年度轨交客流复盘，上海这些TOD商业谁最有路人缘？
来源/Mall星人
作者/郭歆晔 露茜姐姐
轨交数据的脉动里，藏着商业的热力。过去一年，上海轨交商业的热力变化如何？
轨交客流情况已成为衡量城市活力的关键指标。数据显示，上海轨交占公共交通的比重己达76%；在所有的轨交出行方式中，轨交换乘公交的占比约为17%，轨交优势不断凸显。
近日上海交委发布的《2023年上海轨道交通客流盘点》和《2023年上海轨道交通客流盘点数据专告》发布显示，截至目前，上海轨道交通线网运营里程831公里，拥有20条线路、508座车站，其中换乘站点83座，网络规模位列世界前列。
轨交的客流恢复度远高于公交车，TOD商业优势凸显。2023年全市公共交通客运量持续恢复，日均客运量达到1316.7万人次（含轨交与公共汽车），为2019年的80.8%；而全网轨道交通日均客流1002万人次，同比上升33.8%，已恢复至2019年的95%。
其中，轨道交通工作日日均客流达到1141万人次，恢复至2019年的96%（2019年1189万）；休息日日均客流704万人次，恢复至2019年的89%（2019年789万），比工作日的96％低7个百分点。
工作日客流恢复相对理想，一定程度说明就业整体恢复得还不错。但休息日更加精准地反映了轨交客流和消费恢复的关系，结合休息日客流的恢复度和商业体数量较2019年有所增加等因素来看，商业活力的景气指数仍有待进一步恢复和提升，需要从内容创新、消费激活等多个层面进行强化。
考虑到近四年上海新开业的大量商业体分流效应（2020年至2023年约增加了200多个商业体），及强者恒强的二八效应，很多非头部商场休息日的客流恢复度，实际可能仅为2019年的7至8成。
2024年底，上海首条新建的市域铁路线——全长68.6公里的机场联络线将通车。2号线西延伸段（徐泾东至蟠祥路）和17号线西延伸（东方绿舟至西岑）年底也将各新增1座车站。
希望2024年日均客流和年度总客流量均能超越2019年，从而为商业领域注入更多的发展空间与活力。本文将结合年度新晋地标、商业体等趋势，对比分析2023年至2024年春节整体和单个站点的商业热力值变化，并给出2024上海筹开的TOD购物中心&轨交站周边商场的清单。
值得关注的是，随着上海11号线昆山花桥站TOD项目中骏世界城（预计今年9月开业）和嘉闵线TOD项目太仓娄江龙湖天街的建设，上海远郊商业将迎来跨城竞合、引流与截留的新局面，从同城跨区轨交商战走向跨城轨交商业战。
中骏世界城汇聚了TOD双城交通优势，以“24H沪西新奥莱”为经营定位，填补了上海西北片区嘉定宝山没有奥莱的空白。随着沪苏地铁的正式联通，花桥站日均客流将进一步增长。
同理，随着越来越多跨城地铁和城轨的诞生，上海嘉定、宝山、金山、青浦的远郊购物中心，如何吸引周边昆山、太仓、平湖、嘉定、南通跨城客流，也值得好好研究。
01
年度轨道客流复盘＋商机简析
·三条新轨交分流效应显著
三条新轨交14、15、18号线在全网的客流比重依次为3.6%、3.0%和4.0%，显示出新线在吸引客流方面的巨大潜力。
14号线：促进了陆家嘴和豫园商圈的客流恢复，且超越全网平均水平，ifc、正大广场、豫园商城、BFC等项目受益显著。
正大广场龙年新春客流突破近60万人次，与2023年同期相比激增56%，创下了过去4年单日客流新高。豫园商圈举行“2024豫园民俗艺术灯会”，客流也已恢复至2019年春节水平。
15号线：娄山关路站位于虹桥天山商圈，补充了南北向的客流。虹桥南丰城推出了“齐乐龙龙大团圆——上美影龙年新春互动展”，吸引了众多亲子客群，2024年春节档客流同比2019年增长了14.58%。
18号线：作为切向线，有效串联了宝山、杨浦、浦东区域内的多条放射线，沿线商业有周浦万达广场、新田360广场康桥店、丁香国际商业中心、复地活力城、开新里The Hood、紫荆广场、东方渔人码头等。
