上海房价前一段时间的疯涨是由于三大因素：供求关系是主要矛盾，货币宽松是最大推手，资本避险是投资本性。CIH学习中心借用专家的角度与大家一起阅读一下！

1.供求关系是主要矛盾

上海过去10年间累积供应的商品住宅是182.8万套。累计销售178.5万套，供应减去销售，余量仅4.3万套，三个月就可以卖光了。而这里面还有另外一个数据：上海的核心区，7个区已经连续14周是零住宅供应。

规划可建面积中还没有批准上市的住房有多少呢?累计10年间，平均每年供应1420万平米，按照每户80平方米，差不多18万套，也就是我们每年卖掉的房子。换句话说，10年间供应的面积基本上全卖掉了。

上海房子有没有余量呢?其实是有的，第一类是2005年之前推出的土地，还有一些余货，当然这个是周转的过程;第二类是非房地产企业或者非政府公开出让的一些土地，包括城中村改造、政府建保障房、政府机关以前建造的一些房子等。这导致上海供求关系没有刚刚所说的那么紧张，从供应来看，1978年到2005年，上海累计竣工面积6.3亿平方米。如果按照2400万常住人口来算，人均是26平方米，而此前的数据称人均有35平方米，是按照户籍人口算。常住人口也要住房，再加上拆迁，6亿平方米就只有5亿平方米了。

上海的常住人口人均面积26平方米，还没有包括拆迁。上海供求矛盾在哪里呢?需求非常之大。第一，这10年上海每年新婚11万对，全国平均每结婚3~4对，离婚1对，那么上海每年离婚7万对，还有每年再婚3.8万对。这些人都需要房子。

第二，这10年间上海的常住人口净增长量为807万，单身人口有44万人(2010年数据)，而且现在单身人口越来越多。

第三，租房需求，2010年上海统计年鉴显示，租赁住房占比39.5%，常住人口购买商品房的为25%。就算这5年间得到了很多改善，假设提升10个百分点，把25变成35，消耗掉80万套住房，相当于这10年间推向社会的住房。

2.货币宽松是最大推手

上海的供求关系问题这么大，但是为什么没有在去年或是前年爆发呢?因为去年货币超发。从下图可以看到M2与商品住房的量价有着非常明确的推动关系。

除了货币超发，利率和首付还降低了。这里面有个逻辑，利率下降销售会上升。那么，货币因素是不是会导致房价持续上涨呢?在美国，经过了几轮量化宽松房价已经恢复，所有大中城市的房价都在往上走，包括伦敦、巴黎、悉尼、堪培拉、墨尔本、新加坡、香港。香港确实经历了两轮暴跌，但是现在房价比2007年、2009年暴跌之前都要高得多，现在正在经历第三轮下跌。

3.资本避险是投资本性

什么样的股票是最好的呢?一定是收益最大、风险最低的。那么，什么样的房子是最好的呢?其实跟股票道理一样，买房价上涨速度最快的城市里面的核心地段里面的优质资产，它的收益率一定是最快的，风险是最小的，好比你买股票买最好的行业中最好的企业。其他的企业活不下去的时候，它依然还能喘，这个股票就是最好的。这个就是“剩者为王”的概念。

所以很多钱跑到上海来了，大家在上海买房子。有人说上海不是限购吗?确实是，但上海房子可以通过公司来买，以前是随时可以转手，现在只是延长到3年之后转手，而且可以卖给非限购的人。可见上海的核心想法不是降房价或是解决供求关系，而是通过高房价调整和优化产业结构和产业人口，提升上海的核心竞争力，包括打击群租、收紧社保缴纳力度等。

这一切看上去风波不起，但是微观上助推了房价上涨，挤出了低端人口。上海近5年常住人口净增长已经跌破30万。

有人说上海的房价跟收入完全不匹配，实际上上海的房价跟收入比完全没有关系，即便2006~2014年这几年(除了2009年)人均收入增长的水平、速度跟房价的增长速度几乎是一致的，但其实是没有关系的。因为上海的房子不是为上海人准备的。

上海在2014年的房价是5.4万，2015年是7.2万，所以上海内环的房价上涨把上海房价带动起来，而实际上上海房价平均只有2.1万，因为上海外环房价平均只有1.6万，外环成交量占79.9%，内环内销售面积仅为3%。

我们认为上海的房价在可见的未来还看不到顶，但是广州基本上已经见底了，因为广州常住人口几乎不再增长了。广州近三四年常住人口净增长量是7.5万人左右，对于1300万的城市来说这是正常的人口增长率。

深圳未来十年房价不会超过香港，香港是国际都市，深圳不是，而且深圳的法治跟香港的不在一个层面上。所以我们认为，香港的房价就是深圳房价的顶。当然十年之后我们还不知道。

北京、上海我们还见不到顶，十几万元的房子跟香港的几十万港币的房子比，也不算贵。上海主要贵的还是内环。所以上海我们判断是小泡沫，不存在大泡沫，除非战争或是海水淹没城市，否则上海房价不会跌。

相同的逻辑，对于三、四线城市，首先要分析整个城市的结构、经济发展、人口变化、未来需求、城市板块之间的逻辑关系等，如果把这些问题分析透，就不会恐慌。

4.一线城市房企怎么做?

一是资金配置。资金是流向供不应求、改善性需求较大的一、二线城市的，所以现在标杆房企会在一线城市拿地，当面粉比面包贵，我们要冷静面对，不要跟风。

二是谨慎拿地。踩准点，在一个区域内不追涨，但是整个时间区域内，还必须要追。在短期内可以回避。所以我们认为现在买房是个好的台阶，如果现在地价因此而受到冷遇，那就是你买地的一个好时机。逢低买入，逢高抛盘;控制土地房价比，虽说今天的地王不等于明天的楼王，但可以看到，过去的地王全部解套了。

三是精做产品。提升产品附加值和自身打造产品的能力。中小城市一样缺好产品，如果企业在小城市，可以做小而美、有利润的企业，通过时间换空间，可以通过做精品来维持。

四是控制节奏。时间换空间，房价控制总会有放松的一天，地王都会解套，但撑得住是最重要的。

五是关注政策。上海限购持续，控制房价，首付收紧，供应增加，允许场内加杠杆(多套房首付比例下调)，不允许场外加杠杆。一线城市会限购，二线城市上涨过快的会出一些调控政策，但是所有的目标是控制房价不过快上涨，而非真的改善供求关系。因为土地资源是政府除了税收之外最大的一笔财富。