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撰文/罗秀玲

地下商业，在中国的发展已有三十余年的历史。

地下商业的开发运营，伴随着商业的迅猛发展一直在不断进化。从80年代人防地下通道的零散个体地摊式经营，到90年代由民营和外资企业主导开发的人防地下商场，再到21世纪的公共交通导向发展模式(TOD)和人防智慧综合体模式(ADIC)，短短30余年，地下商业就完成了从试水到蓬勃发展进阶历程。

随着大众消费习惯与需求的变化，“环境压抑”、“低端便宜”的地下商业形象逐渐变得精致丰富，甚至别具特色。地下商业在填补城市商圈空白，促进城市商业发展方面逐渐占据重要地位。

但相较于地上商业，地下商业因空间原因受到诸多限制，开发成本高，技术难度大，招商运营难，行业技术壁垒相对较高。地下商业如何突破空间规划、业态布局、品牌组合等多方面的限制，实现持续的运营繁荣？

带着这些疑问，《联商网》专访了国内专注地下商业空间开发与运营的知名企业——北京新合作商业发展有限公司(以下简称“新合作发展”)的副总经理谢国光，就地下商业的开发与运营进行了深入探讨。

01

时代使命

地下商业开发运营的担当之路

在商业增量放缓、存量竞争日益白热化的今天，专注开发与运营地下商业的新合作发展，却在紧锣密鼓地进行全国战略布局，截至2020年，新合作发展投资开发商业网点近30个，开发面积近70万㎡；同时，通过轻资产拓展，签约储备地下空间和轨道项目20余个，管理运营的面积已达100万㎡，项目遍布湖南、湖北、重庆、河北、河南、贵州、云南、福建等地。

新合作发展如此看好地下商业开发运营领域，其出发点与信心底气来自于哪里？面对记者的疑问，在地下商业开发运营领域深耕十余年的谢国光，开始对地下商业的发展前景及公司战略目标侃侃而谈。

“这要从企业背景说起，新合作发展是中国供销集团旗下新合作商贸连锁集团的核心企业。

新合作集团一直致力于推进中华全国供销合作总社部署的“新网工程“建设，以整合传统供销网络和增量新型供销网络搭建相结合的方式，构建新时代全新的商贸流通平台。

新合作发展，是“新网工程”中增量新型供销网络搭建的核心力量，正快速推进智慧地下商业街、智慧物流园在全国范围内网点建设。“

这是时代赋与的责任与使命。

而国家深入实施的新型城镇化战略，则带给了新合作发展更为广阔的地下发展空间。

“我国耕地红线18亿亩，目前既有耕地18.58亿亩，随着城镇化进程的加快，将面临土地资源的巨大缺口，因此，城市建设向地下要空间是必然的选择。”谢国光说道。

而全国各地关于地下空间的专项规划，也充分印证了谢国光的观点。截至2020年，全国已出台和即将出台地下空间专项规划的城市近200个，占全国城市总数30%，其中北京、上海地下空间开发面积均已过亿平米，深圳也已超过7000万㎡，趋势已然形成。全国有330多个地级城市，2856个县市级城市，保守估计，可建设商业网点3000个以上，面积超1亿㎡，产值2万亿以上。

新合作发展面临的是一个拥有数千个潜在网点，万亿级产值的市场。

此外，人防性质的加持，也给新合作发展带来了长期的市场红利。

“目前，发达国家人均人防面积达到5㎡，而我国人均人防面积尚不足0.6㎡，离我国人均1.5㎡的基本要求还有很大差距，人防工程的建设明显滞后和不足。新合作发展将人防工程与地下空间建设相结合，同时兼顾地面市政设施的改造升级，通过项目商业规划，同步完善城市功能和商业迭代升级，最终实现人防工程、市政工程、地下商业、供销网点四位一体的综合体搭建。

而这种项目定位，极大程度地发挥了项目的战备效益、社会效益和经济效益，已经得到了项目所在地政府、市民与消费者、商户的认可与欢迎。”谢国光表示。

掌握了天时、地利、人和，新合作发展在国家战略和城市发展中找到了先机，已然站在了新时代商业发展的风口。

02

合而不同

地下商业运营的专业之路

地下商业开发因功能限制大、开发成本高、规划设计难等因素，极大地拉高了入行门槛。因此，虽然市场前景广阔，但专业运营公司并不多见。

而新合作发展在地下商业运营领域走出了一条独具特色的成功之路。

其核心产品“新合作?星悦茂”项目，开业期间日均客流达30万以上，开业项目全部实现100%招商，出现了地下商业人流超过地面商业的“奇迹”。

之所以称为奇迹，是因为相较于地面商业，地下商业运营更像是戴着镣铐在跳舞，在空间规划、业态布局、品牌组合等方面，都存在其独有的难点。

而新合作发展能让其运营的地下商业项目变成当地城市人气聚集地，究竟有何“秘密武器”？

新合作?星悦茂的项目选址，结合当地人防工程，全部占据了城市最核心商圈，特别是对于县级市场这片只有传统老百货的“商业荒漠”，几乎没有竞争对手。

“关于项目定位，差异化竞争是根本。对于县域级消费群体而言，他们需要高大上的场景，但品牌却需要接地气。他们偶尔也会去体验星巴克，但不太可能像都市白领一样天天买。

所以，县域市场需要的并不是像一、二线城市那样的大综合体，大而全并一定适合。我们要打造的新合作?星悦茂项目是沉浸式商业，消费者购物时，购买的不仅仅是商品，更是一种全方位的购物体验。