其日均乘客客流高达40.4万人次，位列全网第11位，也证明了新线在提升城市交通效率、缓解交通压力方面的积极作用，同时也为消费者抵达郊县商业提供了较大的便捷。
·四条老线路客流恢复超九成
与2019年相比，9、11、12、13等线路客流恢复率超过9成，郊区线路17号线较疫情前增长了15%。
17号线沿线商�。荷虾Ｌ炜胀蚩乒愠�、蟠龙天地、虹桥天地、龙湖虹桥天街、百联奥特莱斯、青浦宝龙广场、万达茂、夏都小镇、元祖梦世界、怀盛339、吾悦广场、首位SHOWAY等。
青浦百联奥特莱斯：2023年5.1小长假期间，打破了开业17年以来的销售额历史记录；2023年12月30日至2024年1月1日（3天）实现销售额1.19亿元，比去年同期增长20.45%，再创历史新高。
虹桥天地：2023年5.1小长假同比2021年客流增长超10%，业绩同比2021年营业额增长近90%；2023国庆客流同比22年增长66.7%，业绩增长123%；2024春节业绩同比23年春节增长17% 客流同比增长20%。
·线路客流稀释下强弱效应凸显
受多条新线开通等因素影响，大部分老线路客流尚未恢复至2019年水平。这一现状表明，新线的开通在一定程度上分散了原有线路的客流，同时也吸引了更多新的乘客选择地铁出行。地铁不同线路及站点的客流竞争，如截流分流，与购物中心相互的竞合情况如出一辙。
轨交新线与新站带来大量增量TOD商业，包括存量在营商业项目连通地铁站与新建TOD商场，使得上海500来座在营商业体中的约三分之一，已直接（如百盛优客）或间接（如金虹桥）连通地铁站——无论绝对数还是占比均为全国第一的同时，重塑了上海商业生态与地段论，七宝万科广场、上海万象城、环球港、龙之梦、南翔印象城MEGA等非传统核心商圈的超级TOD陆续强势崛起。
这也是“双刃�！保贾铝薚OD商业的通胀与客流稀释。受此影响，置地广场、徐家汇东方商厦、太平洋百货、六百等地铁站传统百货相继停业改造，香港名店街、乐坊芦恒店、中欧街、白丽生活广场等TOD购物中心也纷纷转型升级。
TOD时代，商业越来越讲究运营能力和整合能力。印力、华润万象生活、龙湖、保利等具备运营优势的龙头集团，在去年拿下10多家TOD商场的轻资产运营权。
·主要站点客流情况及排行
2019年之后的申通全网新设站点多达63个，进出站客流水平约占全网407个站点（多线共站计为1个站）的7.1%，近年来形成了一定程度的分流。
虹桥火车站集高铁枢纽和CBD于一体，客流位列全网第一，其重要地位不言而喻。站点对应的商�。汉缜盘斓�、龙湖虹桥天街、丽宝乐园与招商中的虹桥汇。
△ 上海虹桥 官微
·新增站点客流TOP5商业项目
自2019年以来新增的站点客流TOP5均有大型商场加持：周浦站-周浦万达广场；浦东南路站-位于GALABAY尚悦湾广场和陆家嘴中心L+Mall之间；陈翔公路站-南翔印象城MEGA；真光路站-百联中环购物中心附近；长风公园站-长风大悦城。
商业与地铁站客流可谓相辅相成相互成就。万科滨江光合星iu座和丁香国际商业中心连通18号线昌邑路和杨高中路站后，成为换乘枢纽后逆势翻盘，客流翻倍增长。我格广场己连上了14号线曹杨路站，莘庄凯德闵行商业中心未来则将连通嘉闵线莘建东路站，这两个商业与轨交站的叠加效应也值得期待。
·早高峰客流彰显商业潜力
早高峰时间段，高客流的进站，意味着周边拥有大规模住宅社区；其周边的区域型购物中心在工作日傍晚和周末节假日时通常有较大商机。
早高峰进站客流头部地铁站整体仍以郊区大居板块为主。去年早高峰进站客流最大的TOP12地铁站周边商场如下：
