联商网消息：纵观全国购物中心，其管理模式大致可分为以下四种：

第一，以建设为中心的管理模式。这大多发生在早期，是房地产商进行购物中心建设时常用的模式，他们往往只考虑建设本身，普遍喜欢追求“最”字：最大、最豪华、最特别、最漂亮等等。

第二，以招商为中心的管理模式。这是现在大部分购物中心所采用的模式，它主要以招满为目标，不考虑品牌有机组合，甚至不考虑效益。

第三，以营运为中心的管理模式。这就是我今天所推荐的模式。

第四，以物业管理为中心的模式，以部分港资购物中心为代表。

下面我就重点讲讲，以营运为中心的管理模式。具体是指，将营运始终贯穿购物中心设计、建设、开业及后期管理当中。

即以物业管理为基础，营运管理为中心，招商与推广为两翼的一种经营管理模式。

一、组织架构

△ 图：以营运为中心的购物中心模式组织架构图

该组织架构图已基本说明了各部门之间的关系。

二、营运部的作用

以营运为中心的管理模式在国内是一种比较接地气的经营模式。因为我们大部分的供应商(店铺)、店铺员工和消费者是从百货业态逐步成长发展起来的，他们对于甲方(百货店或者购物中心)的依赖、信任程度相对较高。

另外，我们的购物中心还要对接政府各职能部门的检查、督促、指导，这就要求我们必须有一个强有力的部门来协调关系。

营运部无疑是这个承担者。

三、以营运为中心的优点

1、提高效率

我在深圳万象城时，遇到过店铺漏水问题。当时，店铺会立即向招商部、工程部、保安部投诉。三个部门也陆续来了解情况。但最后谁来做决定，怎么解决却是一拖再拖。之后我们决定，店铺只需向营运部反映情况，营运部做调查，和内部相关部门沟通后给出解决方案，使问题尽快得到解决。

店铺有问题只找营运部，大大提高了工作效率，也减少了不必要的麻烦。

2、帮助各店铺提高业绩

营运部熟悉每个店铺每天的经营情况，帮助店铺提升业绩，是他们的工作内容之一。

有一天，深圳万象城思加图(STACCATO)退货率很高，营运部第一时间就了解到是因为茂业百货在进行促销打折活动。针对这个问题，营运部就找到了品牌公司相关人员，进行商讨，公司也积极想应对方法。最后得出结论，要与茂业百货进行适度错位经营，新品万象城专柜优先上，在价格上做一定的差异化，顺利解决了问题。

3、实现店铺有机串联，提升整体业绩

除了上述描述的帮店铺解决一些棘手的问题外，在日常工作中，营运部还要做好店铺之间的有机串联、良性竞争。

与百货店不同，购物中心同类店铺比较分散，店铺之间的互动性需要有机串联。营运部能够了解到各店铺之间的优势与劣势，就可以“通风报信”，让彼此知道对方的经营情况，相互学习，相互竞争，调动品牌动性。当然，还可以做相互之间的辅助促销。

4、实现动态调整，弥补前期建设与招商不足

不管如何完美的建设和招商，在实际经营中还是会遇到很多问题。若不及时解决，问题就会越积越多，使购物中心走下坡路。这样的例子比比皆是，很多购物中心开业很热闹，可是几个月后就出问题了，一年之后就不行了。究其原因，是对营运的不重视，没有实现动态调整与提升。

第11期预告：购物中心营运部的工作内容和要求？

《厉玲半月谈》

在百货业，厉玲是一个符号，她担任杭州大厦购物中心、银泰百货总经理的1993年-2004年，是中国百货的黄金十年;后来去过深圳万象城、北京华熙长安商业，2009年开始退休。时至今日，厉玲还是那么热爱行业，做事纯粹，说话犀利，自信、勤思、健朗。

她说被别人怀念是因为“没有停止过思考”，她说自己属于那个“头脑清醒”的少数派，更可贵的是，她至今还保有老派匠人那种迷之社会责任感，在该享受天伦的年纪，愿意用振聋发聩的声音为其热爱的行业继续发声。

历史需要传承，思想需要激荡。

联商网和厉玲联手推出“厉玲半月谈”栏目，期待能给行业带去更多不一样的思考。

栏目组E-mail：liyj@linkshop.com.cn

更多信息，详见厉玲专题：http://www.wzxxx.cn.cn/z/lilin/?SubId=1306

（联商网 陈肖丽 李燕君）