出品/36氪未来消费

作者/贺哲馨

“京城贵妇”最爱逛的商场正式易主。

日前，北京市市场监督管理局公示称，博裕五期美元基金（下称博裕基金）通过其关联方拟收购北京SKP部分股权，目前尚未公布交易金额。交易之前，北京SKP由北京华联和Radiance Investment Holdings Pte． Ltd．分别持股40%和60%，交易后，博裕基金关联方通过财务投资间接取得北京SKP 42%-45%的股权。

据彭博社3月的报道，当时上述双方已就北京SKP的管理和运营业务接近达成协议，该业务整体价值在40亿至50亿美元之间，约合人民币290亿到364亿。

据联商网报道，2024年北京SKP营收下滑明显，叠加全球奢侈市场遇冷的背景，这一交易也被理所应当地解读为华联在“甩包袱”。但资本市场却给出了不同的反应——华联股份曾在4月7日盘中跌停，下跌9.82%，证明投资者对于此次交易的预期感到不安。SKP虽然独立于华联股份这个上市公司主体，但与之同属北京华联集团旗下。

虽然国内奢侈品消费萎缩已成不争事实，但坐拥百亿营收的北京SKP仍是一笔亮眼资产。此次交易对于卖家华联来说，是一次成功的高位撤退，还是失掉了一张重要的现金王牌？

奢侈店王的养成

前身位于北京朝阳区大望路上的新光天地，SKP即Shin Kong Place缩写。新光天地于2007年开业，是台湾新光三越借助华联进军大陆布局高端零售市场重要的棋子，亦是京城奢侈品购物第一站。

凭借台湾新光积累的奢侈圈人脉，新光天地刚开业就一口气拉来了GUCCI、FENDI等700多个奢侈品牌。在当时的国内，新品上市若是在新光找不到，那么“全国都没有”。

2012年，华联和新光三越因管理层之争不欢而散，新光三越退出，2014年，新光天地正式更名华联SKP。

这次改名也意味着彻底的分道扬镳，华联集团董事长吉小安不看好传统购物中心的“收租模式”，将SKP定位改为兼具直营采购的精品百货公司，这也是连卡佛、I.T、Joyce Boutique、Bergdorf Goodman和老佛爷百货等的商业模式，即由进货方的买手团队根据自身定位和销售计划，通过品牌、销售代理的批发渠道下单进货，自行计划销售并承担盈亏。

有地产人士向36氪透露，如果买手选品独到，定位合适，利润是可观的。SKP旗下的集合店SKP SELECT，刚开业的时候就曾引进许多尚未在国内上市的小众设计师品牌，如JW Anderson、CECL、DSQUARED2、JTL SANDER、SACAL、CFCL、THE ROW、JUUN.J等。

SKP从未单独透露SKP SELECT的业绩，但从2011年起，北京SKP就连续十年蝉联全国单体商场业绩第一，坐稳中国「店王」宝座。2017年，北京SKP的单店单日销售额达到10.1亿元，刷新了自己此前的单店单日销售7.9亿元的记录。2023年北京SKP的销售额更是达到了265亿元，创历史新高。

2017年SKP SELECT扩大到了家居品类，继续引入一些欧洲小众品牌，后续又开设了艺术展演与文化沙龙为一体的休闲空间SKP RENDEZ-VOUS。在2018年装修完毕后，SKP北京的北馆于负一至五层的明显位置都布局了自营买手店SKP SELECT。

彼时，电商对线下购物的冲击刚开始展现，商场同质化竞争的焦虑情绪越来越浓，因此，SKP的“买手制”自然也引发不少讨论，中国商业地产服务商RET睿意德就看好SKP的运营模式，曾在官方公众号上发表文章《换个角度看李佳琦：商业“买手制”的春天来了？》，文章认为“淘宝主播的运作模式，或许代表了存量时代实体商业的一种发展方向：买手制。”

疫情初期，随着奢侈品消费回流国内，北京SKP再次发挥自身优势，通过把购物商场打造成了艺术展览和新奇特的体验中心，试图吸引更多年轻消费者，2019年开业的SKP-S就通过各种新奇特的陈列装置上了不少热搜，消费影响力从北京辐射到了全国。

不过，一位曾供职于睿意德的商业地产资深人士告诉36氪，SKP虽然大张旗鼓宣扬买手制，但事实上大部分收入仍来自租金和销售额扣点，两者取高。“SKP北京的租金是中国商业地产中最高的，一楼沿街店铺可以到100元以上，甚至200元/平米/天，而全国商业地产的平均水平只有20-30元/平米/天。”

按照行业规则，话语权足够强的大牌能够拿到比较低的扣点，部分品牌甚至还会要求商场补贴销售不达预期的缺口。一位资深商业地产商在接受采访时提及，类似LV、Chanel、Gucci、Dior等六大蓝血品牌，以及Givenchy、Valentino、YSL在内的8大红血品牌，他们的扣点比例通常较低，只有6-8%左右。

