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撰文/潘玲宣 

年轻力能否成为拯救各类存量商业的“万能解药”？

伴随城市更新的脚步，沉睡的存量商业项目通过对空间的重塑、内容的升级，释放出新的商业增量空间，重新迸发商业活力。

其中，“年轻力”作为近年来的热词，频频出现在各大商业项目的焕新实践中，被视为激活客流，重拾市场吸引力的致胜法宝，但其是否能成为拯救各类存量商业的“万能解药”？

近日，有消息称长沙乐和城“易主”，将由百联股份接手。

目前，乐和城团队已全面退出，商场后续将更名为TX CHANGSHA，有望在明年6月份全面开业。作为片区最大的商业体，试营业期间，金陵天地整体市场热度较高。

1元转让的背后

这一消息与近期的一则公告有关。7月16日，百联股份发布公告，与百联集团有限公司拟按股权比例对百联亿万豪购物广场（长沙）有限公司共同增资2亿元。其中，百联股份按持股比例增资1.2亿元，百联集团增资0.8亿元。

增资后百联亿万豪购物广场（长沙）有限公司的注册资本扩大为6.98亿元，双方股东持股比例不变。

这笔交易此前已有“预告”。今年1月26日，百联股份就拟收购百联亿万豪购物广场(长沙)有限公司60%股权发布公告。

百联亿万豪是长沙乐和城购物广场的项目公司，由Ivanhoe Cambridge Equity Two (HK) Limited（简称“亿万豪剑桥”）持股60%，百联集团有限公司持股40%。由于亿万豪剑桥投资区域战略性转移，百联股份拟收购其持有的长沙乐和城60%股权。

也就是说，在交易完成后，百联亿万豪将由百联股份持有60%股权，百联集团持有40%，这也与最新公告中的增资比例对应。

当时，这笔交易最引人注意的是转让股权价格仅为1元。对此，公告中解释为，“亿万豪剑桥急于退出中国市场，同时受宏观经济形势影响，公司有机会以显著低于市场价格的水平获得标的物业。”

截止到2024年10月31日百联亿万豪购物广场(长沙)有限公司股东全部权益评估价值为2.23亿元，亿万豪剑桥60%股权对应权益价值约为1.34亿元，而交易中60%股权对价为1元，相较前述金额显著降低。

亿万豪剑桥的“割肉”行为，与项目的经营情况或许并非毫无关系。

尽管坐落在长沙市中心城区，但在2023年、2024年，乐和城均为亏损经营状态。其中，在2023年，营业总收入2616万元，净利润为-3797万元；在2024年，营业收入1808.97万元，净利润为-1.95亿元。

接手后如何盘活使项目焕然一新，进而扭转亏损状态，是摆在百联面前的第一道难题。

在今年1月的公告中，百联股份曾透露，收购完成后，将委托参股公司上海百联益腾商业管理有限公司对项目进行改造及经营管理。

这是一家由百联股份与新加坡亚腾资产管理有限公司（ARA Asset Management Limited，简称“亚腾集团”）于2022年10月合资设立的商管公司。其中百联股份持股50%，亚腾集团所属APM Property Management (China) Pte. Ltd.持股50%。

按照规划，百联益腾通过双方平台的招商团队的全面参与，使乐和城的品牌资源可以尽可能将两大平台的商户资源所涵括，实现跨区域、跨业态的资源整合。

而在增资完成后，百联亿万豪也将加快推进项目整体改建升级。

值得注意的是，今年7月3日，长沙公共资源交易电子服务平台披露乐和城提质改造工程工程总承包（EPC）中标结果公告，上海建工一建集团有限公司（牵头人）和长沙市建筑设计院有限责任公司（成员方）联合体以5378万元的价格中标了该项目。

