来源/联商专栏

撰文/睿思网

头图/Pexels

就在官宣与陆家嘴共同开发上海洋泾项目之后，太古就开始前置团队组建工作。不过睿思网近期获悉，相关进程已慢了下来。

“具体原因不清楚，何时重启也没有明确时间。”内部人士向睿思网表示。市场猜测，这或与项目管理架构暂未敲定有关。上述人士透露，目前双方就洋泾项目的合营公司还未正式成立，尚未知操盘方到底是陆家嘴还是太古。

“太古前置团队组建的工作，或是基于以往跟陆家嘴的合作惯例，本以为这次营销大权在自己手里，没想到陆家嘴也有意争夺，且表现亦较为强势。”知情人士猜测。

如今，关于洋泾项目的操盘方是谁，仍未有最终定论。胶着的谈判状态，也令洋泾项目的开发进程徒增了些许不确定性。

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洋泾生变

洋泾项目是当前上海浦东内环以里少有的一线临江项目，由5个地块组成，总建筑面积36.8万平方米，内含部分工业遗存城市更新建筑。涵盖住宅、商业、文化、办公等多种业态，其中商业部分分散在五个地块内，将1.8公里的沿江岸线进行了有机的连接。

今年9月，太古地产以约97.1亿元的总价获得洋泾项目及前滩21号地块项目各40%股权，正式参与上述项目开发，也同时展开了和陆家嘴继前滩太古里之后的二次合作。太古在内地的首个高端住宅项目将在洋泾项目亮相，按照太古的设想进度，预计最快明年正式入市。

作为首发之作，显然太古更想把主控权掌握在自己手中，且基于过往和陆家嘴在前滩太古里的友好合作关系，太古也以为这次同样由自己来负责整体项目的操盘。只是这次陆家嘴似乎有不同意见。

“可能是由于项目中涉及大片的城市更新项目，陆家嘴作为上海本地国企，需要承担更复杂的角色。”市场人士猜测。

据了解，洋泾地块拥有民生码头筒仓等历史建筑。这里曾是亚洲容量最大的粮仓，也是黄浦江沿线重要的工业遗产。未来将以民生码头滨水综合集聚区作为发力点，接驳陆家嘴金融城的辐射，并承担着洋泾区域综合功能复合升级的带动任务。而如何有效推进相关进程建设，则是项目的重难点之一。

“另外，重组后的陆家嘴，如今也正在向现代服务业综合运营商转型，或许想借这些标杆项目累积更多的运营经验。”上述人士续称，就双方过往开发经验及项目来看，双方在项目建设、产品策划及运营管理等方面各有优势，这或许是造成洋泾项目谈判胶着局面的主因之一。

“相信这只是一段小插曲，两家已合作良久，沟通上应当很顺畅，经过友好磋商后，应该很快有结果。”

02 

地标的诱惑

暂且抛开洋泾项目不谈，太古的“朋友圈”和商业运营管理，是陆家嘴尤为看重的地方。

陆家嘴亦曾公开坦言，作为浦东本土开发企业，自身的强项在项目建设。而产品策划和运营管理上则相对薄弱，与太古等龙头仍存在一定的差距。

“比如甲级写字楼的电梯等候时间，行业标准是不超过40秒，太古可以做到30秒。另外，在商业项目运营上，很多国际大牌都属于太古的‘朋友圈’。” 陆家嘴董事长徐而进曾在接受媒体访问时谈及。

而通过前滩太古里项目的合作，陆家嘴也感受到了太古在商业运营方面的强大之处。2021年9月30日，前滩太古里正式开业，作为众多国际品牌“中国首店”的落脚地及独特的空间体验，迅速成为上海的“网红打卡点”。

如今，前滩太古里仍保持着超高的人气，日客流量超10万，开业率超过95%，并有望提前实现盈利目标。

这也是陆家嘴选择继续与太古合作的重要原因。徐而进曾表示，对于筒仓这种集商业办公和历史建筑保护为一体的特殊空间开发，太古地产有着丰富的经验，与其合作能让陆家嘴从中获益提升。

至于前滩21号地块，与前滩太古里项目仅一街之隔，陆家嘴亦希望能联同太古共同开发，形成独特的“盒子 街区”模式，合力打造前滩国际商圈。

然而，合作是一回事，如何通过这些标杆项目擦亮自己的招牌又是另一回事。

前滩太古里盛名在外，项目的名字更凸显“太古”品牌，虽则该项目股权占比各为50%，隐藏在背后的陆家嘴更像是为他人作嫁衣。而在新合作中，股权比例为陆家嘴60%、太古40%，陆家嘴要掌握更多主动权的心思跃然纸上。

相比较而言，新项目的能级定位显然远高于前滩太古里。若最终成功打造，这将是浦东乃至上海的重要地标性项目，或许陆家嘴不想放过“一战成名”的好机会。

03 

在合作中转型

尽管过去三十多年，陆家嘴在上海成功开发建设大量项目，但多以单体住宅、写字楼项目为主，综合体项目相对较少。已知的综合体项目中，除了和太古合作的三个项目，还有近期亮相的前滩31以及正在建设中的前滩四方城项目、张江56-01号项目等。

其中，前滩31由陆家嘴联合香港信德集团共同打造，历时八年建设筹备，于今年10月下旬正式开业。这是上海首个集结演艺、商业、办公、酒店四大业态的全新商业文化综合体，总投资达到60亿元，总建筑面积为21.5万方。

前滩四方城项目相较于前滩31体量更大，总建筑面积41万平方米，其中地上建筑面积约26.8万平方米，办公、商业、酒店的比例大约为10:3:1。该项目采用都市连桥的设计概念，将一个涵盖了办公、酒店、商场、公共设施和屋顶户外空间的内向化城市街区。目前已实现全面竣工。

至于张江56-01号项目，总建面达21.3万平方米，由一栋酒店、一栋160米办公塔楼和5栋商业楼组成。日前酒店项目外立面封闭，标志着酒店施工从主体全面转入室内精装修状态，将于2025年初开业。

从目前来看，城市综合体是陆家嘴的主攻方向。“陆家嘴的未来不是简单的造楼租楼。” 徐而进曾强调。

而陆家嘴也有迫切的转型需求。今年初，陆家嘴完成了一项资产重组计划，以133.19亿元收购控股股东4处优质资产，包括发行股份及支付现金购买资产和募集配套资金两部分。将位于陆家嘴金融贸易区和前滩国际商务区的优质资产注入上市公司，深度参与陆家嘴金融城东扩及前滩国际商务区的开发建设和运营。

当前，上海已进入存量更新时代，尤其随着产业升级、生活方式及消费偏好需求转变，对于城市空间的需求也更多元，空间富有吸引力，城市更新才更有生命力，这也更为考验运营商的综合运营能力，城市综合体是很好的修炼场。陆家嘴也希望借此寻找业绩新的增长极。

最新数据显示，前三季度营收约57.75亿元，同比减少14.48%；归属于上市公司股东的净利润约8.37亿元，同比减少27.75%。业绩下滑与当前房地产市场仍处于低谷期不无关系。

牵手优秀的合作方共同探索，是陆家嘴转型大计的第一步。然而，在这过程中，陆家嘴的角色将如何定位？如何做好幕后大老板，又如何让合作伙伴全力为项目赋能？一系列问题，正在考验着管理层的智慧。