出品/联商专栏

撰文/联商高级顾问团成员、联商网上海商业情报专栏 郭歆晔

轨交客流是上海商业的重要活力来源。客流最大的TOP20站点中，九成都是商业繁华的商圈。其中，12个站点更是位于市级商圈。为此，我们从TOP20站点这个视角，研究了一番上海商业。

今年「五一」假期，上海全网轨交日均客流789万人次，较2020年有大幅增长，但较2019年有小幅下降；商圈及旅游景点相关站点客流同比2019年也小幅下降；不过，虹桥枢纽区域轨交客流同比2019年小幅上升。

由于春节大部分市民选择了「就地过年」，今年五一成了大家外出旅游的好机会。在国际航班明显受限的情况下，浦东机场轨交客流较2019年五一的差距也已不大；虹桥2号航站楼、虹桥火车站的轨交客流，均较2019年有小幅的上升。

「五五购物节」今年继续举办，但一方面国内游的市民较去年五一显著增加。另一方面，受疫情影响，通过自驾及其他方式出行的消费者占比大幅提升。虽然商圈总客流虽有所回升，但同比2019五一，大部分商圈类站点客流仍有小幅下降。大型商圈中，静安寺、世纪大道（世纪汇日趋成熟）、娄山关路（新增15号线引流）、黄陂南路等站客流同比上升。

【Tips】受疫情影响，部分人群选择自驾代替轨交出行，故轨交客流与商圈客流存在不同步性。

以下为「五一」客流最大的20个轨交站周边商业情况简介：

NO1 虹桥火车站 

虹桥火车站TOD项目虹桥天地是虹桥商务区商圈重点商业综合体，加之承接了2021闵行购物节开幕式，今年五一期间的销售额和客流量较2020年同比增长70%、120%，五天销售额超过2000万元。

由于家庭及旅客消费激增，虹桥天地餐饮业态销售额增长尤为突出，较2020年同比增长136%，较2019年增长34%。

据汇纳科技大数据监测分析，虹桥商务区商圈各商场劳动节客流较去年平均增长46.85%，较2019年微降4.47%。龙湖虹桥天街的销售额与客流也出现显著增长。

NO2 人民广场站

2019年完成翻新改造的新世界城节前引入了X先生沉浸娱乐旗舰概念店，4月30日—5月5日，新世界城共实现销售1.01亿元，同比增长17.85%。一楼商场化妆品扩容至50多家品牌，线下注重新品首发、护肤体验、线上采取直播、离线销售等措施，使得从去年疫情开始起，销售一直逐步稳定占据着大类前三位，五一假期特别推出7.8折大力度促销，几乎全品牌参与，其中资生堂占据销售榜首，日均销售近百万元，同比大幅增长。

人民广场站主要商场——上海世茂广场、上海来福士广场、一百商业中心的客流与销售增幅同样喜人。

值得一提的是，距离地铁站较远且不位于南京东路的人民广场地下商城——迪美广场前几年曾出现客流大幅下滑，错位调整为以汉服、Lolita服饰、JK制服、密室、剧本杀及partyking潮人运动娱乐街区，吸引了大量低龄年轻人，客流出现回升。

NO3 南京东路站

南京东路步行街以“购出彩，活出YOUNG”为主题，商圈销售同比增长64%；南京路步行街东拓效应显著，南京路步行街东拓将南京路和外滩两大地标区域有机串联，五一客流再创新高。受益于消费客流的激增，东拓路段商场增幅均高于行业整体。

新世界大丸百货五一销售额过亿，同比增长67.39%，销售规模及增幅均位列黄浦区百货行业首位。外滩·中央1期销售同比增长超过130%，成为购物中心业态唯一增幅翻倍的企业。下半年即将开业的外滩·中央2期被广泛看好。

南京东路站西侧的悦荟广场、恒基名人广场、宏伊广场客流与销售同步增长，携VANS全球第六家旗舰店BRANDS SOWCASE品牌体验中心中国首店、上扬府、花盐街、半酌鲜烤、唱乐捞火锅柠檬小龙虾概念店等大批特色首店开幕的U479为南京东路导入了更多年轻人。

NO4 上海火车站

「不夜城商圈」三大主力商场——JiC静安国际中心目前正处于试营业期，集大型购物中心、休闲娱滨水餐饮、综合写字楼、精品酒店、水岸御居为一体，融汇艺术、人文、自然、商业四大核心元素，交织出令人惊艳的创意、自由及个性化商业氛围，年底将正式营业。

