陈伟鸿：为大家请出以下的嘉宾，当人们在今天的城市化的过程当中，不断地说成城市让生活更加美好的时候，你是否曾经思考过这个问题，城市的生活是更加美好了吗?还是城市让我们的生活压力更加沉重?接下来，我们进行一个圆桌论坛。我们请出的嘉宾，你期待看到的城市和商业是什么样的。第一位是叶檀女士。到底希望看到的城市和商业之间是一种什么样的感到?

　　
　　陈伟鸿：大家看出来了吗?您的确在商业的半途上也很好地体现了这个“猛”字，当我们的城市发展越来越多元的时候，人们并不期待某一种商业液态，你觉得城市和商业之间的关系是什么?

　　王填：其实城市和商业中间，就是一种能够跟得上时代节奏的生活方式。

　　陈伟鸿：这种生活方式有什么内涵，接下来听你聊。下面我们请出的这位嘉宾也在商业地产方面颇有建树，我们请出绿地集团总裁吴总。吴总很抢眼，尤其是粉色的领导把小清新表现得毋庸置疑。前面潘先生也说了，商业地产非常繁华，他的一个小伙子被80万的年薪挖走了。如果是你，你怎么形容商业地产的今天?

　　吴嘉毓：这是随着城市化的发展，百姓的消费能力的需求来蓬勃发展，潘总的感想我们也是非常有感想，商业人才的缺乏以及商业人才的泡沫化，短期化，当然绿地集团我们有专业的人士在做，尤其是城市的新城建设，我们可以为新城的建设打造成活力之城，魅力之城谢谢。

　　陈伟鸿：吴先生提到了科技城，很多人认为科技城是一个样板工程，和很多的城不一样。这是不是未来的趋势?几位对业态了解得比较多。你们认为，在城市化的过程中，商业地产出现的时候，你看到的问题是什么?哪些问题是我们需要克服的?王总，先来。

　　王填：我做了十年的全国人大代表，从第一届开始到上一届我不提了，就是有一个商业网点法，城市商业网点规划，其实就是一直要出台的，我们国家的城市网点规划，无论是作为商业也好，还是地产开发商也好，一个最大的困惑就是商业网点，就是我们最近这几年蓬勃地发展，但是可以说是无序地发展。都担心的是什么呢?比如说我来到某一个城市的某一个商圈，我来的时候可能就是描绘一个蓝图，这里就是两到三个商圈，刚好你这个房子没建，第三个、第四个、一个比一个大，一个比一个好。政府在这一块怎么样让规划变得可信，政府在制订规划的时候，不是换了一个市长，换了一个领导，这个规划马上就变成了一个调整工程。这里反正是一个公园一批变成了商业广场。商业这块我们没有序。

　　
　　图为：知名经济学家叶檀
　　陈伟鸿：你刚才提到了有序建设当中的角色就是政府的规划。除了政府，还要涉及到开发商的憧憬和设计。叶檀女士，你有没有看到过无序的状态?

　　叶檀：他担心的是该管的不管，不该管的管。我们说的该管的是 商业的生态协调，不管的。其他的像这100米之内不需有药店这些保护性的又管得很牢，我觉得需要整体方案的出台。另外一个我想说的是，我听商业公司的老总说，大家对于商业的物业都非常看好，我担心的是未来几年，这个泡沫一定存在，5到10年应该会破，要靠政府的印钞来拯救经济。现在你想想看，我觉得很可怕，成都那边100多个购物中心，满眼都是。他们买双鞋要那么多的商店干什么。还有一个，换一个市长之后我不说哪个市，原来预定的消费中心撤掉了，然后再拆迁，建一个大型的商业中心，这个平方米太大太大，我就想那个地方破了怎么办?我是很担心，未来5到1年不是商业地产有没有泡沫的问题，是什么时候破的问题。

　　陈伟鸿：那你觉得在商业地产范围里，基本上现在的发展是像一个泡沫化的在滑行吗?是不是像王总所说的真的有很多的竞争，无序的发展状态?

