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撰文/刘子栋

面对2024年的房地产行业，虽然全口径销售和权益销售保持稳定在行业TOP5，但华润置地依然面对市场严峻的挑战。

市场的调整势不可挡，华润置地2024年全口径销售同比下降了15%。而行业TOP5格局中，保利发展、中海、万科、绿城中国、华润置地，也仅有中海实现了微弱正增长——0.3%。

销售面对市场回调，但在拿地端，华润置地则仍能保持“逆势扩张”步伐。仅2023年，以权益对价1118亿元购入68宗土地，新增土储计容建筑面积1325万平方米。

2024年，华润置地花去526.47亿权益拿地款，拿下了计容建筑面积393.38万平方米土储。虽然较2023年力度有所下降，但仍排在行业第二名的位置，且地价明显贵了。

与之对应的是毛利率，拿了地却不太赚钱。2024年上半年数据，华润置地开发销售型业务的毛利率为12.4%，同比回调4.6个百分点。

但对于华润置地来说，2024年是推动重心转移的一年。

按照该公司董事会主席李欣的说法，房地产行业已全面进入存量时代，华润置地开发销售型业务过去有依赖增量的惯性思维，目前工作重点和重心已转移到库存去化。

这是一个逐步出清的过程，华润置地不可能因此将行业地位拱手让出。

有利的因素也不少，作为央企，华润置地资金相对充裕，融资渠道通畅，更有几率拿到核心城市的核心地块，保证行业地位。

其次，经营性业务表现突出，可被视为“第二增长曲线”。2024年上半年，经营性业务收入200亿元，同比增长9.0%；核心净利润55亿元，同比增长14.4%，占比更提升至51.4%。

去库存重心

目前为止，房地产企业发展的关键还是物业销售。这确实是现时最令房企们头痛的事情，华润置地也不例外。

华润置地资源布局城较为集中，业绩贡献仍然集中在头部城市。2024年上半年，TOP10城市签约额贡献率65%，比例为过去几年最高。几个城市分别为上海、北京、成都、深圳、杭州、广州、西安、武汉、香港和东莞。

数据来源：企业公告，观点指数整理

具体到前5个表现最突出的城市，华润置地在上海保持了行业TOP3地位。

其中，宝山区中环置地中心·润府是600万级年度红盘，2024年先后7次推盘，共推出1395套房源，据悉吸引了2052组认购。

北京单盘表现胜在项目多，依靠中环悦府、北京润府、璞瑅润府等新盘去化，维持了行业TOP3地位。

在成都则非常强势，继续蝉联当地楼市销量冠军。2024年共有阅天府、青羊润府、金融城·锦宸府、锦江上院、高新天序、缦云、中环天宸、天府九里、中环天序等9个项目销售业绩超10亿，是成都市场2024年度单盘产值超10亿元楼盘个数最多的房企。

在深圳，面对中海地产、招商蛇口、鸿荣源、深铁置业们的竞争，排在行业TOP5地位。2024年，华润置地深圳热盘是光明润宏城，位于罗湖湖贝的未来城等标杆楼盘也还在卖。

杭州的表现则是，2022年突然崛起靠两个综合体项目：地铁绿汀路站TOD综合体杭珹未来中心、和睦站上盖综合体杭曜置地中心，当年前者单盘贡献流量业绩近百亿，后者贡献超50亿。近两年，华润在杭州公开市场拿地不多，以去库存为主。

资料显示，华润置地2024年在杭州密集去化了大量商办项目，包括杭州中心写字楼位列杭州市写字楼历史成交单价TOP1、包揽拱墅区散售项目年度签约金额&签约面积双冠王；杭曜置地中心写字楼包揽拱墅区散售项目年度签约金额、签约面积双TOP2；杭珹未来中心就写字楼包揽余杭区散售项目年度签约面积、签约金额双冠王。

虽然在几个核心城市表现不错，但行业整体下滑是明显的。2024年全年，华润置地合同销售额同比下滑了15%。分月份来看，第四季度有所起色。

按照该公司董事会主席李欣的说法，房地产行业已全面进入存量时代，华润置地开发销售型业务过去有依赖增量的惯性思维，目前工作重点和重心已转移到库存去化。2025年的工作重心依然是库存去化。

