接连关闭近20家商铺的中信泰富，周末依然冷冷清清。舒抒　摄

　　在中信泰富连关近20家商铺引发关注的同时，记者注意到，中信泰富对面的恒隆广场部分沿街店面也在进行装修，而位于虹桥商圈的顶级奢侈品零售商尚嘉中心也将启动商场大门扩建及绿化、品牌调整等改造工程。

　　高端零售商不约而同频频动作究竟为何？尚嘉国际控股有限公司董事、曾掌舵恒隆广场和港汇广场的王裕强认为，“变”是零售业不变的真理。或许，在实体商业面临冲击的大背景下，“高大上”的奢侈品零售商也无法逃避这样的现实。

　　年轻化趋势已经无法回避

　　从目前来看，上海奢侈品品牌分布最密集的商场有三处，分别是位于浦东陆家嘴的国金中心商场、南京西路梅泰恒商圈的恒隆广场、长宁虹桥商圈的尚嘉中心。三个商圈也代表了上海东、中、西三大商业中心。

　　2013年开门迎客的尚嘉中心最为“年轻”，未来引进的新品牌和市场活动也会更亲民。王裕强表示，一方面，中国境内奢侈品专柜的零售价与海外愈发接近，与我国香港及欧洲的差距在10%以内；另一方面，各大品牌相继走年轻化路线值得探究。以意大利奢侈品品牌FENDI 为例，该品牌去年以来不断推出年轻人喜爱的时髦单品，主力客群的年轻维持在35岁左右。针对品牌的变化，商场自身定位也要改变。“高高在上，最终一定难以为继。”

　　“亲近”的重要表现，是高端零售业开始注重线上和线下的合作。本月初，Dior通过品牌微信公众号开始线上发售七夕限定款手袋，成为首个在中国电商平台售卖当季商品的奢侈品品牌。

　　虽然电商给实体商业带来冲击，但事实上，实体零售业在线下存在的问题比外部挑战更严峻。为了吸引年轻客群关注，尚嘉中心在今年年末将引进法国人气烘焙坊及冰激凌店“Farine”，开在一楼遵义路侧，大门也彻底打开。尚嘉中心位于仙霞路和遵义路的大门以后都将进行改造，门前沿街绿化位置将有所调整，方便顾客进入商场。

　　免费停车培养未来消费者

　　同样是恒隆地产旗下的商业地产，港汇广场和恒隆广场在过去十多年中，发展节奏大不相同。前者店铺替换速度不断加快，后者店铺替换率却并不高。这也反映了商业地产核心的经营能力问题。港汇从1999年底开业时以国内品牌为主的中档商场，到目前70%以上都是国际知名品牌和餐饮的高端商场，秉承的原则就是“一步一步来”。

　　目前位于该商场一楼中庭的 Bottega Veneta和GUCCI两大品牌专卖店，在2008年分别是两家奢侈品店和一家知名饰品店。当初曾有人好奇，为何港汇要在两家奢侈品店中开出一家价格相对亲民的饰品店。但对经营者来说，当年轻消费者进出亲民品牌的店铺，看到周围的名品店，潜移默化中会产生“希望通过努力也有能力在这些精品店消费”的想法，商场和顾客“一同进步”，才能保持长期互动。

　　相比之下，高档商场一开业起点非常高，在后来的经营中却没有太大的提升空间，“当世界顶级品牌一次性聚集后，要不断讲新故事难度就变大了。”

　　本月中旬，包括尚嘉中心在内，虹桥商圈六大商业体试行周末、节假日任意消费即免费停车5小时，在六大商场消费可选其中任意一家商场停车。“高大上”的尚嘉免费开放停车，会不会感觉吃亏？王裕强给出的答案是：“要培养未来的消费者。”给消费者一个期许，也是给商场多一种未来。

　　熟悉本地情况利于实体零售

　　今年3月，商务部部长高虎城在国务院新闻发布会上表示，2015年最终消费对经济增长的贡献率达66.4%，成为经济增长第一驱动力。与此同时，2015年中国出境消费人口达1.2亿人，境外住宿、消费支出达1.5万亿元，其中7000亿至8000亿元用于购物。

　　旺盛的消费背后，满足中高收入阶层个性化、差异化的消费需求迫在眉睫，解决商品种类、价格、质量、安全、购物环境等方面的问题，成为商业供给侧发力、进行结构性改革的重点。王裕强认为，虽然境外消费成为热潮，但在满足本土消费者需求上，中国零售商仍更具优势——中国人更明白中国消费者要什么，“零售业非常复杂，受到文化、传统、习俗、消费者心理等影响。”细观上海目前人气火爆、提袋率较高的几大商业地产，无论是恒隆地产旗下的港汇恒隆广场，新鸿基旗下的国金中心、环贸广场，香港新世界集团旗下的上海K11，还是本土民营企业月星集团开发的月星环球港，均由华人企业一手打造。

　　王裕强认为，海外百货进入中国市场，需要一次性开设20家至30家门店，才可能形成规模效应，且海外高档百货的核心优势“买手制度”，也需要适应中国境内市场的需求和检验。然而，即使很多零售商、地产商有开购物中心的财力，但人才依旧是关键。“要做好一块商业地产，没有8年至10年以上的管理经验难以胜任。”他表示，商业地产的经营非常讲究团队合作，除了专业，还需要对当地社会有丰富的认知，团队的执行力直接影响商业地产的发展。

　　这也是为何地产界会流传这样一句话：做住宅是上小学，做办公楼是上中学，做商场才是上大学。“因为商业地产需要长期经营，不能急功近利，更不是蜂拥而至靠碰运气就能做好的。”实体零售到最后一定是熟悉本地经营者更为合适，人才和管理思路就是关键。“中国的商业地产一定是靠中国人做好的。”

　　（来源：解放日报 记者 舒抒）