出品/联商专栏

撰文/方湖

编辑/娜娜

近日，北京SKP被出售的传闻有了新进展，更多交易细节得到了曝光。消息一出，引发了行业巨大的关注。

博裕资本收购北京SKP 42%-45%股权的交易，可以说是近年来中国高端商业地产领域的重要资本运作事件。其背后的逻辑可从战略布局、行业趋势、资产价值及协同效应等多维度解读。

展开正文之前，先来了解下博裕资本。

博裕资本（Boyu Capital）是一家专注于大中华区的私募股权投资机构，成立于2011年，由江志成、中国平安前总经理张子欣、TPG资本前中国区高管马雪征（已故）以及前Providence Equity Partners合伙人童小幪等人联合创办。

核心出资方：主要有限合伙人（LP）包括新加坡主权基金淡马锡控股（Temasek）、李嘉诚基金会（通过旗下投资平台间接出资），以及高盛等国际金融机构。

业务范围与投资策略：覆盖私募股权、二级市场、不动产与新基建、风险投资等，重点关注高增长行业头部企业，如科技、消费、医疗健康、金融等。关键人物：创始合伙人包括江志成（哈佛大学经济系毕业）、张子欣、马雪征（2019年去世）。目前管理规模近100亿美元。

代表性案例：阿里巴巴--2012年参与阿里对雅虎的股份回购，持有0.55%股份。药明康德--参与其私有化及后续上市，获得显著回报。美团、滴滴、爱奇艺：早期投资并持续加码。金科服务：2021年以37.34亿港元收购其22.69%股权，后增持至55.91%。万物云：2017年投资15亿元，2021年以69.95亿元退出，实现高额回报。

博裕资本以“高增长行业头部企业”为核心投资标的，擅长通过资本运作实现高回报，但也面临行业波动和资产整合的挑战。

SKP是北京华联集团旗下高端时尚百货旗舰店品牌。而作为SKP的旗舰项目，北京SKP长期稳居“全球店王”宝座，2023年销售额达265亿元，但2024年销售额同比下降17%至220亿元，首次被南京德基广场（245亿元）超越。

尽管销售额有所下滑，但项目汇聚Hermès、Louis Vuitton等超230个奢华品牌，全球坪效第一的地位依然稳固，去年离境退税政策推动国际客群消费增长104%。

受到奢侈品消费市场萎缩和来自行业竞争的影响，2024年北京SKP销售额首次出现下滑。根据咨询公司贝恩发布的调查报告，2024年中国内地个人奢侈品市场销售额预计下滑20%左右，消费外流及经济保守心态影响显著。尽管如此，南京德基广场通过“艺术+商业”融合、首店策略及网红场景（如网红厕所）吸引客流，销售额逆势增长至245亿元。相比南京德基的多元化业态和年轻化策略，SKP传统百货模式显然缺乏体验创新，对消费者的吸引力有所减弱。

那么问题来了，博裕资本为何要收购北京SKP股权？两者之间如何进行双向选择？

从博裕资本角度：

第一、抢占高端消费入口，锁定稀缺性资产

SKP是中国奢侈品零售的标杆，虽然2024年销售额有所下降，但此前连续多年蝉联全球商场销售冠军（2023年北京SKP营收265亿元），是当之无愧的“店王”。其核心优势在于：

奢侈品牌壁垒：与2000余个国际奢侈品牌深度合作，首发资源和选品能力难以复制，国内难有第二家；

抵御经济周期：2023年中国奢侈品市场规模逆势增长17%，保持相对稳定业绩，高净值客群需求稳定；

全国化布局：已覆盖北京、西安、成都、武汉，杭州项目在建，昆明、呼市也在规划中，SKP下沉到新一线逐步形成核心城市网络布局。

博裕资本通过收购SKP股权，实质是抢占高端商业的“流量入口”，构建“高端消费生态闭环”。

图源：大众点评

第二、抢占头部，加速资本整合

1、消费分层深化，高端奢侈商业有持续增长空间
中国消费市场呈现“分级化”特征，高净值客群对体验式消费的需求持续增长。SKP通过奢侈品牌旗舰店、艺术展览、快闪店等创新形式强化“体验经济”，与博裕倡导的“空间消费”理念高度契合。

