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撰文/王雪

再过数天，港股市场将迎一只商管物业新股，它的到来，不仅将成为商业物管第一股的有力冲击者，更有望带动同类商管标的陆续上市，继而在未来几年推动商管赛道持续扩容。

由中骏集团分拆上市的物管商管服务商——中骏商管于6月21日正式启动招股，预计将于7月2日正式在香港联交所主板挂牌上市。这意味着，中骏商管将成为继宝龙商业、华润万象生活、星盛商管之后第四家港股上市的轻资产商管属性公司。

物管分拆上市潮澎湃已久，在细分的商管赛道上，商管物业股在港股中一向属于稀缺性标的。但这不足以成为“中骏商管何以成为近期最大焦点”的唯一解释，一个已经显山露水的拥有雄厚实力和勃勃雄心的物管公司或许更值得深度对焦和研究。

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拆分上市

中骏商管正式起航

中骏商管，全称中骏商管智慧服务控股有限公司，是一家综合物业管理服务提供商，在中国18个省、市及自治区的55个城市拥有庞大的已订约物业管理组合。截至2020年12月31日，拥有104个在管商业及住宅项目，在管总建筑面积约为1620万㎡及已订约总建筑面积约为3660万㎡。

中骏商管商业物业管理及运营服务，为多元化的商业物业组合提供商业物业管理及运营服务，包括购物中心(中骏世界城)及办公楼。其中，中骏世界城是中骏集团基于未来的转型战略及消费升级的内需市场，战略拓展新零售的商业综合体。

依托“全国连锁，区域深耕，核心辐射、重点布局”的战略布局方向，中骏世界城正以长三角经济圈、环渤海经济圈、粤港澳大湾区、中西部核心城市以及海西经济区为重点发展目标形成“4+1”区域战略布局，铺开全国化连锁发展版图。根据计划，到2025年，将开出100个中骏世界城。

随着中骏世界城“百城计划”的推进，中骏商管正实现高速发展和增长，也让IPO事宜提上日程。今年1月28日，中骏商管正式向港交所递交招股书，成为物企上市大军中的一员；6月6日通过聆讯；6月21日，中骏商管股份正式开启全球发售，不日将正式登陆港股主板。

根据中骏商管公告，披露拟全球发售5亿股股份，其中香港发售股份5000万股，国际发售股份4.5亿股，另有15%超额配股权。招股期从6月21日至6月24日，发售价每股发售股份3.70-4.60港元，每手买卖单位1000股。

至此，中骏商管距离上市敲钟仅一步之遥，今后，这家综合物业管理服务提供商将拥有崭新的定义和更高的估值，资本市场上，中骏商管正式扬帆起航。

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第四家商管上市公司

为何是中骏？

2017年，中骏集团基于中国城市化进程、未来房地产行业发展格局及消费升级的内需市场，确定了“一体两翼”的发展战略。“一体”即以地产开发为主体业务，“两翼”则包括FUNWORLD中骏世界城购物中心、FUNLIVE方隅长租公寓的协同发展。

2019年，中骏斥资128亿元收购12幅购物中心和长租公寓地块，新增7个购物中心和8个长租公寓项目。2020年，中骏集团又一口气新增超过38个项目，其中有14个包含购物中心规划的地块。

截至目前，中骏集团已经开业及规划在建的中骏世界城超过30座，加上“百城计划”的远景目标，如此庞大的存量和增量商业资产规模自然需要管理，这为中骏商管分拆创造了契机。

1、精准定位商管赛道 撬动高收益空间

商业物业管理及运营服务和住宅物业管理服务是构成中骏商管业务收益的两架马车，但两者体量悬殊。截至2020年末，中骏商管商业物业在管总建筑面积近100万㎡，而住宅物业的在管总建筑面积约达1525万㎡，两者相差15倍有余。

尽管商业物业规模不大，中骏商管商业物管服务的盈利能力却较为突出。数据显示，2018年-2020年，中骏商管的营收和净利润均实现快速增长——营收分别为3.96亿元、5.75亿元和8.05亿元，净利润分别为3480万元、7730万元、1.63亿元。

