邦哥说：一说起商业地产，很多开发商就一脸苦相。为了引进能带动人气的商业品牌，开发商很多时候又是补租金，又是贴装修，费尽九牛二虎之力，才把品牌请进来，却还常常被品牌商嫌弃做不出生意。往往租期一到，就拍腿走人，全然不顾商场曾经给他们送的各种“厚礼”。

　　但是有谁知道，抱着开发商大腿的零售商日子又有多难？他们何尝没有默默垂泪？上海连卡佛，曾是上海第一批顶级奢侈品百货的“四大金刚”之一(其余三家分别是美美百货、锦江迪生和华亭伊势丹)。在那个奢侈品刚刚抢滩登陆的时候，连卡佛一度风华绝代，傲视群芳。而如今，这个“四大金刚”中唯一仅存的顶级百货商却被定位不断调整的大上海时代广场拖累。

　　去年10月初，上海连卡佛旗舰店开业，开始笔者还去得挺勤。

　　几次打车，几次乘地铁，出租车司机没有一个知道连卡佛，他们对“淮海中路99号龙门路口”这个地址一脸茫然。地铁的拥挤与换乘的烦躁就不用提了。在一次大减价不慎买到一件破洞衬衫后，我渐渐嫌麻烦，没再去了。

　　我获得了几次正面采访连卡佛的机会，但有一个问题始终得不到满意的答案：

　　连卡佛，你为什么非要开在淮海路？

　　2001年到2006年，连卡佛在上海开过一家店，但不论是上一次代理商开店还是这次开品牌直营店，都选择了同一个房东——大上海时代广场。

　　可见，对于上一次连卡佛在上海的关店退出，管理层并不认为是选址出了问题。

　　丁字路口

　　大上海时代广场究竟是不是一个好“港口”呢？

　　连卡佛开在一个丁字路口，“丁”字的一横是淮海中路，一竖则是一条名为龙门路的羊肠小道。

　　站在连卡佛的正门口向外看，正对窄窄的龙门路，人迹罕至，路两边是金钟广场和兰生大厦，两座商业广场对连卡佛形成了不小的压迫感。

　　我第一次去时，由于环境显得太隐蔽，以为是个后门。

　　放眼全上海，连卡佛所在的位置确实是城市的核心地带。上海去年还痛下决心，将黄浦区和卢湾区合并，其中一个目的就是要把淮海路东西段统一起来，好好规划，与南京西路竞争，做奢侈品街区!

　　但这一带的“包袱”太多了，很多上世纪甚至计划经济年代遗留下的建筑，规划凌乱，各种业态的搭配组合不伦不类，人气惨淡。现在与连卡佛紧邻的金钟广场玛莎百货更是一个典型的失败案例，还要指望连卡佛带人气。

　　船王后代

　　香港人最讲风水，为什么独爱这个街区？

　　原来，连卡佛所在的大上海时代广场是香港房地产公司九龙仓旗下物业，连卡佛两次在上海开店，都租在了这里。

　　继续上溯发现，这是一个“香港家族企业抱团进攻内地”的故事。

　　更早还得从“船王”包玉刚说起。上世纪70年代起，船王展开了各种兼并、收购、重组运作，涉及航运、房产、零售等等行业。

　　错综复杂的家族产业帝国中，还需要提及另外两个人：包玉刚的二女婿吴光正，以及吴光正的女儿吴宗恩。资料显示吴宗恩出生于1977年或1979年。

　　今天，吴光正是房地产公司九龙仓的主席，吴宗恩则是连卡佛的主席。也就是说，连卡佛的老板是九龙仓老板的女儿。九龙仓早走一步，在内地做起了地产。女儿追随父亲北上做生意，两次开潮店，都选在父亲的商场里。

　　家族、同乡、老搭档……拓新市场的时候，抱团的现象再正常不过了，双方可以节省沟通成本，各种资源也可以共享。这一点绝对不能小看!

　　我想起去年采访香港“玩具大王”蔡志明的独子蔡加赞，蔡加赞一心做名表行生意，并准备拓展内地市场。

　　问他在内地如何选址，蔡加赞说，正计划在厦门开店，因为在厦门有他父亲经营已久的商业地产，会首选自家商场。

　　连卡佛在内地的下一站是成都，现在已经在成都国际金融中心开出一家，国际金融中心也正是九龙仓在成都的项目。

　　在商言商

　　夸张一点说，九龙仓走到哪里，连卡佛就跟到哪里。

　　九龙仓在内地的发展伴随着各种波折。大上海时代广场2000年开业，是九龙仓在内地的落子之作。当时香港房企在内地处在起步阶段，九龙仓的思路是抓内地重点城市、进核心街区、抱大腿。

　　但大上海时代广场十余年来一直是上海闹市的孤岛，人气不旺。2001年至2006年开连卡佛，关店装修后开出家族另一品牌“美美百货”，仍以关店告终。随后经历了一段租户繁杂、人气清淡的日子。2012年，再装修，2013年，连卡佛归来。

　　的确，以九龙仓与连卡佛的这种关系，什么经验和资源都会向后者敞开。但在商言商，九龙仓毕竟是上市公司，不可能真金白银地支持连卡佛。股东在上，一切按规则办，就算连卡佛想晚点交租，恐怕也是不容易的吧！

　　如此看来，与其说九龙仓罩着连卡佛，倒不如说连卡佛帮助九龙仓消化了一处不尽如人意的物业。

　　我每次去连卡佛都不免担心，因为不论是工作日还是周末，客流都很稀少，店员常常比客人多。

　　连卡佛，你不必如此小心。不依赖九龙仓，狠狠心花个大价钱，想尽一切办法抢个真正好的店面，或许才是出路。
　　（邦地产  卢曦）