出品/联商专栏

撰文/王国平

编辑/娜娜

很多购物中心不是在空置率上越走越远，就是已经基本坐实烂尾。这种空置率不断上升的趋势下，购物中心还能救吗？

答案肯定是很扎心的。现在觉得空置率高，以后会更高；现在看到有些项目烂尾，以后会有更多烂尾项目。这是基于产品线周期决定的，不以个人意志为转移。就像早年的百货业态，很多人想去救，很有情怀，也花了很多钱，但大部分都救不活，陆续退出历史舞台，仅剩为数不多的百货还能存活。

购物中心这种业态拆解出来，主要是满足人们购物+餐饮+娱乐的诉求，它符合人们从物质消费向精神消费的过渡。购物板块取代了百货，曾经爆火过的影院满足了人们精神消费。当购物渠道多元化，精神消费迭代转场，购物中心对于消费者的价值变低，变得可有可无，产品的加速迭代是无法阻挡的。

前几年疫情的束缚，倒逼出人们的户外天性。没钱特种兵游，有钱休闲度假游。人员的流动，对应的是消费的流动，中国交通基建带来的便捷性，加速了这种趋势。一线城市消费被下沉市场反向虹吸体现得淋漓尽致。文旅行业的超速发展，加上地方政府的强势驱动，消费习惯发生改变，对应的消费产品线发生迭代。

购物中心这种业态已经“夕阳西下”，除了部分县城和乡镇还有红利可以做增量外，多数城市已经进入购物中心存量优化时代。它不是人为可以轻易逆天改命的。再努力，也难挡被时代抛弃。加上先知先觉的优质从业人员陆续转场，就算想改，也没有人才来改。

这两年，看到很多购物中心不行了。我基本建议甲方要么改办公、公寓，有人整租的话就便宜点出掉。购物中心本身都处于区域相对热闹的地方，交通便捷，客户也能够迅速找到公司。办公客群匹配度是挺高的，关键不用配置那么多运营人员来管理。公寓更好出租了，有水有电，贴个广告就能租出去了。一楼再配套一些餐饮、便利店等，不能再方便了。缺点是租金预期下降，但总比空置强。

如果要调改，重新适配在地客群，投入就大了。到了空置率很高或接近烂尾时期的项目，基本手上已经没钱了，这条路看似很有搞头，可对于大部分缺钱的房东是行不通的。

重新定位是个很简单的事情，只是定位完成以后，商户供应链怎么建设？或者说内容端来源怎么解决？这才是关键。传统供应链那批商户节节败退，早已无心再战。就算有几个还能打，拿什么吸引他们入局？就算入局，对于体量那么大的购物中心也是杯水车薪。

要破局，必然要重新组织一个差异化玩法的供应链。购物中心的供应链建设不像超市，如果商品不行，就通过自营做些单品来破局。购物中心的供应链是商户，由商户来进行选品满足消费者诉求，即通过选商户来打造选品逻辑，选的是“人”。

购物中心传统商户很多是标准化商户，可以跟着任一购物中心一起复制扩张，毫无违和感，非常工业化流水线作业。你不管到哪个购物中心看到的商户都差不多，极度同质化。这就导致这批供应链产品个性化、烟火气等不足。海外很多店家可以经营几十年、甚至上百年，把一家小店用心做到极致。我们却做不到。因为小商户大部分为了生存而挣扎，需要短期内赚够租金水电成本，要把钱寄回老家，要让自己有机会在城里扎根，他们只能选择赚快钱。很少有小商户能够沉下来用慢节奏来滋养门店和产品，或者因为太慢，已经被市场淘汰了。

商户端有效供给不足，会严重掣肘所谓的“定位”实现。市场增量有效商户太少，不愿意进入购物中心场景，成本居高不下等问题始终制约着招商进度。

这几年购物中心休闲化题材如野化、避世等概念，能够为购物中心注入魔性生命力，核心在于房东手上要有一笔钱来烧。不管山系、水系，切入这个赛道即能享受短期流量红利。社会压力、超快生活节奏，让很多人有了避世需求。相对于远程游所需要的时间和金钱，市场端对于短半径避世有一定的刚需。于是各类魔改层出不穷，都希望能够吃到市场的灵魂红利。对于手上资金不足的房东，就算看到了趋势，也无力抓住。

任何一个产品都要符合社会发展的周期逻辑，才能迎合市场的消费习惯。把握住周期发展方向，还要掌握相匹配的发展方式。购物中心产品线钝化、产品力不行，已经是显性问题，整个行业基本进入下降通道，哪怕下沉市场有的还有亮点，都改变不了趋势。转型文旅化，面临的是方法论、发展方式和资金等问题。