在全球金融危机的背景下，去年下半年上海零售市场需求表现比其他类型物业相对稳定，国内外品牌仍保持扩张动力，支撑了租金同比上扬10．2％。据高力国际最新预测报告分析，未来较多的新增供应将为2009年的市场空置率带来压力，租金增幅也将相应放缓。

　　去年底空置率开始攀升

　　去年以来虽然外围经济波动，但上海零售业增长仍然乐观，受其支撑，上海商业零售物业市场表现相对稳健。全球性的金融危机目前并未削弱本地零售市场的增长动力，扣除通货膨胀影响后，2008社会消费零售总额累计同比增长为11．4％。

　　高力国际研究部数据显示，去年下半年，上海优质购物中心市场依然保持了稳健发展，新增供应有限共计71600平方米，尤其底层商铺租金较上半年有所上升。去年下半年市场整体租金表现良好，无论新商家还是现有品牌都希望进入市场并增加其商业网点，年底市场平均租金较半年前上涨5．9％，较去年同期上涨10．2％，底层租金达到32．5元／天／平方米。其中传统区域较半年前上涨5．1％，底层租金目前为37．1元／天／平方米，新兴区域同比上涨更快，较半年前上涨6．4％，达到22．8元／天／平方米，2008年末市场毛收益率约为7％。

　　但是，在租金攀升的同时，一部分在市区传统商业街的优质零售物业项目对其租户品牌进行调整，纷纷装修升级，导致空置率有所上升。目前市场整体空置率为8．8％，较去年同期上升3个百分点。相比传统商业街区的升级换代，新兴商业区的入驻率快速提高，平均空置率为4．6％，较去年同期下降3．9个百分点，这表明人口密集区域居民旺盛的消费潜力吸引着众多商家纷纷入驻。

　　今年空置率或达10％

　　高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤预测，由于各传统商业设施的改建更新以及新增项目的快速发展，未来新增供应较大，今年约有47万平米购物中心面市，将为市场消化带来压力，如目前浦东有多个零售物业项目处于施工阶段，包括位于世纪大都会项目（竹园地块）中的陆家嘴集团开发部分，以及新鸿基的国金中心1期；后者所附的近10万平方米购物中心预期在2010年后进入市场。预计2009中心区域购物中心空置率应在10％左右。

　　李庆贤还表示，上海世博会的举办也将催生一部分项目，尤其是餐饮和娱乐的零售项目，比如原上海十六铺码头区域将改建成为6万多平米商业设施，配合世博的举行，与新建的游船码头共同成为标志性景观。虽然目前政府所颁布的措施将刺激国内需求，但全球经济的放缓乃至衰退终将影响上海的零售市场，上海零售消费的增长在未来几年中可能将放缓，但是否会大幅影响零售物业市场仍有待观察。
　　（上海商报）