2、商业地产证券化加速，或许有上市可能

近年来消费基础设施REITs（房地产信托基金）快速发展，SKP作为现金流稳定的优质资产，未来可能通过资产证券化提升流动性。例如，2024年华夏华润商业REIT年化现金分派率达4.18%，SKP若纳入REITs框架，可为博裕提供长期收益。

3、行业整合加剧，资本抢占头部

私募基金加速收购核心商业地产，如黑石收购上海怡丰城、凯德整合大悦城，SKP交易反映了资本对实体零售“稀缺性价值”的重估，头部效应进一步凸显。

第三、资源整合，生态赋能

1、数字化与物业协同

博裕通过投资万物云、金科服务等积累了商业地产运营经验，未来可能推动SKP与旗下物业资源在会员体系、供应链管理等方面协同。

2、跨界生态构建

结合博裕在医疗（秋时医疗）、科技（旷视科技）等领域的投资，SKP可能引入高端医美服务、AI客户分析系统，甚至与元宇宙平台合作发行数字藏品，吸引年轻客群。

3、国际化扩张潜力

借助博裕的跨境资源，SKP或加速杭州项目落地，并进军东南亚市场（如新加坡、曼谷），复制“SKP中国式奢侈品中心”模式。

从SKP角度：

吉小安作为北京华联集团控股的董事长，选择将北京SKP部分股权出售给博裕资本，背后涉及多重战略考量与利益平衡。结合公开信息，主要原因可归纳如下：

第一、缓解华联集团的资金压力

华联集团持有的北京SKP 40%股权因民事诉讼被冻结至2028年，冻结金额达400万股。这一法律纠纷直接导致华联集团流动性紧张，出售股权成为快速回笼资金、缓解债务压力的重要手段。

同时，华联集团的传统零售业务（如超市）表现疲软，经营下滑。出售SKP这类非核心资产，是其战略收缩、聚焦主业的必然选择。

第二、引入国际资本，优化SKP资本构成助力长期发展

博裕资本以财务投资者身份入局，不直接干预运营管理，交易后SKP继续保有原管理团队和运营结构。这种安排既缓解了华联的资金压力，又避免了因股权变动引发的经营动荡。

博裕资本擅长投资高增长行业头部企业，其核心出资方包括新加坡淡马锡和李嘉诚基金会。此次入股可能为SKP未来的资本运作（比如上市）铺路，通过优化资产结构、提升品牌价值，进一步释放SKP的潜在市场价值。

第三、保留华联对SKP的间接控制权

1、大股东Radiance公司延续控制权
交易后，原大股东Radiance公司仍持有42%-45%股权，并保留控制权。Radiance系背后仍有华联背景，其高管名单包括吉小安本人，这意味着华联集团仍可通过Radiance间接影响SKP的决策。

2、避免完全丧失优质资产
SKP作为华联旗下最成功的商业品牌，2023年销售额达265亿元，是全球高端零售的标杆。通过保留对Radiance的控制，华联既能获得资金，又未完全放弃这一核心资产。

第四、应对市场竞争与业务创新需求

1、应对区域竞争加剧
2024年，北京SKP销售额被南京德基广场超越，暴露了其模式固化、创新不足的问题。博裕资本的注入可能为SKP提供资金支持，推动其在本地化策略（如武汉SKP引入国潮品牌）、场景化体验等领域的创新。

2、政策红利的利用
SKP作为“即买即退”试点，2024年离境退税顾客增长显著。博裕资本可能协助其进一步利用免税政策、国际客群资源，提升盈利能力。

图源：大众点评

写在最后

吉小安出售SKP股权的核心逻辑在于：通过资本运作缓解集团资金压力，同时借助博裕的资源和经验推动SKP转型升级，保留间接控制权以维持品牌影响力。这一决策既是对当前困境的应对，也是对SKP未来价值的战略性押注。

选择和博裕资本合作，关键在于博裕的国际化资源，并通过构建跨界生态、商业地产证券化和国际化扩张为SKP发展打下良好基础。并且在国内消费疲软情况下，面对港资和华润万象城的强势竞争，通过博裕资本的资金和资源加持，加速杭州项目落地和SKP国内项目布局，提升SKP在国内高端商业头部的厚度和深度。