泗泾（招商蛇口今年1月刚拿下泗泾TOD，泗泾招商花园城定位打造「青质潮流生活新样本」），九亭（九亭金地广�。�，佘山（佘山宝乐汇），曹路（曹路招商花园城去年底开业一炮打响），莘庄（仲盛世界商城、凯德闵行商业中心及在建的新鸿基旗下天荟），金运路（江桥万达广�。�，惠南（惠南TOD综合体己于去年12月8日正式获政府规划批复，且看花落谁家），沈杜公路（浦江镇最大综合体沈杜公路TOD规划于去年10月获批），上海南站（汇金奥特莱斯、预计2024年二季度开业的徐汇万科广�。�，川沙（百联川购物中心、计划今年开业的川沙九六广场），上海火车站（静安国际中心、嘉里不夜城、去年新开的上海金融街购物中心），彭浦新村（烂尾的佳程广场能否重出江湖？）。
排名猛升43位的美兰湖站今秋将喜迎中集·美兰湖金地广场，排名上升27位的联航路站浦洛斯浦江之星等新TOD项目也备受期待。
出站客流高，则表明周边汇聚了大量办公楼，所形成繁华CBD的区域，附近还有都会型购物中心和办公配套购物中心。
2023年早高峰进出站客流最TOP12地铁站及周边商场如下
陆家嘴：ifc（全市销售额第一）与正大广�。ㄆ侄畲筇辶康腗ALL）；静安寺：该站点排名上升一位，久光百货、静安嘉里中心、芮欧、晶品、MY BLOCK漫�。荒暇┪髀罚盒艘堤呕�、张园；人民广场：上海来福士、世茂广场、新世界城、市百一店；徐家汇：港汇恒隆广场、美罗城、ITC ONE及即将峻工的ITC CentraI、以及陆续改造中的六百太平洋东方汇联等老牌百货；南京东路：新世界、大丸百货、名人广场、悦荟、百联ZX创趣场、置地广场(待改造）；虹桥火车站：虹桥天地、虹桥天街、丽宝乐园、虹桥汇（招商中）；东方体育中心:客流增长4倍排名急升82位，前滩太古里、晶耀前滩、陆家嘴中心L+MALL、前滩31，前滩公园巷（筹开中）、前滩源（在建）；世纪大道：世纪汇、百联世纪与九六广场；浦电路：花木时光里（今年迎客）；桂林路：航天科技城TOD项目(工程进展顺利）；漕河泾开发区（无商�。�
此外，现排名第15名的娄山关路站（百盛优客、金虹桥、虹桥南丰城、尚嘉与日本三菱地所美国美狮门合建的晶耀虹桥），第17名的淞虹路（长宁大融城与今年开幕的巨型购物中心上海荟聚），排名上升18位的大连路（九龙建业鞍山项目2026峻工），上升6位的豫园（豫园商城、BFC、在建的露香园豫园站上盖及嘉里金陵路项目），上升3位的黄陂南路（k11、新天地广场、新天地、新天地时尚），上升4位的大世界（嘉里金陵路项目在建）。
·突发性人群聚集的商机
2023年以来，“体商旅文娱”活动全面复苏，消费需求不断释放，部分业态恢复至2019年同期甚至更高水平，相关站点容易出现短时客流高峰。
如，2024年3月的“微博之夜”、五一小假期的CP29“同人展”以及第四季度多场明星演唱会、万圣节等大型活动，均给周边站点带来了大量的短时客流。
如：2023年10月31日在巨鹿路附近自发的万圣节活动为例，东侧的淮海中路站全天进出站客流高达5.6万人次，是平时的2倍，且主要集中在夜间。
TX淮海、巨富长街区、复兴ins新乐园、奔驰文化中心、友邦金融中心、前滩31等拥有娱乐业态的项目，以及毗邻大型演出场馆的项目，如虹口体育场对面的凯德虹口商业中心（谭咏麟演唱会时所有餐厅大牌长龙），东方体育中心（张学友正个唱中）附近的晶耀前滩前滩陆家嘴广场，奔驰文化中心旁的百联世博源，均大有获益。
美兰湖北欧风情街利用外环外和湖区优势坚持在春节举办烟花秀，赢得不少人气。
·2023年后三季度客流数据
二季度：轨道交通日均客流1028万人次，环比上升17.3%，恢复至2019年95%。二季度工作日客流已恢复至1162万人次，达到2019年同期的96%，恢复率快于休息日。
早高峰进站（7:00-9:00）客流排行较高的站点中，9号线松江段的泗泾、九亭、佘山已占据前三（松江沿线项目潜力可见一斑）；曹路站客流较2019年上涨32%，位列第四；整体仍以郊区新城大居类站点为主。
三季度：轨道交通日均客流1059万人次，环比上升3.0%，同比上升31.4%，恢复至2019年97%；日均客运强度1.32万人次/公里，低于2019年的1.63万人次/公里。
