众多零售物业进入业态调整周期。

　　近日，在与几个师奶闲聊购置冬装的话题时无意中发现，广百、友谊、天河城、正佳等商场打折优惠的频率似乎越来越高。究其原因，不外乎是因受电商冲击明显，只能频频靠打折促销来吸引消费眼球。

　　超长回报期

　　让主力店成鸡肋

　　统计数据显示，如今一、二线城市商业地产因大面积调整，已出现空置率上升现象。据RET睿意德发布的2014年第三季度中国商用物业指数（CRI）显示为111.0，整体表现与上一季度基本持平。与租金水平保持平稳相比，整体上，空置率则有所上升，涨幅为5.1％。

　　对此，RET睿意德中国商业地产研究中心相关人士分析认为，空置率的上升并非源于大量供应入市，而与众多零售物业进入业态调整周期有关。业态调整则呈现出“去主力店化”及“去高端化”趋势。而这一点，在广州的大商圈更是已经明显显现了出来。如正佳广场用精品超市替换百佳综超，将友谊商店缩小转换位置等。

　　对于目前商业地产中出现的去主力店现象，世品国际商业管理董事长谢仕平就指出，以下两大因素双重夹击，将促使更多的购物中心最终去主力店：

　　首先，市场的周期性低迷，网购对实体零售的冲击，造成了主力店开店意欲低下。近来大卖场不断爆出销售下滑、调整关店的新闻。与此同时，商业地产的高速发展使中国购物中心的数量快速膨胀。去年全球在建的购物中心有一半面积在中国，达1800万平方米。

　　其次，由于市场供求关系影响，主力店在选择开店时要求越来越高，促使很多购物中心放弃主力店。十几年来物价飞涨，唯独主力店的租金停滞不前，这也是主力店难以生存的关键所在。目前，大多数购物中心主力店的租价都是每平方米30元左右，而且一租就是15或20年，面积要2万~3万平方米，回报期超长。

　　谢仕平说：“举一个极端的例子，去年世品国际为佛山季华路一个著名项目招商，艰辛努力后主力店终于愿意出价，第一年竟然是每平方米10元，比租仓库还便宜。”
　　（广州日报 记者王荔珏）