2020年，商业物业管理及运营服务贡献了总收益的46%，与住宅管理业务带来的收益可以平分秋色。另外，中骏商管住宅物业管理服务每月每平方米的平均物业管理费仅为2.4元人民币，而商业物业的平均物业管理费达到了27.7元人民币，这一水平远远高于已披露该数据的所有中国上市物管公司。

据中骏集团财报显示，2018-2020年，商管部分比重逐年提升，其中，2020年，商业物业用100万㎡的在管面积贡献了达62%的毛利润。这表明，中骏商管以更少的在管面积，撬动了更大的收益空间，这是其他以住宅物管营收为主要收入来源的物企比不了的。也就不难理解，为什么一家物管公司会以“商管”作为新上市公司的醒目冠名。

2、下沉三四线城市 商业毛利率远超同行

与其他物管公司习惯聚焦一二线城市不同，中骏商管另辟蹊径下沉三四线城市。从业务覆盖范围看，海峡西岸、长三角、环渤海、中西部、粤港澳大湾区五大经济区悉数布局，业务占比分别为39.9%、39.4%、13.9%、3.8%和3%。

不过，由于中骏商管与母公司业务进行了深度绑定，商业收益几乎皆来自中骏集团单独或共同开发项目，且主要位于三四线城市，这直接影响了中骏商管的收益结构。招股书显示，2020年，来自中骏集团开发的项目，一、二、三线城市收益占比分别为10.2%、9.7%和80.1%。

2019年，中骏商管开始提供购物商场的开业前管理服务，包括市场研究及定位、前期咨询及规划、建筑设计咨询等，作为中骏集团扩大其购物商场组合战略的一部分，并日渐成为商管服务的重点。数据显示，从2019年到2020年末，开业前管理服务占中骏商管收入的比重从10.1%上升到24.1%，据此商管收入毛利率也从51.3%推高至59%。

2018-2019年，中骏商管商业物业管理及运营服务的毛利率分别为47.6%和51.3%，2020年稳步增长到59%，近乎住宅物业毛利率(31.6%)的两倍。这一数据甚至超过了业内佼佼者华润万象生活(2020年商业运营及物业管理服务毛利率为41.8%)，成为当之无愧的行业领头羊。

这也拉动了中骏商管毛利率的整体提升，2018年，中骏商管的毛利率为34.6%，2019年增长至37%，又在2020年进一步抬升至44.3%。

03

5年百城

中骏商管开启全新赋能

高出第二名40%的基础物业管理费水平，让中骏商管登顶国内上市物管公司平均物业管理费榜首。稳固的市场地位下，中骏商管业务快速增长。过去三年，中骏商管在管总物业面积由1060万㎡增长至1620万㎡，截止到2020年底，签约总面积达到3660万㎡，增长率高达104%。

此外，通过开发数字化及运营自动化系统、CRM会员销售系统、智能POS及ERP系统、智能物业管理系统等先进数智化管理技术和方式，中骏商管的商业物业运营及服务能力也在不断增强。

官方数据披露，目前中骏商管在管购物商场实现了超过99.1%的较高整体物业管理费收取率和超过93.2%的高平均出租率。商场客流量方面，由2018年的2420万人次跃升至2019年的3830万人次。而2020年Q1-Q4，客流增长更是高达129.4%。

瞄准商管赛道近5年后，中骏吹响了进击的号角，按照中骏商管的远景规划，到2025年在管商业物业数量将超过100座，含100个中骏世界城以及第三方物业，与现在相比规模呈10倍数扩大。中骏商管在招股书中亦称，要通过收购和外拓获取更多第三方在管面积。这意味着，中骏商管将对更多城市和项目赋能。

结语

上市不是终点，而是新的起点。纵观物企规模增长路径，无论是通过资本力量收购优秀物管标的，还是实行轻资产管理服务输出，扩大品牌影响力，开拓更大的市场，寻求广阔的增长空间，仍然是当下物企发力的重点。

中骏商管背靠母公司中骏集团的强力支持，保持了高成长性，上市后，品牌效应以及资本优势将会更加凸显。同时，上市也有利于中骏商管减少对中骏集团的依赖并开始独立的财务管理，之后保持稳健增长。