此外，不夜城南广场嘉里不夜城1期原太平洋百货租期20年届满正处于停业改造期，升级后将与浦东嘉里城、静安嘉里中心构成上海嘉里三兄弟。

不夜城北广场金融街融泰中心项目，预计将于明年年中开幕。届时，凭借三线换乘庞大的轨交客流，不夜城商圈有望重振雄风。

NO5 陆家嘴站

小陆家嘴商圈推动内贸外贸、旅游会展、文化艺术等多领域多业态消费联动，商圈销售同比增长50%+。

凭借小长假数亿营业额，浦东奢侈品汇集地ifc国金中心毫无悬疑地勇夺全区销冠，同时也是全市数一数两的TOP店王商场。日前引入罍+村文旅特色街区、厦门必吃榜名店临家闽南宴、Ringside老虎泰拳、赛梦·微缩世界2.0新概念店等多家首店的正大广场，同样在节日期间赢得了客流的大幅回升。

NO6 上海南站

15号线开通，使得南站升级为三线换乘站，但南站目前的汇金地下城市奥莱与中星城不温不火，商圈未来的希望寄托于预计2023年开幕的徐汇中城徐汇万科中心3期大型购物中心。

NO7 豫园站

豫园商城商圈小长假销售同比增长80%，客流同比增长174.7%。今年5月1日10号线豫园站全天进出站客流为145517人，较去年同期客流40313人，增加261%。文旅商业代表豫园商城与BFC成为小长假客流大赢家；即将开通的14号线豫园站上盖及金陵东路商办综合体地块备受各方关注，很多人期待在上海尚无ifs落地的九龙仓集团能够摘星（目前并无实质消息）。

NO8 徐家汇站

徐家汇商圈人气销量两旺。五一期间，徐家汇组织举办“2021五五购物节-花漾徐家汇”活动，聚焦年轻消费群体，通过线上团购、微信立减、购物抽奖、银行满减、品牌折上折等营销活动充分释放消费潜力，点燃大众消费热情，营造徐家汇购物消费盛况。

5月1日至5月5日，徐家汇商圈7家商场销售额共计1.8亿元，同比去年增长20%。改造升级后焕然一新的港汇恒隆广场荟萃大量奢侈品大牌与潮尚品牌，5天累积销售超1亿元，同比增长近45%，表现最为亮眼。

客流方面，7家商场人流超120万人，同比去年增长近10%。美罗城人气最旺，日均客流超8万人，同比增长近27%。值得补充的是，美罗城不仅引入了泰浪by Simply Thai、斯卡露食饮?朱雀养身创饮店、WHENANDWHERE香氛等诸多全新首店，耗时一年半投入超过1000万元打造的全新市民休闲、商业互动的户外空间——美罗湾中心广场于5月15日启用，作为开街首秀活动成功举办了“行味·美罗咖啡生活节”。

徐家汇人气火爆，各大商场人潮涌动，因持续受境外消费限制因素影响，港汇恒隆广场、One ITC商场国际一线品牌店内顾客络绎不绝。在团购立减、品牌折扣与银行优惠等多重福利叠加影响下，汇金百货徐汇店、太平洋百货等收银台排起了长队，春夏女装、精品男装、黄金珠宝等大类商品销售均出现明显上升；商圈内蘩楼、上隐水产、太二、凑凑火锅等多家人气餐饮饭点排队时间均需1小时以上。

NO9 静安寺站

久光百货、静安嘉里中心、芮欧百货、晶品购物中心堪称静安寺商圈「四大天王」。五一期间，久光百货销售喜人，在南京西路沿线仅次于超高客单价的奢侈品商城上海恒隆广场。

值得期待的两大存量改造项目——与久光一墙之隔的城市航站楼，今年启动升级，将被改造为集航空服务业务、商业服务、办公等功能为一体，成为引领都市潮流的地标建筑。静安寺下沉式广场地下商城（原伊美）改造后高度将从原来的地下7米变成地下2.5米，商业面积扩大至约8100平米的同时，面积达3835平方米投资达8340万元的苹果全球第二大旗舰店。

NO10 中山公园站

中山公园商圈销售额同比增长22%；长宁面积最大餐饮最丰富的长宁龙之梦、魔都第二座来福士长宁来福士、多媒体生活广场的客流及销售增长喜人；华美达广场原巴黎春天百货的升级改造正式启动，预计将于明年回归市场。

