图为南京水游城总经理吴正梅

　　4月9日，由联商网和江西省商务厅主办的2010联商网大会的第二天，大会分论坛之一，2010搜铺网商业地产论坛暨江西省重点商业项目招商大会在南昌举行。论坛上，南京水游城总经理吴正梅以水游城为例进行演讲，阐述了商变时代下的新型购物中心模式。

　　以下为演讲内容辑要：

　　时代在变革和发展，首先是城市化，城市人口增加、中小城市数量增加、城市基础建设不断推进、交通和生活配套不断完善、城市国际化进程加快；其次是商业格局的变化，城市商圈扩大化，很多城市形成了多个商圈的城市格局，商业地产高歌猛进，城市配套不断完善；三是消费习惯的变化，人们收入增加，人均消费水平增加，消费阶层年轻化，消费需求已经从满足基础生活需求的消费过渡到满足精神需求的体验式消费。

　　在这些条件下，购物中心的开业数量也有相应的增长。同时，新型购物中心应运而生。

　　新型商业中心主要有以下四个要素构成：一是集客能力，主要由建筑形态差异化、推广方式差异化、MD组成差异化等来体现；二是在功能上，兼备多种功能，比如与公共交通的无缝连接、停车场、后场动线的设置、城市公园的功能等；三是品牌自身的能力，有实力强劲的品牌租户集合， 集合品牌自身的营运、推广能力进行共同管理；四是持久力，具有可持续发展的潜质，如稳定的物业模式、灵活的调整能力等，尤其需要良好的营运能力。

　　这里我重点讲一下集客能力这个要素，分为三个方面：

　　一、建筑形态的差异化，这是是新型商业设施与传统百货的在结构特征上的区别。

　　异于传统商业设施的“半开放式建筑格局”，是南京水游城最先吸引顾客的特点。整个建筑从宏观上看，是几个几何体的“随意组合”，在这些几何体相交融的部分，自然形成了半开放式的建筑空间，使得商场内部各个楼层都能接触到阳光、空气、水流，并由此可以到处培植绿色植物。贯穿于商场的人工运河，全长280米，其中的音乐灯光喷泉和水流循环系统全天运行，为商场半开放空间不断提供动感活力的气氛和有益健康的负氧离子。最高喷达30米的主喷泉在音乐的烘托下频频把现场气氛带至高潮。

　　南京水游城建筑与商业结合的三个成功点在于——

　　·店铺曝光率高，提升店铺的商业价值。

　　·运河设置在负一层，因是开放性建筑，让人有两个一层的感觉，制造了一个地面，提升了物业价值。

　　·中心舞台引入向心力概念，让客流自然进入，通过两个主入口一个中心点，拉动客流的均衡性（配合商品布局）

　　二、MD组成的差异化，这是新型购物中心保持生命力的关键。
 
　　新型购物中心MD组成的特征包括：注重体验式购物，强调视觉、听觉、味觉的多重体验；以消费者的消费层次、消费习惯为区域品牌组合的参考点；强调便利性到达；考虑汽车的普及度和生活的多样性，提供停车和交通的便利；商业设施中不单纯是服饰类，而成为包括杂货和娱乐的，能提供给人们一种生活方式的综合性设施；强调与传统百货的品牌差异率；等等。

　　在商家林立的南京中心商业区，南京水游城以“差异化并存”的运营理念，保持了和新街口等传统主力商圈的均衡发展态势。着眼于未来的MD计划，指导招商，以90%以上的开业率，做到了60%的品牌差异率，从而保证了水游城来客数和成交率以及业绩的稳步增长。

　　三、集客手法的差异化，新型购物中心强调消费者在商业设施内的滞留时间。　　

　　南京水游城的集客手法有：一年四季，南京水游城不断变幻主题，在穹宇中庭、峡谷、运河水面及其上空等共享空间进行美轮美奂的环境艺术装饰，使整个商场宛若一个主题公园，每一处装饰都成为人们驻足留影的场景；在整个建筑物的中心，穹宇结构的底部，制造了四面环水的圆形舞台和各楼层外廊自然形成的层层看台，舞台上每天上演各色节目，在各重大节日更有丰富多彩的节目和活动；为了把握倡导“时间型消费理念家庭休闲娱乐购物中心”的定位，南京水游城几乎每周都设计不同的主题，组织顾客参与性活动，让顾客者有机会在各类趣味性、文化性的活动中与商家和著名人士互动。

　　们希望我们的购物中心成为时间消费型商业设施，成为与亲人、友人、恋人共享美好时光的好去处；成为家庭型的娱乐休闲中心，重视家庭共有时间的中产阶级的需求；让顾客流连忘返水游城，重视顾客的消费体验，消费者能够保持轻松、愉悦的心情。

　　新型购物中心应该从人的“五感”关注顾客的体验，经营人们的“好感”。　　

　　相对于轻松、活泼的外在形象，我们的商业运营管理却表现得严谨而缜密。运用国际先进的管理理念和制度，整合设施设备管理、IT、财务、行政、人资等后勤保障部门的合力，对招商、营运、行销等前台工作进行全方位支持和监督，确保顾客得到最舒适满意的体验——这就是我们商业运营管理公司日复一日，一丝不苟的追求。
　　（联商网现场报道）