7月、8月暑运客流显著恢复，远高于刚刚解封的去年同期，因此三季度客流同比大涨。三季度工作日日均客流已恢复至1191万人次，逼近1200万人次，达到2019同期的98%；工作日日均客运强度1.49万人次/公里，低于2019年的1.77万人次/公里。
四季度：全网工作日客流已基本恢复至2019年同期水平，但各站点客流恢复水平差距较大，再叠加多条新线开通后的分流，早高峰常态大客流站点排名出现显著变化。
02
节假日轨交客流动向与商业的「反推力」
随着经济活动的恢复，节假日客流逐步恢复一路走高。2023年国庆的轨交客流已基本恢复至2019年水平，客流差距仅不足3%。
2024年春节日均客流虽然同比2023年春节日均增加175.76万人次，增幅55.97%。但日均客流489.78万人次，较之于2023年日均客流1002.34万人次，工作日平均客流1141万人次（全年最高工作日客流达1286万人次2023/11/17），休息日平均客流704万人次（比春节多200多万人次），均低了一大截。
不同于普通小假，春节长假的上海商业，面临游客出游/返乡的压力，核心景区商圈有外来游客补血利好，郊区尤其远郊（如崇明万达广场、龙湖奉贤天街、松江印象城）受回乡客利好，内外环间很多商场长假承压较大，需要另辟蹊径，创新品牌规划和营销内容。
·重磅&特色商业对站点客流的“反推”
2023年五一期间开业即火爆的青浦蟠龙天地，成为商业新顶流的同时，带动了蟠龙路站周末客流排名大幅上升。
进入下半年，多个大型热门项目，如：龙华会、海梦一方、鸿寿坊、信泰中心、曹路招商花园城、真如环宇城MAX和EKA·天物（试营业）等相继亮相。这些开业即爆棚的新项目，在周末和节假日为相邻地铁站带来了大量客源，纷纷荣登大众点评区域榜榜首乃至全市热门榜单前列。
蟠龙天地@17号线
项目2023年4月29日开业�？登》�5.1小长假，5天客流超110万人次�？登傲礁鲈�，客流量累计近680万人次。
2023年国庆黄金周：小长假8天总客流达140万人次。
2024年春节档，项目升级蟠龙水集为蟠龙新春庙会，带来年货大集、非遗民俗文化摊位等特色活动。春节档8天总客流量116万（日客流最高达18万），更是荣登大众点评商场热门榜全市第一名。
2023年5月至2024年1月，累计客流达1950万人次。
龙华会@11号线
开业前，上海龙华会发起的“妙会龙华”主题区域成为热门打卡点。为期4天的庙会（4月29日至5月2日），主会场龙华广场参与人数达6.95万人次；其中5月1日达到巅峰，当日参与人数达到2.5万人次。
9月26日开业，深度挖掘“龙华妙会”在地文化IP，打造开放式“龙华戏台”消费新场景，客流超14万人次/日。国庆8天总客流量超过100万人次，霸榜大众点评网上海商场热门榜TOP1，超200家品牌日均坪效超120元/平米。
龙年新春，龙华会结合新年祈福组织妙会年货节及新春限定快闪展，携手wonderland ×艺术家李登廷推出“妙会龙舞·福启新岁”活动，节日8天累计销售额2305万元，客流量达42.3万人次。
无论是新开业的项目还是已经运营多年的项目，主题招商和运营方面都展现出了精细打磨的特点。这些项目各自拥有独特的主题店，如：“蟠龙-蟠小龙”、“BFC一阅外滩、BFC FITNESS、BFC外滩枫径”。
主题化的打磨，不仅吸引了大量游客，还带动了周边商圈的繁荣。以豫园商圈为例，由于火爆全网的龙年花灯美陈，春节档期间消费人次达到了34.3万人次，同比去年农历同期增长了11.4%。
03
TOD商业发展态势＋今年新线路分析
上海市绿色出行一体化平台“随申行”与第一财经·新一线城市研究所共同发布过一份上海MaaS公共出行年报，描绘了上海公共交通的全景图：508座地铁站、6.5万余座公交站、92.45%的公交车站覆盖率（500米内）；
同时还挖掘了上海公交的不少“冷知识”，例如地铁4号线覆盖居住人口规模最多、2号线则是覆盖工作人口和到访人口的双料冠军。
·TOD商业占比持续上升
