喊了十年“避免同业竞争”空口号的鲁商集团的地产整合之路终于成行。鲁商置业日前公告称，为更好理顺项目公司股权，公司购买了山东银座久信房地产开发有限公司持有的泰安银座房地产开发有限公司10%股权和东营银座房地产开发有限公司15%股权，交易金额分别为1528.50万元和794.90万元。

据了解，上述公司均属鲁商集团旗下资产，此次银座久信地产出售所持有的房地产股权资产，或为鲁商集团整合旗下房地产业务的信号。但这与鲁商集团此前的承诺及众多投资者的期待大不相同。

银座股份发展存忧

据了解，目前鲁商集团旗下地产板块共有两个上市公司融资平台，其中，上文提到的鲁商置业主攻住宅地产，银座股份于2003年借壳上市，主攻零售商业。由于历史包袱沉重，鲁商集团在2003年之前效益并不好。截至2003年年底，鲁商集团总资产为46.59亿元，净资产为5.45亿元，净利润为-4445万元。

正是在拥有银座股份这个平台前后，鲁商集团百货超市业务开始得到长足发展。从2009年开始，银座系始终保持每年约20家门店的开店数量。而遍地开花的“银座”品牌商业地产资产则是分属银座商城和银座股份两家公司，前者是非上市公司，同归鲁商集团控制，属于同业竞争。

正因如此，鲁商集团在银座股份上市之初便立下承诺，将集团内的“商业零售业务”注入上市平台，所指就是银座商业这块优质资产。

一位长期关注鲁商集团人士认为银座商城并无独立上市可能：“银座商城股东利益要想兑现，还是要实现股份上市，可是独立上市无法绕开同业竞争问题，最好的方法是实现资产注入。”

而涉及到此次股权转让的泰安银座和东营银座均为鲁商置业的控股子公司。其中，泰安银座注册资本2000万元，经营范围房地产开发建设经营、房屋租赁，鲁商置业占股87%，银座久信地产占股10%，东营银座注册资本1000万元，鲁商置业占股85%，其余15%为银座久信地产持股。

根据银座久信地产企业简介，公司由山东银座商城股份有限公司与台湾久信金属股份有限公司和台湾甲山林房地产咨询(上海)有限公司合资成立。主要从事房地产综合开发与经营、房地产代理等业务。其中工程技术人员大都参加过银座商城、索菲特银座大饭店、银座会展中心等著名标志性建筑的施工和管理工作。

银座股份上市十年后，在鲁商集团的地产整合之路终于开启时，银座商业参股的资产却是由鲁商置业接盘，而非银座股份上市平台。

银座股份2013年开始业绩增速已经有较大幅度下滑，2012年实现营业收入135.36亿元，同比增长24.1%，实现净利润3.47亿元，同比增长199.59%。2013年前3季度，实现营业收入104.9亿元，同比增长11.18%；实现净利润1.95亿元，同比微增0.85%。

鲁商集团将银座商城资产左手挪右手，不仅没有践行消除同业竞争等承诺，反而使鲁商置业与银座股份两家上市平台今后同门相争。鲁商置业证券部工作人员对于公司接手银座商城资产表示：“收购是为理顺项目公司股权，只是市场行为，银座股份今后发展与我们无关。”

根据Wind数据，鲁商置业在扩张期间已经负债高企，2013年中报的负债率为92.9%，为所有房企中负债率最高的企业。中报显示，公司上半年负债共232.7亿元，其中221.3亿元为流动负债。

挪腾资产或为股市套利

记者发现，鲁商集团负债颇高。去年7月15日，鲁商集团曾转让旗下四家公司股权。

分别为金平福源矿业有限公司70%股权、烟台艺林房地产开发有限公司85%股权、宽城满族自治县永兴矿业有限责任公司73%股权、山东金帝科信息工程有限公司5%股权。标的资产挂牌价格总计达3.33亿元。

不久前的3月7日，鲁商集团在全国银行间债券市场公开发行15亿元短期融资券。发行公告显示，此次债券无担保，采用固定利率，期限365天，到期一次性还本付息。募集资金将用于偿还金融机构借款及补充公司营运资金元。

值得关注的是，虽然此次为鲁商集团发行的2014年度第一期短期融资债券，但近3年来，鲁商集团已经发行过3期短期融资券、1期中期票据、3期定向工具和1期企业债券。截至此次短融发行前，鲁商集团存续期直接债务融资余额已达91亿元，其中，短期融资券余额23亿元，中期票据31亿元，定向工具30亿元，企业债券余额7亿元。

公开资料显示，鲁商集团近年来资产负债率持续增长，2010至2012年末及2013年6月末，其资产负债率分别为69.58%、74.97%、75.92%和77.86%。长江证券研报分析称，判断2014年鲁商集团的财务费用压力难以得到有效缓解，业绩较难出现大幅反弹。但认为集团战略符合零售行业目前的发展方向。

一位不愿具名的券商人士分析称，将优质资产注入二级市场往往有极强的放大效应。资产注入概念一经推出便会受到投资者的追捧，想象空间以及增值潜力都是巨大的。中粮地产、东华实业等上市企业皆是如此。