因此，通过将新奇设计、特色主题、前沿科技、高端场景等引进商场，强化场所与消费者之间的链接，延长消费者的空间停留时间，实现消费体验的升级，进而提升消费转化率。”谢国光对项目的定位娓娓道来，向我们描述了一幅以满足核心消费需求为目的而打造的精美的商业场景图。

“定位的理念是一致的，但每一个项目的最终定位却不尽相同，因为每一个项目所在的城市不一样，经济基础不一样，消费者的社群不一样，文化结构不一样，实际上没有一个项目是可以百分之百去复制的。”谢国光进一步说道，在给每一个项目定位的过程中实际上没有一个固定的模式或规则可以套用，而是需要根据不同的市场情况去定制。“

谢国光以重庆项目与张家界项目举例，虽然都是公司的核心产品“新合作?星悦茂”，但它们的内装风格、业态规划、品牌组合的差异化就非常大。

项目的呈现一定是与城市当地的风土人情、文化脉络结合在一起的，更进一步讲，新合作发展在给项目定位时，追求的不是“千城一面”，而是“一城一色”。

品牌引进方面，屈臣氏、麦当劳、肯德基、特步、安踏等大众化品牌虽然是“热门选手”，但“我们从不过份追求品牌，品牌引进遵循多元化、特色化和差异化原则，与地面商业互融互通，合而不同。

时尚潮牌、时尚餐饮、精品零售、扶贫专柜、生活娱乐、亲子游乐酒吧、网咖、黄金珠宝等品类会根据不同消费需求灵活配比。”

通过品牌组合，新合作?星悦茂实现了商业空间价值最大化。

更为难能可贵的是，每一个新合作?星悦茂项目开业率都达到了100%，行业“招商难”这一老大难问题在新合作发展的项目中“荡然无存”。

新合作发展在运营过程中，积累了超5000个忠实的战略品牌，项目开到哪里，商家跟着走到那里。良好的合作关系，为保障新合作?星悦茂满铺开业打下了坚实基础。

除了独特的商品组合外，新合作发展还通过系列IP营销来触达消费者，使得地下商业场所变成社交场所。

据悉，新合作发展深度打造原创IP——新心，通过新心将场景、品牌、文化与消费者情感紧密链接，营造消费者认同的“趣味生态”。

《联商网》注意到，在新合作发展的每一个地下商业项目中，都有“负责到底、服务到家“这8个大字，这是新合作发展一直秉承的服务理念，也是其网罗一大批忠实战略商家和客户的重要“武器”。

而新合作发展打造的“人防智慧商业街”更是解决了项目购物体验、综合坪效及品牌组合等运营难题。

通过搭建业务平台、数据平台及物联网基础平台，一方面沉淀业务，将业务数据化；另一方面将沉淀的数据进行价值提炼，最终服务于商家与顾客，实现数据的业务化。

比如，通过智慧物联系统管理空调、新风等设备的科学运转，可以有效地节约成本，提高经营效益；通过消费系统和租赁系统的智能化则为品牌汰换、项目精准定位提供了数据基础，使得地下商业项目真正实现顾客需求导向。

03

开拓创新

城市立体商业的领航之路

新合作发展通过增量新型供销网络搭建与“人防智慧商业综合体”开发相结合的方式，在全国范围内快速布局，版图不断扩大。

同时，新合作发展正积极谋划打造城站一体轨道项目，“智慧停车场、教育、医疗、甚至消费者的日常生活消费需求，都能在下地铁后的城站一体化项目和社区项目得到实现，顾客生活配套需求以及城市商场停车难等问题都可以通过向地下要空间得以解决”，谢国光描绘了未来地下商业发展的种种蓝图。

未来五年，新合作发展有着清晰的规划：全力推进商业网点建设、商业运营、商贸物流三大业务板块，成为国内商业运营领域的一流企业。

“到2025年，完成100个商业网点及至少15座物流产业园区建设，商业运营版块实现500万㎡商业面积开发，总经营管理面积达到1000万㎡，并积极谋求资本融资上市，实现高质量快速发展，”未来，对于成为构建城市立体商业新空间、赋能城市生长的一支全新力量，新合作发展信心满满。