北京SKP在最春风得意的时期甚至可以“反客为主”，因为丰富的陈列和新奇特的景观打造为消费者带来更好的购物体验，因而面对品牌时也有更强的话语权，就连面对SKP-S如此超前的零售实验，路易威登这样的顶奢也遵守游戏规则，将店头换成“千篇一律”的黑底红字，来配合商场未来感的风格。

以此看来，“买手制”更像是SKP笼络消费者的手段而非核心商业模式，SKP的本质也是一家吸取了百货优秀运营经验的购物中心。类似这样的“混改”在中国百货业内已行之有年，店王SKP也已积累了不少成功经验，华联选择此时抛售，应有更通盘的考虑。

各自的算盘

有地产人士向36氪透露，奢侈品牌正从2010年代大举向西进，变为有重点、有规划地布局二线和新一线城市。今后”一城一店一网“是新常态，“有的城市根本支撑不起两家路易威登”。过去几年，SKP以近乎激进的姿态进入各个三四线城市，疫情短短三年时间先后签约贵阳、杭州、呼和浩特、武汉、三亚、广州及合肥，绝大多数至今仍未开业。

“下沉市场”曾经是奢侈品牌的兵家必争之地，有数据称电商只能覆盖不到10%的成交量。对于小城市的富裕居民来说，当地的百货商场仍然是他们购买高品质品牌商品的可靠去处，因此成为培育奢侈品消费的重要渠道。

在风调雨顺的时节，外出冒险或许能够得到更多的猎物。但如今高端品牌在中国集体收缩：北京三里屯路易威登迟迟不开幕，上海连关两家GUCCI，高端美妆标杆雅诗兰黛更是在业绩公告中表示，已经开始将中国直营门店转为免税和旅游零售等轻资产的业务——奢侈品的苦日子还要持续一段时间。

因此，SKP的重奢时尚定位、重资产运营模式以及并不确定的业绩成长空间，或许是北京华联集团激流勇退、套现离场、反哺主业的最大考虑。据悉，华联集团主要经营的购物中心和百货零售多属于大众市场，旗下经营商超的华联股份财报显示，过去一年，公司营业总收入为13.98亿元，在已披露的同业公司中排名第32。归母净利润为2033.00万元，同比较去年同期下降26.28%，最新资产负债率为45.56%，较去年同期资产负债率增加4.97个百分点。

实际上，华联集团剥离SKP业务的战略部署也早有端倪。2024年7月2日，社区零售业态的DT51正式从北京SKP旗下剥离至华联股份体系，这一战略调整与华联集团近年来"聚焦主业、优化资产"的整体发展方向高度契合。此次剥离在今年3月份正式完成，随后不久就传出了SKP出售的消息。

DT51定位社区型时尚精品百货，是由北京SKP打造的轻资产运营、面向中高端消费群体的轻奢、时尚潮流商业业态，与SKP的重奢、重资产运营模式形成明显差异。 一组对比数据显示，2023年DT51首店的营收为2.4亿元，净利润3247.3万元；而同年华联股份旗下25家传统购物中心百货店的总营收仅10.99亿，平均单店年营收0.44亿元。

博裕资本意图收购北京SKP的逻辑，可能在于补齐“高端消费生态矩阵”。

公开资料显示，博裕资本已相继投资小红书、轻食品牌FoodBowl、跨境快时尚SHEIN、万世纵横物流及极兔速递等消费产业链关键环节。据澎湃援引业内观察人士称，若能成功将SKP纳入投资版图，博裕资本将实现从线上社交电商、新锐品牌到高端实体零售的全链路布局，完成其在物业管理、医疗健康、科技创新等领域的既有投资的“高端消费闭环”。

最后一个问题是，易主后的北京SKP会走向何处？

北京SKP的成功，除了新光本身的奢侈圈资源基础，也要归功其对传统百货商场的体验式改造。如今消费环境收缩，奢侈零售也有了服务更极致、更本地化的玩家。

据联商网等媒体报道，2024年，北京SKP营收或下滑17%至220亿元，南京德基广场将凭借245亿元的营收问鼎新店王，后者是一个以“本地生活方式”著称的高端商场：“24小时卖货”、网红厕所和超越购物范围的会员体系服务——例如会员子女能享受来自商场提供国际学校入学咨询——都让德基广场成为新的奢侈顶流。

换句话说，有钱人早已不想只“买买买”， 他们希望的是更有活人感的服务和体验。这方面，从奢侈品牌纷纷开餐馆、经营SPA和耕耘VIC客户等举动中也可窥见一斑。

这一趋势正推动着传统百货继续向体验式商业综合体转型，而北京SKP能否站在既有经验上及时调整策略，将决定其能否在下一阶段的竞争中继续保持领先。