大约两年前，有来自遵义的朋友专程来和我探讨“在遵义的市中心该做怎样的商业？”。还记得当时我是这么回答：万达来了没有？政策上是否允许散卖？如果可以建议速战速决，不建议持有，因为作为人口净流出的三四线城市，商业地产基本就没有增值想象空间。

我是坚定的站在“商业地产只有持有才有价值”这个正方立场，劝人散卖实在是因为站在当时的时点的无计可施。事实也印证着我这个判断，曾经横扫天下的“万达模式”当开始下沉到三四线就立刻遇到经营难题，饶是万达这么强势也无法保证强势品牌跟随下沉。另外一个以资产变现的形式退出三四线城市的是凯德，大家还记得年初凯德印力之间的那笔大收购吧？凯德的低价退出完全是一种服输离场的态度。

我曾经问过万达的朋友：如何看待新城等“小万达”的崛起？为何当万达、凯德甚至宝龙们都交足学费回归一二线，却还有在三四线高歌猛进的，拿地的套路还是万达那招？万达的朋友反问我一句：那么你觉得为何在大家都认为购物中心全国都严重过剩了，却还有这么多越来越大的新购物中心在不断面市，难道他们都是“非理性”吗？我问他们为什么，一位做研究的朋友意味深长的对我说：也许大家都不想在周期到来时手里没有那张船票。

就在这个“愚人节”前，姜新国老师盛情邀请我去遵义参加一个新零售体验店的开业和新零售实战论坛，直到上飞机前我都在犹豫是否该牺牲一个周末来参加这样一个看起来就是作秀的一个活动。最终让我下决心前往的是两个原因：一个是出于我对姜老师的认同，他对商业地产的认识可谓深入骨髓，既然相邀必有道理；另一个原因是看到阿里天猫新零售平台事业部的赫然在列，既然阿里敢在这样的城市打这样一张明牌，就证明他们做过测试有十足的把握（他们自己在杭州本部的体验店最终不也敢用“猫茂”之名）。

我到了这个叫做“HousePro生活严选”的阿里新零售智慧体验店的开业现场，第一反应是被震撼到了。这个由商业地产与又一城新零售系统以及阿里零售PLUS云供应相结合的产物，这是一个接近百万平方米的大盘，集合了酒店、办公、商业、公寓、住宅、广场六种业态，一栋栋的高楼紧挨着刺向天空，三层凭空搭出来一大片广场，有舞台，有喷泉，有休闲空间。据说这块地曾经是一座山峰，开发商愣是投入了五个亿把山推平，在遵义的市中心生造出来一个新的商业中心！

这个新零售店就开在广场正中间的商业主入口，生活家居是主要的销售内容，每个商品都标有二维码可以导向APP，加上蓝牙就可以即时在显示屏上看到货品介绍。我忽然发现很多品牌我居然不认识，一问才知道这些大多都是天猫上的热销品牌，是经过大数据验证才进入“严选”之列。最令人吃惊的是，这个明显仓促开业的5000平米体验店开业当天**就近2万人，第一天销售额15万元，第二天没有活动吸引依然达到了18万元销售！

这样的数据迫使我必须重新认真思考，关于新零售，关于三四线城市的商业地产，还有什么是我们不曾认知到的？

非常感谢资深零售专家苏晓晴的深刻解读，他认为：零售是从生产商到消费者的必要一环，真正的零售必须既懂什么是好的商品，也要清楚消费者需要什么。当下百货/购物中心之所以会出现“被电商冲击”现场，根源在于从他们开始“引厂进店”开始就已经告别了零售，你连零售都不是（大家都是做房东生意的地产模式），被别人互联网“消灭中间商赚差价”也就理所应当。真正有价值的渠道零售商是不会被取代的，新零售不过是加入了数据和技术驱动的效率重构，零售的本质从未改变。

我对新零售能够在遵义这样的三线城市取得成功有三个启发：第一，移动互联网时代数据化的全面普及（尤其移动支付、即时配送等技术应用的普及），极大程度拉平了城市之间消费习惯的差距；第二，随着人们不断的消费升级，已经形成愿意为高品质生活买单的习惯，对于传统带有文化鄙视链传递色彩的品牌认知正在弱化，新的品牌认知已经不是通过城市梯级的传递；第三，因为有数据的打通，就可以重构供应链和渠道，就可能产生“产地直供”的模式，就可以让门店变成“零库存”的纯展示店，就可以线上线下分享渠道利润，就可以在满足体验感的同时抓住客户即时产生的弹性消费！

这样的启发让我不由得职业性的产生了进一步联想：在一二线城市，资产泡沫和超量供应已经是阻止商业地产继续良性发展的毒瘤，这个问题已经不能用“房住不炒”的政策和资产证券化的东风来化解，即使REITs现在就出台，恐怕也找不出几个符合收益率标准的资产！只要资产收益率上不去，所有的资产证券化产品都逃不开“类债”的嫌疑，那些评估出来的资产价值对应真实的租金收益有几个能做成真股权投资？剩下的问题就是如何找到“更便宜的资产”和“更高的资产收益”，显然找这个答案三四线要比一二线容易的多！也许这就是阿里选择遵义来做试点最大的一个价值点。

看看那些着急与盒马鲜生结盟的13家地产商：印力、新城、恒大、碧桂园、融创、世茂、佳兆业、中海、复地、银泰、合景泰富、居然之家、嘉豪商业，再看看他们的项目布局和他们在商业地产中位势，你就会明白我上面说的逻辑！新零售也许就是一个“伪命题”，但不影响它对地产的赋能，互联网和房地产这两个始终拥抱不到一起的“黄金”行业，终于有机会通过“新零售”你侬我侬！