从红星美凯龙到王府井百货，大量零售商以收购项目或购买土地的方式，介入了商业地产的开发。

　　业内人士认为，为未来节约成本是零售商介入商业地产开发的主要原因，同时，和主业稀薄的利润率相比，商业地产似乎有利润想象空间。

　　战略性的机会

　　8月，法国零售商欧尚集团宣布在山东烟台经济开发区衡山路投资3000万美元新开一家购物中心，总建筑面积5万平方米，其中欧尚超市及其他店铺的营业面积分别是1.5万平方米和8000平方米。

　　2010年末，沃尔玛首个买地自建项目——大连山姆会员店落地。

　　2009年底，英特宜家以7.9亿元的起拍价拿下北京大兴西红门商业综合区二期项目用地，平均楼面地价为2651元/平方米。

　　对于很多实力强大的零售商来说，如果一次性盖好自己的物业，未来的成本就能确定下来，这是企业的一种战略性的选择。

　　“多年以前，万达自己的品牌不强势，就是带着沃尔玛去二、三线城市拿很多便宜的土地，现在沃尔玛也意识到了这一点，现在大品牌非常受地方政府的欢迎。大品牌拿地容易，而且位置很好，自建比去租赁要符合自身情况。”多位业内人士还指出了这一点。

　　“现在，已经过了门店数量竞争的阶段，盈利能力和竞争力更重要，有的企业会考虑自己开发物业。”中国商业地产联盟秘书长王永平认为，现在很多商家集中去做商业地产开发还有这个战略上的考虑。

　　租金上涨是诱因
　
　　一些大的零售商在多年前当过“二房东”，尝到了其中的甜头，也可能这就是他们做商业地产的萌芽。“一个30万平方米的商业，自己只需要8万平方米，但一次性和开发商要15万平方米，7万平方米以高于自己数倍的租金租出去，分担自己的租金。这在前几年是有一些的。”世邦魏理仕中国区首席运营官金勇说。

　　零售商主业的利润是很稀薄的，整体看超市纯利大约有1%，百货是1%-2%。商业地产开发有利润空间，又可以发挥零售商在招商等资源整合上的优势，进入就成了自然的事情。中国购物中心产业资讯中心主任郭增利指出。

　　如何节约成本，如何对付中国租金上涨、通胀现状，是零售商一直思考的问题。

　　近几年，零售商将迎来房租的上涨。王永平说，零售商和开发商签订的合同大多是在15-20年前，那时候，地产开发刚刚开始，租金都很低，有的都没有签订每年递增的条款，很多约定都是3年涨5%之类，而现在很多合同都到期了，租金一涨就可能涨20%，所以有的运营商就想到了自己持有。

　　巨大回报

　　当然，一些成功的案例也让企业跃跃欲试。

　　几年前，北京的赛特要出让，黄光裕、巴黎春天的老板陈启泰及陈汉杰兄弟一起去竞价。“黄光裕告诉我，当对方要到18个亿的时候，觉得太贵了，就放弃了。而巴黎春天的老板认可了这个价格，买下了这个物业。后来，这个物业中单是商场部分开业，一年的营业收入就有18个亿。18亿的营业收入，租金就将近1.8亿，10年整个物业就回本了，非常划算。当年黄光裕是做家电的，对百货未必精通，就放弃了这个商业。商业地产的专业门槛是很高的，最大的风险就在于运作上的风险。”王永平用这个案例来解释为什么零售商要去开发或收购商业地产。

　　之后，巴黎春天在香港成功上市，赛特作为巴黎春天最重要的一个旗舰店，对上市有很大帮助。有资料显示，2009年上半年，北京赛特购物中心对集团营业额的贡献率近四成。

　　当然，黄光裕在北京丰台区的国美商都则是商业地产运营的失败案例。

　　郭增利指出：虽然现在市场上很少有零售商因为做商业地产开发而倒闭的案例，但这种风险是客观存在的。自己做商业地产开发如果筹划不好有可能会导致一次性占用大量的资金，影响了资金使用效率。和传统的开发商一样，资金流的压力就是最大的风险，而且可能还会伤害运营商原本的主营业务。郭增利特别强调，在国外，同一个集团下的零售和商业地产开发都是分开的，财报独立的。

　　21世纪不动产北京中天大业总经理邓中文和DTZ戴德梁行中国区董事张家鹏都认为，和传统地产商转型做商业地产一样，零售商做商业地产关键还是看是否专业。但招商和经营上，零售商比传统地产商还更有优势，而且他们要比传统地产商更有耐心。
　　（经济观察报 记者 周亚霖 实习记者 黄涵哲）

　　零售“大佬”巨资购地惹质疑

　　面对日益高涨的房租水平，手握大量现金的零售企业再也不甘仅停留在利润率微薄的零售业内，纷纷斥巨资进军商业地产项目，做自己的“房东”。“圈地建商业地产”成为本轮零售企业扩张的关键词。