就目前情况来看，该公司的去库存压力确实也较大。

华润置地开发销售型业务土储货值分布中，2020年及之前获取的项目货值占比较高，2023年末的数据是32%，2024年中期的数据是33%。

三线城市项目去化又特别难，例如2020年拿地的绍兴置地中心·润樾山、2020年拿地的嘉兴幸福里和2021年拿地的淮安悦玺台，至今都还没卖完。

同时数据显示，华润置地2024年下半年可售资源中存货占比上升到75%；该数据在2023年末为53%，2022年末为48%，存在一定的压力。

另外，华润置地一直善于以综合体勾地的方式低价拿地，综合体中商办部分去化一直是个问题，尤其是在低线城市。

截至2024年中期，华润置地存量土储中，三线城市的投资物业土储占比录得27%，较2023年和2022年的22%要高。

为了加强去化，华润置地近两年从民企挖了不少营销人才。

包括，旭辉江苏区域营销总董祝捷加盟华润，任职总部运营中心营销部高级总监；原旭辉东北区事业部营销总苏彤，目前担任华润广州片区公司任营销总监；原旭辉集团营销总监窦凯，目前担任华润华东区南京公司营销总监。

原龙湖华中区营销总监李超，目前任职华润华中区域营销部总监；原万科福州营销总监巍军清，目前担任华润华南区福建公司营销总监；原绿城佛山营销副总叶苗苗，目前担任华润华南区佛山营销总监职务。

2024年内，万科嘉兴公司营销合伙人罗赟喆，加盟华润担任华东大区苏州片区营销总；万科南京公司营销合伙人刘振勇，上任华润南京片区助理总经理兼营销总；万科宁波公司营销合伙人朱锐，履新华润置地华东大区合肥片区公司营销总。

另外自2023年开始，华润置地已进行营销模式升级，包括全面发力线上获客，提出管理颗粒度必须下沉到一线置业顾问，狠抓案场转化等。

华润置地作出了努力，但最终还要看2025年房地产市场回暖的情况。

转变的挑战

2024年上半年，该公司整体收入同比增长8.4%，实现营业额791.3亿元；期内溢利125.15亿元，股东应占溢利为102.5亿元。

同期，华润置地录得综合毛利率22.3%，较2023年的25.2%和2022年的26.2%出现持续回调。

主要原因是开发销售型业务，2024年上半年贡献了591.3亿元营业额，同比增长8.3%；核心净利润却同比下探19.0%至52.2亿元。

同期，华润置地开发销售型业务结算毛利率12.4%，较2023年中期的17.0%，2023年全年的20.7%和2022年全年的23.0%，回调幅度较大。

数据来源：企业公告，观点指数整理

从成本端看，2024年中期，华润置地开发销售型业务结算单方成本上升27.2%至14909元/平米，该数据2023年中期为11721元，2023年全年为14102元，2022年全年为10928元。

14909元中，土地成本8621元，建安成本5048，利息成本825元，均有不同程度的上涨。

从拿地端看，华润置地2020-2022年平均每年新获取项目67个，较2017-2019年均值（83个）大幅减少；平均每年拿地总价却增长8.27%，达到1437.1亿元，单体项目拿地金额增长近34%至21.57亿元。

2023年，华润置地以全口径拿地金额1783亿元，权益对价1118亿元购入68宗土地，连续第三年权益拿地金额超过千亿，新增土储计容建筑面积1325万平方米。

2024年，华润置地拿地力度有所缩减，全年拿地29宗，新增土储计容建筑面积为393.38万平方米，但权益金额仍达到526.47亿元。

这反映出华润置地投资城市能级提高，尽量将资源往一二线城市倾斜。这是个好策略，但相应地随着近年来土地、建筑材料、人力成本上涨，利润空间被压缩。

不过，为了支持业务发展，华润置地凭借通畅的融资渠道，不断发债并调整债务结构。

2023年，华润置地通过发行超短期融资券、中期票据及公司债，共融资215亿元，票面利率介乎2.16%至3.55%区间。

进入2024年，华润置地也多次启动融资计划。包括3月份签订一份64.64亿港元的一年期贷款融资；6月签订73亿元贷款融资协议；7月与银行签订8亿元定期贷款融资协议；11月获25亿元融资，贷款期限为三年；2025年1月华润置地签订20亿元三年期融资……

截至2024年中期，华润置地加权平均融资成本较2023年末下降32个基点至3.24%，维持在行业最低梯队，平均债务期限延长至6.5年，相较于期初提高了1.1年。同时标普、穆迪及惠誉三家国际评级机构维持华润置地BBB+/Baa1/BBB+投资级信用评级。

