自2008年将主营业务调整为购物中心项目开发后，华联股份（000882）的转型之路迈出关键一步。4月初，华联股份发布公告称，将出资2.2亿元与北京国际信托有限公司、上海昌鑫（集团）有限公司、北京广合置业有限公司、北京鑫盛源投资咨询有限公司、北京澳达天翼投资有限公司和北京京茂房地产开发有限公司成立合资子公司。

　　据了解，新成立的公司主要业务是购物中心开发，注册资本11.2亿元，其中华联股份占19.64％的股份，成为控股股东。

　　事实上，传统超市涉足购物中心，并非北京华联一家。这个名单可以罗列很长：沃尔玛、TESCO、卜蜂莲花、湖南步步高、长春欧亚集团、辽宁兴隆大家庭集团、淄博东泰集团——基本上有实力的超市企业都不同程度涉足购物中心。

　　零售商争相当起了“二房东”，其背景不仅是房租上涨带来的成本压力，更是消费者需求多元化引起的经营模式渐变。

 　　城市综合体兴起

　　深圳科脉技术有限公司总经理曾昭志近来感到生意好做多了。这家靠制作超市POS软件起家的IT企业近年来将主要业务瞄准了购物中心收款软件的制作。“购物中心软件开发相对简单，管理几十家商户总比管理成千上万的单品容易得多”，曾昭志说。作为服务于零售商的设备企业，它们对行业的研究和敏感度并不次于零售商。曾昭志认为，购物中心将来必定大有可为。

　　中国购物中心产业资讯中心发布的《2008-2009中国购物中心发展报告》也表明，从2003年到2009年的7年中，全国购物中心对社会消费品零售总额的贡献占比，从最早的0.3％上升到超过1％，增幅超过3倍。

　　“相比于传统的超市和百货店，购物中心的体量更大，可以将很多对面积有极大要求的知名品牌比如ZARA、LV等吸引进店，而这些知名品牌对于销售提升作用明显。同时，更大的面积也使商场的业态更加丰富，”该报告称。

　　而在零售业内，“超市+购物中心”的组合早被“看好”。2009年底，来自英国的TESCO宣布计划以1.65亿美元投资购物中心项目，该购物中心的品牌为“乐都汇”，计划在2012年底之前，在中国东海岸沿线的14个城市开设18家乐都汇广场；正大集团在卜蜂莲花卖场不断收缩的情况下，打算利用正大广场重新“光复”零售业。于此同时，一些二、三线城市的内资企业亦不断探索购物中心业态。

　　“投资购物中心反映出零售商面对不断上涨的房租感到担忧，” 东方伟业投资控股有限公司执行总裁穆建玮对记者说，“因为这样可以减轻一些房租成本”。成立于1996年的东方伟业的主要业务是帮助零售企业投资和兴建购物中心，与沃尔玛、TESCO均有合作。

　　可见，成本增加、利润下滑是零售企业涉足购物中心的一大原因。北京华联之所以选择转型购物中心也面临到这样的问题。

　　早在2007年，北京华联开始了其漫长的转型路。当年10月，华联股份宣布将旗下六家百货店出售给母公司——北京华联集团，转而进军商业地产。当时的背景是，自2004年我国零售业完全对外资开放，国外零售企业纷纷抢滩中国零售市场。在随后的两三年里，我国零售企业如雨后春笋般兴起，内外资企业“跑马圈地”使得零售业利润空间不断缩小，盈利水平不断下降。

　　华联股份亦不能独善其身。据统计，2001年至2006年5年华联股份整体平均净资产收益率只有2.03％，平均息税前收益率只有2.24％。计划出售的从事百货零售主营业务的六家公司中，有四家公司2007年度中期亏损，石家庄华联和呼市华联已经连续三年亏损，兰州华联自开业以来已连续两年亏损，六家百货公司2004、2005和2006三年平均营业利润率分别只有0.5％、1.28％和1.48％。

 　　大型超市百货化

　　另一方面，消费者日益提高购物的需求为传统零售商提出了更高要求——消费者不再满足于日常的购物，他们需要更多的增值服务。因此，社区型购物中心颇受欢迎——这种购物中心包括一个超市、一个主题百货店、一定数量的餐饮店，并有银行、美容美发、书店等全方位的服务功能。

　　湖南步步高集团董事长王填认为，未来十年的消费行为将演变为“快生活”和“慢生活”两种。“‘快生活’主要是周一到周五，承载这一消费行为的载体是社区综合超市；而‘慢生活’则更多地体现在周末，承载这一消费行为的主要是‘城市综合体’，也叫‘城市MALL’。” 王填对记者表示。

　　今年年初，步步高首家购物中心——步步高广场在湘潭开业。据了解，这座湖南省单体面积最大的购物中心拥15层楼面，建筑面积为12万平方米，集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体。

　　“这反映出大型超市百货化的趋势，”零售行业观察者陈岳峰告诉记者。“超市卖场逐渐向百货化发展，即向GMS购物中心转型。外资零售商更青睐这种模式，内资如物美、京客隆、百联集团等也看好这种业态。物美在北京新街口的新华百货，即是这种组合，”陈岳峰表示。

　　对于内、外资企业涉足购物中心，陈岳峰认为，两者目的不尽相同。“对外资来说，进入二、三线城市，有政策优惠和当地政府的扶持，拿地比较容易，另外，自己开发商业项目，既可以降低成本，根据自身需求建设更合适的商业物业，还可以通过商业地产的增值来创造更大的效益；而对内资企业而言，一些区域零售商也能够充分地利用当地的资源，除了上述的优势，还可使自身在与外来企业的市场竞争中占据优势，有实力的零售商还能够以旗下大卖场、百货、家电连锁、餐饮等业态整合。”

　　尽管购物中心“看上去很美”，但有业内人士认为，传统零售商涉足购物中心应当谨慎。金源燕莎MALL总经理傅跃红告诉记者，做好购物中心要具备三个必要条件：资金、资源以及团队，三者缺一不可。

　　“投资一个购物中心项目动辄要上亿元的资金，而零售业是‘轻资产’的运作模式。零售商不可能成为地产商，购物中心项目还主要依靠专业的商业地产公司来运作”穆建玮告诉记者。

　　而购物中心运营专家厉玲在日前由联商网和江西省商务厅主办的“联商网大会”上表示，经营购物中心，不仅仅要关注如何招商，更要重视后期对商铺的服务。

　　对于目前零售企业“扎堆”进军购物中心的现象，一位不愿透露姓名的业内人士表示担忧：最害怕的是购物中心连锁化。“零售业提倡的是差异化竞争。一旦大家都来做，何谈差异化竞争”，该人士说。
　　（中国经营报 赵向阳）