　　“零售企业进军商业地产，是因为其手握大量资金，而高利润率的商业地产项目恰好是一个不错的投资方向。”中国人民大学商学院教授牛海鹏18日接受经济导报记者采访时表示。

　　线下、线上都“圈地”

　　7月4日，全球零售巨头特易购旗下地产集团与国美电器签署战略合作协议，明确国美及其关联品牌将进驻特易购旗下地产集团的“Lifespace乐都汇”购物中心。同时，特易购旗下地产集团还透露，未来5年预计在中国投资530亿元进行商业地产的开发。

　　一贯在地产业务方面保持低调的沃尔玛，也开始进军中国商业地产。据悉，从今年3月份起，沃尔玛公开招聘地产经理。沃尔玛这样描述地产经理的职责：协调组织制订公司新店开发计划，为公司业务的顺利扩张提供专业规划。

　　这意味着，沃尔玛开始调整投资策略，除了租赁门店，也开始购置地产。这也是迄今为止，沃尔玛发出的进军中国商业地产的最明确信号。
　　
　　除传统零售企业圈地自建商业地产外，不经营实体店的电子商务企业也加入圈地大军。根据京东商城的规划，其近期获得的第三轮15亿美元融资，将几乎全部投入物流和技术研发的建设项目，未来3年将投资50亿-60亿元进行物流建设。

　　此外，当当、淘宝、卓越、凡客诚品、苏宁易购等电商纷纷响应，表示要在各地建立自己的物流中心，阿里巴巴集团更是宣布斥资千亿元在全国建立仓储系统。

　　对此，有业内人士质疑，企业圈地的真正目的是为了赌地价升值，想从狂飙突进的地价中分得一杯羹，并不一定是为了企业真正的发展需要。

　　巧用“沉淀资金”

　　“零售企业进军商业地产，很重要的一个原因是零售商拥有‘沉淀资金’。”牛海鹏对导报记者解释说，无论是沃尔玛式的百货超市，还是国美式的家电连锁，现代零售业已经演化成为销售代理，厂商把商品交给卖场，商品售出后，卖场再和厂商结账。“这种模式本无可厚非，但由于卖场具有一定的控制力，结账总会晚一些，通常来说，延后3个月是很正常的。”

　　“商品和资金是不断周转的，从长期来看，这些延后结账的资金就长期沉淀下来。”牛海鹏说，零售商显然不会将“沉淀资金”放在银行里，投资与零售相关的商业地产是一个非常好的选择。

　　牛海鹏给导报记者举了一个例子，以快餐著称的麦当劳已经不再是单纯的零售餐饮企业，其在地产开发上赚的钱要比卖汉堡多得多。资料显示，麦当劳的收入中有1/3来自直营收入，2/3来自加盟收入。而在加盟收入中，房产增值的收益占很大的比例。

　　目前，麦当劳已经形成一套成熟的商业模式：其有专门的地产公司负责寻找适合的开店地点，然后通过长期承租或购进土地和店面，再把店面租给各加盟店，从而赚取差价。这种房产增值业务利润巨大，就连其创始人雷蒙德·克罗克都说：“其实我不做汉堡包业务，我的真正生意是房地产。”

　　进军地产还需谨慎

　　“一旦零售企业进行地产开发，就不能简单地从零售的角度来看待，而要将其视为商业地产项目。”牛海鹏告诉导报记者，零售企业选择地产作为资金投出方向，主要是看中地产开发远高于零售环节的利润率，而自建自用则是为了通过自身品牌号召力，带动地产项目的开发。

　　“当然，房租成本上涨也是零售企业自建地产项目的一个原因。”牛海鹏表示。

　　据中国连锁经营协会调查统计，2010年，连锁企业续约房租成本平均上涨约30%。对优质网点资源的竞争、房地产价格飙升带来房租的大幅度上涨，企业租金成本明显提高，有限的利润被租金吞噬，也导致零售企业新开门店数量的减缓。

　　“当然，零售企业开发地产也是有风险的，毕竟‘沉淀资金’不是自有资金，一旦所投地产项目出现资金紧张或者销售不畅，将会直接影响其自身资金周转。”牛海鹏说。

　　据了解，如果采用租赁方式，一家购物中心的投资约为2000万元；若购地自建，则需投入3亿-5亿元不等。在目前绝大多数都是中小型企业的中国零售市场，大多数企业维持单纯的零售业态运转还行，一下子拿出那么多真金白银，还少之又少。

　　对此，国金证券研究员张彦认为，零售业属于轻资产行业，很多公司自有资金并不多，而租赁物业最大的好处在于可以使投资最小化、现金流更充足，所以租赁经营是绝大多数零售商采用的经营模式。他认为，零售行业不应该将大量的资金沉淀在购地方面，这会严重影响企业的扩张速度。
　　（经济导报　记者邵好）