NO11 南京西路站

兴业太古汇已成长为南京东路东段的商业霸主，引入日系生活方式品牌niko and … THE LAB后的四季坊人气有所增长，升级中的吴江路步行街即将完成改造。

得益于境外消费受限和国内奢侈品销售爆发，不依靠轨交客流的上海恒隆广场小长假销售同比猛增150%。

南京西路站周边最受关注的是继华润赢得张园1期后，哪家巨头将摘得更具商业规模和吸引力的张园街区2期地块。该项目未来将使得目前无法站内换乘的2/12/13号线南京西路站得以在地下商城便捷换乘。

此外，改造升级中的中信泰富广场将以怎样的焕新面容和内在重新亮相，亦备受关注。

NO12 陕西南路站

iapm环贸已成为淮海中路全线客流及销售双王，并跻身全市TOP10店王；百盛淮海店节日期间表现也可圈可点。

NO13 世纪大道站

作为沪上唯一一个四线换乘枢纽，世纪汇广场与百联世纪、96广场三大购物中心携手构成了浦东仅次于陆家嘴的第二大人气商圈。

NO14 七宝站

七宝商圈客流同比增长10.63%，商圈人气及销售王——七宝万科广场小长假销售超过6千5百万元，七宝万科广场餐饮业态消费增长尤为显著，较2020年同比增长65%，较2019年增长52%。

NO15 金沙江路站

近铁城市广场销售额同比增长29%，五一累计销售逼近1000万元。

巨无霸农工商118广场主力店巴黎春天百货撤离后处于大面积空置阶段，威尼斯小镇水街也已关停，其未来改造方向引发各方关注，奥特莱斯和家居城或许会是其中选项吗。轻资产扩张时代，凭借其巨大的体量及轨交优势，相信能吸引很多龙头企业抛来橄榄枝，好事多磨，期待农工商118未来转型成功。

轨交数据来源：上海市交通委

NO16 虹桥2号航站楼站

作为联通虹桥2号航站楼与虹桥火车站的通道，拥有庞大过境流量的奥所未来城可能是沪上唯一一个广告收入大于商铺租金收入的特殊TOD商业项目。

NO17 莘庄站

仲盛世界商城（五一小长假销售超过5000万元）与凯德闵行商业中心是莘庄商圈两大主力商场，待13.3万平米的TODTOWN天荟购物中心未来123期全部开业，莘庄枢纽将真正形成副中心级商圈。

NO18 打浦桥站

黄河路和乍浦路美食街衰退后，拥有日月光广场和田子坊的打浦桥已经成为沪上一级美食商圈。

NO19 娄山关路站

受15号线通车利好，虹桥天山商圈商业企业销售额五一期间同比增长24%，长宁奢侈品霸主尚嘉中心、上海亲子业态最精致的虹桥南丰城、日系风格浓郁的金虹桥商场、性价比超高的百盛优客城市奥莱是商圈四大主力店，改造中的现所·创邑MIX未来将带来多家网红店。

NO20 天潼路站

客流主要前往外滩外白渡桥景区，利好七浦路服饰市场群。

【Tips】不同类型商圈不同定位商场对轨交客流倚重度各不相同，市中心核心商圈由于停车位紧张停车费高昂，所以更倚重于轨交导流；区域型商圈购物中心往往停车位充足，对轨交倚重度低于核心商圈；社区邻里购物中心更是以自驾与自行车步行为主，对轨交的依赖度也相对较低。

除了TOP20站点外，上海日均进出客流排名靠前的轨交站及TOD商业还有——五角场站（合生汇万达广场百联又一城）、黄陂南路站（新天地广场、K11与香港广场）、新天地（新天地时尚与新天地）、虹口足球场站（凯德虹口商业中心）、马当路站（凯德晶萃与中海环宇荟）、商城路站（陆家嘴中心L+MALL与八佰伴）、曲阜路站（静安大悦城）、马戏城站（大宁国际商业广场与即将开业的大宁久光）、紫藤路站（万象城与爱琴海）等。

即将开业的大宁久光效果图

换乘站客流TOP10中，五成同时也是进出站TOP10的大站和市级商圈（世纪大道、人民广场、徐家汇、虹桥火车站、南京东路），集中了大量商场的重要商圈。此外，汉中路站、龙阳路站、老西门站、陆家浜路站同样极具商业潜力，例如东方体育中心站「晶耀前滩人气渐旺，将于9月30日开幕的前滩太古里更是荟集了比肩南京西路和淮海中路的超重磅品牌阵容」，汉中路的凯德星贸及周围的JIC静安国际中心与嘉里不夜城，龙阳路站的龙阳广场与筹备中的云汇天地，而老西门站的复兴荟「可惜最初规划的十万方商业几乎都转为公寓住宅落袋为安了」与南六，陆家浜路站的新邻生活站都是小于2万平方米的邻里商业，难以吸引大客流。