据中商数据&Mall星人统计，随着轨道交通网络的不断扩展，目前上海在营的500多座商业体中，已有100多座连接轨交站的TOD商业项目，其属性集交通、商业、居住、商务等多种功能，构建了高效的城市生活圈，便利于民，也优化和升级了城市功能。
如前所述，上海与地铁站连通的购物中心占全市购物中心数量，已近三分之一，其中知名项目，如：ifc、iapm、兴业太古汇、前滩太古里、港汇恒隆广场、上海来福士、北外滩来福士、长宁来福士、Luone凯德晶萃广场、凯德虹口商业中心、虹桥天地、瑞虹天地、静安嘉里中心、浦东嘉里城、龙之梦城市生活中心（2005年开业，上海首座巨型TOD）、环球港、陆家嘴中心L+MALL、七宝万科广场、上海万象城、天空万科广场、南翔印象城MEGA、嘉亭荟等（排名不后前后）。
中山公园、徐家汇、虹桥天山、五角场等全部直接或间接联通地铁站的商圈，后期调改值得关注。
TOD商业已成为头部企业的必争之地，同时，这类项目也通过实际的表现展现出巨大的潜力。
2023年新开的曹路招商花园城、龙华会、真如环宇城MAX、蟠龙天地、信泰中心，开业客流量充分证明了这一点。
△曹路招商花园城
由于全市轨交线网不断延申拓展，上海越来越多的存量在营商业和新建商业纷纷连通了地铁站。据Mall星人统计，2024年上海筹开的不同体量不同类型的百余个商业载体中，约有八成在地铁站周边，且其中有不少项目都是直接连通地铁站。
包括徐汇万科广场、中集·美兰湖金地广场、荟聚、鑫耀·光环（二期）、嘉亭荟二期、长三角绿洲汇、淮海龙凤、滨港商业中心等，都备受瞩目。
继此前解读2023年开业的信泰中心、蟠龙天地、龙华会、曹路招商花园城等项目后，后续我们也将继续关注并解读2024年计划开业的徐汇万科广场、中集·美兰湖金地广场等一系列重点TOD商业。
·上海首条新建的市域铁路线
2024年底计划通车的机场联络线将途经闵行、徐汇、浦东新区3个行政区。
全线共设9座车站，先开通虹桥站、x七宝站、华泾站、三林南站、张江站、度假区站和浦东机场站7座站点，利好的沿线TOD商业包括虹桥天地、龙湖虹桥天街、虹桥丽宝广场、七宝万科广场、华泾华之门广场（在建）、迪斯尼小镇、比斯特上海购物村等。
△ 华之门广场鸟瞰效果图|图源：上海徐汇
·17号线西延伸线预计年底前通车
17号线西延伸线项目预计2024年底建成通车，将横跨青浦西岑、练塘、金泽等区域，从而为17号线东段的天空万科广场、蟠龙天地、青浦百联奥特莱斯、首位奥特莱斯、虹桥天地、万达茂、长三角绿洲汇（筹开中）等项目提供客源补充。
33条！总里程834.2公里，地表最强！虽然去年被北京暂时超，但是，上海的轨交建设绝不止于此…，上海轨交正陆续启动约496公里、168座车站（含近50个换乘站）的新一轮建设，未来上海更将形成轨交中环外环及放射线连接苏州、嘉定。五大新城和各区洼地纷纷以新轨交站为核心规划了一大批新TOD综合体。
随着这些新线路的建设，三门路国华广场、丰尚国际生活中心、首位SHOWAY、G60龙湖云廊天街等原先不联通地铁站的商场也将新晋为TOD，七宝万科广场、太阳宫、北外滩来福士、莘庄维璟印象城则由单线站升级为换乘枢纽；大宁久光中心未来将直接由紧邻但不联通地铁站跃升为三线枢纽，张园二期更将把只能虚拟换的乘南京西路站升级为真正的枢纽大站。
规划建设的新TOD项目更在各新线新站层出不穷。
结语
综上所述，上海的城市交通正在逐步恢复和持续发展中，在未来的城市交通商业规划和管理中，应充分利用新线与站点的分流效应实际情况和特点，优化TOD商业项目的合理布局和设置。
交通网络与商业规划，相辅相乘、同频发展，这样不仅能够提升商业洼地和新城区商业的吸引力，还能避免商业过度开发、超饱和竞争，形成有序、便捷的营商环境。
2029上海商业地图(局部）
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