奢侈品牌子吧，在国内我们看到的大多是这样的，

似乎这是一个司空见惯的场景：奢侈品必拿底层街铺。实际项目谈判中，也是如此，你找个大牌，给不了人家一楼门面的话，人家肯定心想“what?逗我玩?”

这固然有好几个原因，比如：

对租户而言：形象好啊，有展示功能。“老子花了大价钱开个店，还没人看得见算啥名堂?”

对业主而言：只有附加值最高最赚钱的牌子才能充分体现一楼街铺的商业价值。不给奢侈品给谁呢?

但是honestly，弊端也显而易见。小编每天走过路过，想说，

街上真的没人啊……

平时这些店门前，真的是这样的：

偶尔会这样：

是因为这样了：

有没有人质疑过，一楼街铺放奢侈品真的好吗?

想到香港，或许可以作为参照。

香港也有奢侈品街铺，比如尖沙咀广东道：

中环：

但还有一个特别的现象是，香港有好几个优秀的项目，奢侈品是上楼的，比如PP(太古广场)的埃洛威和小香香：

香港IFC、又一城之类其实都是这样。

WHY?!

小编自己的总结是这样的，

上街铺的都是典型高街，highstreet。本身就是人流量很大的地方。不指望一楼街铺带人气。反而是利用人气去变现。

而PP的外面是这样的：

IFC是这样的：

什么特点?没人流。在这种基础上，一楼起到的作用应该是吸引人流、为基础消费提供便利性，同时也通过大人流提升对商户的租金溢价。因而我们在IFC一楼可以找到很多偏好大人流的商户，比如苹果啦，比如奇华饼家……

而奢侈品呢?奢侈品偏好大人流嘛?才不呢!其实luxury本身就需要exlusive的感觉，孤立感因而产生高级感。

但大陆商场一楼普遍想给奢侈品，大牌子普遍想拿一楼，也是客观存在的现象。(别说LV了，现在很多不是最top的项目，谈哈根达斯、GODIVA，人家开口也跟你要一楼位置。)，原因我们拍脑袋想到以下几点：

市场供给需求，国内市场物业供给太大，奢侈品品牌拥有逆天的议价能力，基本上都是业主跪舔，给一楼最好的位置，免租甚至给装补，很多时候开出品牌方无法拒绝的条件。从BD的角度，这样的方案往上报，开店的可能性非常大，也同时完成了开店指标;

香港市场这几个mall都运营了蛮多年，经常很多轮的调整，shopper的客群定位已经非常清晰，新进来的品牌也清楚知道他们开在高楼层同样也可以做到生意，而且也有exclusive的氛围。另外还有一个是台北101，大牌很多也在高楼层。

另外一个原因是业主方运营的考虑。国内的业主方对于如何将客户往高楼层去引导、营造高楼层整体的高逼格的能力，非常的欠缺。设想LV开到上海IFC的3-4楼，但是上面整体都是fnb，其实跟LV并不搭。

我觉得在这个市场中的甲方与乙方都有着这种属于形而上学的错误，“楼层越低越好啦”，“一楼品牌越大越好啦”。Come on!这是不是把行业想得太简单了?行业的真谛永远应是基于市场与消费者，再做出商业选择。

当市场渐渐转冷，除了类似像恒隆这样完全focus高端市场的项目，大家都已经在寻求接地气、吸人流、提升转化率。这种时候，一楼租给门可罗雀的大牌还明智吗?期待市场的成熟和变化的到来。

（来源：地产与远方 Casanova）