　　司徒文聪：这个问题我想跟叶老师、王老师都说一下，泡沫经济一般是国外跟国内的，它的买卖是否能够承接，他的买与卖之间是否能够有一个非常好的嫁接的桥梁。我们国内一直以来房地产给人的定义就是买卖，但我们商业房地产现在的现状还有很多以买卖为主的现象。但我们从欧美国家或者日本、香港来看，其实商业房地产，它成功的道路上可能还要加上经营，因为当你买与卖之间的关系对接，他的卖方跟买方泡沫就很容易出现。我们现在看到的情况，跟叶老师说的，卖房可能越来越多，但买房呢，因为有很多规律，不一定接的上去。但他要考虑它的经营，经营这个不是三言两语能够解释的，但中国房地产已经闻到这个味道了，非常香。但有的不买也不卖，但通过他的手段把他的需求发出来。不管怎么样他现在的规律上面从黄金到袜子都有它的商业价值。所以我们未来非常清楚中国一二三四线城市的发展。我们会非常重视如何经营他的空间，所以我非常同意叶老师的想法，可能会更加重视怎么样可以把民生的关系购物的需求，我们老百姓怎么通过那种买卖可以变成一种延缓，变成一种慢性的回报，那个回报期本来是三年但变成五年十年。

　　
　　图为：步步高商业董事长王填
　　陈伟鸿：我喜欢你刚才提到的词就是空间，当我们都觉得空间被挤占的时候，还有没有更多的空间给我们，在商业地产这个领域当中。其实还有机会，我觉得待会儿吴先生可以介绍一下你们这个机会。旁边这两位是具体战斗在一线的，当你们听到泡沫的时候，还会很稳吗?。

　　王填：商业地产在大城市或者比较热的城市确实是过度了。中国太大了，很多的事情，可能我们需要区分，在不同市场的环境，因为我步步高是在中国中西部地区中小型城市发展的，在大城市没有我们的网络，专供中型地区的中小型市场。

　　陈伟鸿：你心里有没有想过大城市?

　　王填：想过，我是想十年以后再去想。因为我们策略就是农村包围城市的战略，我们先在那些地方锻炼一下自己的武艺。

　　陈伟鸿：那你现在农村包围城市的路走的舒服吗?

　　王填：我自己感觉还好，步步高现在17年了，95年我们在一个小城市创业，而且创业以后一直在小城市发展。所以做到今天，尽管规模可能跟大城市的商业环境比不了，但适应了中型城市的需求，还是不错的。

　　陈伟鸿：而且做到了上市，当上市的消息传开的时候，别人是不是跟羡慕?

　　王填：我纠正一下，我们是民营资本上市第一个的。

　　陈伟鸿：这就更突然了它的艰难?

　　王填：对，因为很多在大城市做的，或者比我做的好的，最近上了很多企业。其实我听到刚刚你说泡沫这个词的时候，我们也很紧张，现在也很流行一个词跨界。很多做零售的，也做了一部分商业地产。

　　陈伟鸿：比如说你呢?你就是这样的跨界?

　　王填：我一不小心也在一个小地方，在中小城市有一个购物中心自己做。一年也做60万平方米的购物中心，现在的整个价值链是怎样的化学呢，刚才司徒老师说的，我没听清楚是金融还是经营。

　　陈伟鸿：经营。

　　王填：为什么做商业的大部分商业企业做了商业地产，地产中说给资本打工、金融打工，我们的一些零售商，特别是三年以来，我们完全给地产商打工了，我们取价值链的最底端。所以我们必须要揭竿而起。

　　
　　图为：绿地集团总裁吴嘉毓
　　陈伟鸿：我发现你还是很猛的，也很稳。接下来我们把话筒交给吴嘉毓先生。大家觉得他在生态、山水、科技、创新等等方面都有一个很好的融合，我不知道在这方面你们是怎么拓展到这个空间的?

　　吴嘉毓：商业地产的泡沫非常大，我们选择项目的时候还是非常谨慎的。科技城是产业先导，城市化进程是刚刚起步，商业地产是隆重的。绿地选择这样的项目来做，而不是只要地价便宜我就做，不是这个概念。

　　陈伟鸿：你那个项目会像城市的其他综合体之间有什么很明显的差异吗?

　　吴嘉毓：他们的项目拿得比较大，是多业态的，多产品的组合在一起。必须流行的叫Hopstar，形成一个商业办公加住宅、加酒店，混合型的大中心的概念。我们通过其他产品上的获利，商业持久地经营。刚才我们潘先生也讲了，商业是玩资本的，要有足够的资金，我们往往很多的商业做不好，大部分是销型的，如果没有强大的运营公司运营的话，这个商业确实很难做。我们绿地在长三要管辖了这么多的项目，尤其是商业的综合体大部分是私有经营。我们跟司徒老师这样的合作伙伴，包括沃尔玛合作起来更方便，更理解他们，更理解商家的需求，让他们来更有消费者，这样我们才能供应。