两段历史后的年轻力解法

尽管如今面临被盘活的命运，乐和城也曾引领长沙潮流。回顾其超二十年的历史，已经历过两次“焕新”。

过往信息显示，2002年，一家来自岳阳的开发商拿下项目用地，规划打造怡海广场，包含公寓、商业等类型。

其中，乐和城前身被作为拉动去化的配套产品，拟引进并打造“长沙铜锣湾广场”，两年后，百联集团进入长沙，以租赁物业的形式经营长沙百联东方购物广场。

2006年9月开业时，百联东方购物广场以百货业态为主，依托百联集团招商平台，Cartier、Aquascutum、dunhill、Montblanc、Paul&Shark、CERRUTI1881、Gieves & Hawkes、Tommy Hilfiger等品牌被成功引入，有三成是首进长沙。

经过一年多时间的试水，百联集团在2008年3月，以6.1亿元拿下长沙百联东方购物广场的100％产权，开始自持自营。但随着商业竞争对手在同一时期涌现，开业时的优势逐渐消减。

2009年7月，百联集团将百联东方购物广场60％的股权转让给亿万豪剑桥，交易总金额为8.3亿元，并成立了由亿万豪剑桥控股的百联亿万豪购物广场(长沙)有限公司。

2011年，乐和城正式开业，但与此同时，百联并未完全从项目中撤出，而是形成一种购物中心+百货的店中店形态。即，项目整体为乐和城，百联东方广场变为东方商厦，经营乐和城中一至四楼的部分区域。 

这一组合形态使得“乐和城”成为长沙首个集购物、餐饮、休闲于一体的真正意义上的购物中心，国际快时尚品牌及多个国际潮流品牌以此为落脚点进入长沙，乐和城也成为一代年轻人的潮流地标。

双方的合作持续到2018年，百联东方商厦退出乐和城的运营并于同年转战百联奥莱。也是自此，乐和城的经营表现进入下跌周期。这也让百联有了机会以“1元”重获项目。

据悉，长沙乐和城将更名为“TX CHANGSHA”，定位为“年轻力中心”，集创新零售、艺术展览、娱乐体验于一体，传递多元文化与生活方式，为年轻人打造一站式个性化潮流生活目的地。

这与百联在大本营上海打造的TX淮海丨年轻力中心颇有相似之处。

一直以来，百联股份以百货商店、连锁超市、购物中心、奥特莱斯为核心业务，位于上海淮海中路上的TX淮海丨年轻力中心主打策展型零售，是百联股份首个年轻态商业空间产品。

2019年的最后一天，该项目进入试营业，此后几年，一直作为城市更新创新性商业标杆项目，项目的合作方之一百联股份也由此在业内成功“破圈”。

显然，百联股份有意将TX淮海丨年轻力中心的成功经验，植入到长沙的商业市场。对于这一点，百联股份甚至在1月的公告中直接言明。

当时公告提及，“结合项目位于城市核心的地理优势和充分发挥TX淮海项目多年的年轻力中心的品牌及运营的优势，拟将项目改造成为长沙首个以年轻力为项目核心定位的购物中心。”

一方面，“网红城市”长沙凭借其不夜的氛围和文旅资源，对年轻人一直有着较强吸引力；另一方面，新生代成为消费主力，这部分人群的消费观念更注重个性化、体验感与社交属性，更重要的一点是，对于新鲜事物的接受度更高，甚至主动追求潮流与变化。

这就顺势成为百联股份复制TX淮海项目经验，拓展策展型购物中心的沃土。

资料显示，定位年轻力中心的TX CHANGSHA，位于长沙最繁华的五一商圈，项目共有八层，包括地下两层，地上六层，总建面约7.87万平方米。

未来将以国潮零售品牌为项目核心业态，辅以时尚餐饮及休闲、娱乐、服务业态，向18-35岁年轻人提供一站式具有显著年轻力圈层符号的消费、生活、娱乐性购物中心。

“年轻力”能否成为项目解药还未可知。长沙在网红城市标签下，“打卡点”众多，走马观花式的客流能否为项目带来真实转化留存或将是对项目的终极考验。