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撰文/徐颖珊 

延续去年消费REITs的热情，2025年中海也来追赶这波热潮。

6月26日早晨，中国海外发展有限公司发布公告，计划将其位于佛山市南海区的购物中心项目--中海佛山南海映月湖环宇城项目通过公募REIT形式在深交所独立上市。目前已提交上市申请材料。

据悉，此次分拆涉及的项目公司为佛山海映商业管理有限公司，该公司为中海的全资孙公司，而华夏基金将设立的公募基金预计募集资金达13.55亿元，中海将认购约20%的已发行基金份额。

若该项目申报通过，将成为国内第11支基础设施消费REITs。

中海佛山南海映月湖环宇城的项目也颇有意思。该项目前身为南海怡丰城，是新加坡房地产龙头企业丰树集团在华南开发的首个商业项目，建筑面积15万平方米，于2014年入市。

彼时，南海怡丰城出租率常年超过90%，开业时更是引进了多佛山首店，直至2020年仍然是南海平洲片区唯一一座大型购物中心。不过后期受疫情的影响，以及品牌吸引力的降低，该项目在2020年品牌的营业率不足30%。

2019年9月，丰树有意出售该项目，并与中海在2020年初基本达成协议，3月10日完成大宗物业交割，交易总价为5.56亿元，成为中海首个重资产收购的购物中心项目，同时也是中海在佛山布局的第二座环宇城。

中海接手后该项目便开始大刀阔斧的改造，首先是更名为"中海映月湖环宇城"，再紧接着在9个月内完成了1万平方米公区的焕新、超1万平方米天花的亮化、近2万平方米的车库翻新，以及近0.4万平方米通道的彩绘。

与此同时，中海主动清退了多家面积大、坪效较低的品牌近60家，释放超1万平米的租赁空间，并同时开展新的招商，引入KKV、海底捞、喜茶、小鹏汽车等品牌。

场景焕新与品牌调整之下，映月湖环宇城项目也没让中海失望。据当地媒体报道，亮相首月，该项目客流同比提升 61%，销售同比提升 50%。重装开业后的第一年，全年客流及销售月度同比增长幅度均超过 40%。客流年均复合增长率 20%，销售年均复合增长率24%。

据商业客观察，近几年，该项目一直有在做品牌的调整更新，近期开业或者即将开业的品牌包括牛排餐厅杯子红、佰味龙、吴山山、Lenle伶俐等。在社交媒体平台，亦有不少留言称该项目"一阵就换新店"。

尽管该项目目前还未披露具体的运营信息，但从公募REIT上市的条件可以推测，映月湖环宇城项目运营状况应较为良好。

据今年5月，华夏基金在观点购物中心暨零售消费峰会上的分享，若项目想要通过公募REIT形式上市，得满足以下几点遴选要求。

在项目运营方面，一是运营时间原则上不低于3年；二是近3年经营性净现金流均为正。最近3个会计年度的平均息税折旧摊销前利润(或经营性净现金流)不低于未来3个会计年度平均预计息税折旧摊销前利润(或经营性净现金流)的70%；三是是收益持续稳定且来源合理分散。

在资产规模上，首次发行基础设施REITS的项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元；其次是发起人具有较强扩募能力，原则上2倍要求，首次发行规模超50亿元的项目，可适当放宽可扩募资产规模要求。

除此之外，项目必须合规，权属清晰、资产范围明确，项目公司依法完全持有拟发行基础设施REITS的底层资产，且底层资产完整。同时，原始权益人方面，优先支持有一定知名度和影响力的行业龙头企业，无重大违法违规记录。

截至6月26日，国内已上市的消费REITs有8支，分别是华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT、嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT、华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、华夏大悦城商业REIT、易方达华威市场REIT。

与此同时，有2单消费REITs正在排队上市。中金中国绿发商业REIT将于6月27日在深交所上市，凯德商业REIT状态已在4月16日更新为"已申报"。

据华夏基金反馈，国内消费基础设施REITS上市，均取得不错的表现。基金层面总收入整体完成度较好，2025年一季度5只消费RE1TS完成度在99%-130%区间(金茂、物美、印力无2025年预测值)。

目前，在13种项目类型中，消费基础设施类REITs流通市值排名第三，仅次于收费公路类REITs和产业园区REITs。今年5月21日，易方达华威市场REIT更是因为收盘价偏离基准价达到70%，触发了停牌1小时。