　　陈伟鸿：听上去，你做的事情和王总有些不同，他是先做零售，再作城市的综合体。你们是不同。

　　吴嘉毓：我们最早是做住宅起家，我们转型比较早，我们2005年转型，做城市综合体，做高铁项目。现在新建的高铁，江苏的站都是我们做得比较多。包括济南的城市综合体。所以绿地有高铁站的站前的综合体，我们是一个比较专业的房地产企业。

　　
　　图为：盈石资产总裁司徒文聪
　　陈伟鸿：司徒先生总结了一个概念就是要会经营。你在运作中的很多的思路决定你的成功与否。你们觉得，你们总结成功的要素，哪一点 是最重要的。

　　司徒文聪：做商业的项目，我觉得位置很重要，还有一个是政府的规划，我们非常了解项目的人文规划，你这几个平方公里，到底配置什么，我们很慎重。第三个是定位，不同区域，商业的品质不一样。你像淮海路肯定是做高端的，而在新城肯定是没办法做。第四个我想还是管理和运营，这是对商业非常重要的因素。绿地集团也朝这个方向去努力，因为我们有自己的商业团队，我们有自己的酒店管理公司，有四星级品牌的，五星级品牌的。我们在这方面转型比较成功。

　　陈伟鸿：四位描述了他们心中的新城市和新商业之间的关系，以及如何来打造新城市和新商业的关系。接下来做一个题目，我发现底下有很多的大大腕，郭会长也针对这样的话题出一个题目，还有顾老师，从上海过来，车速极快，待会儿以您的激情来做一个题目，我们来做一个简洁的问答，郭会长先来。您作为商业地产的领袖之一，从他们的思考您得到什么样的答案?

　　郭戈平提问：我想借王总的话题，他做人大代表10年，商业规划提了10年，作为业内人士都知道，大商业是需要有规划的，作为政府也知道这个商业也需要有规划的。这个规划就是有规划，而且需要有一定的管理的。但是这个事情就是出不来。你觉得这个核心的问题是在地方?他的阻力和要点是在什么?

　　王填：吴仪总理分管这块的时候，她跟我说，2006年在中国参加长沙会的时候，她跟我说，你提的已经列入国务院立法了，她说肯定成。吴仪同志退休快一届了，这里面两个根本的原因，会长比我们更清楚，我们的会长就是考考我们的会员。一个就是部委的一些博弈，因为我自己参加过一审、二审，只快出生了，最后某一个部委说，不行，我还没有表态呢。反正就在部委之间玩这种击鼓传花的游戏，反正这个部委签了，那个部委说不签。

　　第二个确实近几年蓬勃发展的商业地产，确实在城市、政府收益，城市的发展包括参与这些开发的房地产商，像运营商，多层利益的博弈，上面是政府各部委的一个权益之间的博弈，下面是利益之间的博弈，所以搅得太复杂了。但是有幸的话，如果说还能够搞一届的话，我还是会提。我代表行业来。

　　陈伟鸿：你的表态赢得了我们现场的掌声。我想问司徒先生，大家都看到了问题，这个问题有没有解决的可能，你选择其中的一点告诉我们从哪儿突破比较好?

　　司徒文聪：王总说是的部委的问题，我觉得中国的部委有非常相同的问题，他们可能刚刚在想，他们可能很多时候都不在这个行业里面，没有我们这种经营层，它没有实战的经营。所以他们往往从宏观的层面去决定很多大型的，那些往往和中层的执行者中间有一些脱轨。像我们连锁协会的，如果和我们在宏观层面上有更多的会议，有更多交流的机会，在每一个宏观层面实施之前，都能得到执行者的建议，这会推块我们的可行性，也会加快商业和零售以及商业地产的联系。

　　陈伟鸿：郭会长未来需要组织更多的会议，让大家更多地来表达自己的更真实的想法。第二位导师，我们让顾教授，您针对我们的商业地产、零售连锁，任何一个领域出一道题目。

　　顾国建提问：我想问叶老师，你今天谈到一个问题，你说商业地产是有很多的风险的。你认为国家没有按照出台城市商业网点规划的情况下，中国商业地产疯狂的发展，这个泡沫会不会破，大概什么时候破?第二个问题你是不是认为零售商去做商业地产，相比较商业房地产商去做商业地产要好?