另一方面，华润置地也在清退一些低效资产。

包括福州斗池路华润综合体地块成功“商改住”。同时，3月挂牌湖北万德莱51%股权为武汉养老项目；4月22日，据北京产权交易所预披露，华润置地（石家庄）有限公司100%股权挂牌转让；7月1日，济宁中润置达产业发展有限公司的36%股权被挂牌转让。

7月份，华润置地挂牌了华润置地（深圳）开发有限公司100%股权，该公司是深圳罗湖区东门街道湖贝统筹片区城市更新单元的重要申报主体，负责A1、A4、A9等地块的实施，即华润置地未来城项目。

其中，A4地块包含超商层住宅、商务公寓、保障房及写字楼，预计2024年底交付；A1地块以回迁为主，包括3栋塔楼、2栋住宅和1栋公寓，预计2026年11月/12月交付；A9地块含3栋写字楼，预计2027年底交付。

到8月，华润置地（上海）有限公司公开挂牌转让部分资产，涉及浦东新区、闵行区及宝山区多项不动产；11月28日，华润置地在北京产权交易所挂出了北京、上海、珠海三家公司的股权，打包以3.37亿元底价出让。

第二增长曲线

2024年，华润置地经营性业务重要性越来越大。

上半年经营性业务收入200亿元，同比增长9.0%；核心净利润55亿元，同比增长14.4%，占比提升至51.4%。

上半年综合毛利率22.3%，同比降低3.4个百分点。对比开发销售型业务毛利率12.4%，经营性不动产业务毛利率同比提升0.2个百分点至71.5%，经营性不动产（不含酒店）毛利率77.4%，同比提升0.3个百分点。

其中，购物中心和写字楼租金的毛利率分别为77.7%和74.8%，维持在较高水平，在一定程度上拉升了企业整体的毛利率以及净利率。

经营性业务成为华润置地盈利能力的支撑。

资料显示，所谓“经常性收入业务”，是华润置地将经营性不动产业务、轻资产管理业务以及生态圈要素型业务整合而成。

经营性不动产业务主要为华润置地旗下购物中心和办公楼等物业，以及REIT、ABS这类证券化的资产。

轻资产管理业务即华润万象生活，截至2024年6月末，该平台在营购物中心数量108个，管理面积1185万平米，写字楼物业在管项目206个，在管面积1523万平米。

生态圈要素型业务包含：代建业务期末在管项目358个，在管面积6940万平米；文体业务期末在管项目17个，管理资产价值548亿元；租赁住房业务期末累计在管项目62个，管理规模5.6万间，租赁住房板块同样涉及资产证券化内容。

来自业绩会的内容，华润置地现时的策略是加快转型升级，构建“大资管”第二增长曲线，实现收入结构和盈利模式的持续优化。

2024年上半年，华润资产管理规模达到4491亿元，较2023年末上升5.1%。其中，购物中心、写字楼、文体代管、租赁住房、酒店等资产规模都有不同程度的提升。

其中，2024年，华润万象生活开业了22个购物中心项目，为有史以来最多，华润置地拥有权益的则约19个。

为了释放资金压力，华润置地积极推动旗下REIT上市。其中，以青岛万象城为底层资产的消费基础设施公募REIT华夏华润商业REIT已于2024年3月顺利上市，募集资金人民币69.02亿元。租赁住房方面，还有华夏基金华润有巢REIT。

上海万象城也在筹备发行60亿元ABS债券项目，该产品以上海万象城为底层资产，项目2017年开业，体量约24万平方米，M2定位。

李欣也在业绩会上表示：“从核心数据来看，华润置地第二增长曲线已经形成，应该是蓝筹房企中为数不多已经成功实现从住宅第一增长曲线向商业第二增长曲线跨越的企业。”

按照计划，华润置地未来5年，REITs发行规模希望达到500亿元以上。

具体而言，华夏基金华润有巢REIT除了华润内部资产以外，可能还会收并购一些资产进行扩募，第一年扩募11亿到21亿元左右左右；华夏华润商业REIT方面，原计划一年扩100亿到300亿元。此外，还有一些类REIT和私募等正在研究发行。案例包括以上海浦江欢乐颂为底层资产的不动产持有型ABS。

12月2日，华润置地又在上海联合产权交易所挂出了华润置地（合肥）有限公司100%的股权，底价高达35.07亿元，该公司核心资产是合肥万象城。市场预计其为华夏华润商业REIT扩募的前兆。