　　叶檀：其实刚才和各位说，十年磨一剑还没成功，是不是还有5年就成功了?不一定的。谁知道呢，不知道。还有一个，你想地方政府财政非常紧张，包括像苏南、浙江很富裕的地方，现在大家都知道财政情况怎么样。这种情况下，你住宅市场上去又不行，这个时候怎么办?商业地产上去。所以地方政府一定会继续做商业地产。所以你希望说政府把这扇门挡住，你想也不要想。就是要等着它自然崩溃。那么什么时候崩溃，各个地方是不一样的。我举一个例子1997年东南亚都不行了，香港的商业地产会崩溃，但是香港的中环依然高升，所以也就是说你转一条街，或者是伦敦市中心和东面的小镇价格完全不一样，那个小镇崩了，这个地方还没有崩。像温州一样，杭州、宁波还不错，供求比还在紧张的过程中，说明买的人还是很多。什么时候真正要崩了呢?两种情况，一个是央行真的不印货币了，不是嘴巴上说不印了。那个时候它有一个传导过程，首先是虚拟化程度最高的那个线最先崩，所以我认为房地产以前是先住宅地产，大家玩游戏。现在是商业地产，现在一大部分也是买的，不是经营的。买的这部分可能就是链条崩溃。但是如果说有一天房地产整体崩塌，出现日本的情况下，反过来说，虚拟程度越高，崩溃成为越快。我们看现在的小城市里面，为什么这两年住宅市场还比较坚挺，因为中小户型占比很大，这部分是刚性需求。另外什么时候会崩呢?像东南亚危机和2008年一样。2005年美国的经济学家，最早的是预计2005年要崩盘，没崩，2006年也没崩。我们现在的资金又比较低，我们的存款额又那么大，所以它会支撑比较长的过程。像鄂尔多斯这样的情况发生在全国就完蛋了。所以它基于两个条件，一个是虚拟，一个是实体。

　　
　　陈伟鸿：王总，您也出一个考题。

　　王填：我要问叶老师一个问题，前段时间李克强总理讲到，中国的经济要靠城市化，我们现在的实体经济还有危机，商业也有泡沫，这两个都是就业的重要平台，也是城市化的基础。我想，因为新城市和新商业是相连的。我想问叶老师，我们未来城市化的进程和速度还有结构发生什么样的变化?

　　叶檀：会继续加快，就像物理速度一样的，当它最快的时候是停不下来的。如果慢下来的话，就像今年。如果一慢夏历，我们就会发现这儿出恩情，那儿出问题，所以在某些部分一定要保持快。我刚刚说商业地产有泡沫，我刚才说有泡沫，但是你要我到上海市中心还是苏州非常好的地段，我还是会去买，这个是不矛盾的。为什么这么说呢?就像我们以前建高速公路的时候，像沪宁、沪杭这部分，它往往是最高。商业地产也是这样的，高速公路太多了，像上海修这个轨道，高架的时候，我们都说怎么可能有这么多车，真的是有。所以你要为未来的规划着想。这一轮的泡沫我一直说不是全盘的崩溃区，它是分化的。像珠三角和长三角的轨道交通你看得出来，它的力度非常大，他就想建立城市群，城市群当中的重要的节点，我们前20年看昆山，这么小的一个城市，但是它的商业发展得非常好，这样的节点城市是非常重要的。但是如果这时候你看走眼，这个时候你看财富那么多，有钱人那么多，但是他的实体经济没有支撑，你买38块钱中石油永远砸在手里，这被子不想翻身。所以这时候我就觉得专业化的投资和资源集聚，看地图，规划、轨交，人才资源的聚集地就是你前行的目标。

　　陈伟鸿：我们在前面的探讨都在围绕新城市和新商业的主题而言。其实新城市和新商业并不是我们对话环节的主题，同样也是在全国各地，不同的城市当中，城市的规划者，开发商和运营者共同都在关注的一个主题，我们在今天结束之前，再一次面对炙手可热的香饽饽的时候，我们想各位用最简洁的语言，给出我们面对这个香饽饽的时候，应有的心态和做法。

　　王填：其实这种城市商业和城市的发展，我相信市场会给出一个最后的答案，就是只有相得益彰才有魅力。

　　叶檀：我想城市和商业贿形成一个匹配的，我们经常会担心，但是我相信一点，老话说“船到桥头自然直”。我们说商业地产会一个泡沫，会经历一个并购重组，这是一个共性到个性的问题。我们在座的商业地产的开发商，我现在最痛恨的是在每个城市会看到相同的东西和产品，有可能过20年才能实现个性化，我希望这一天早点过来。

　　司徒文聪：我想也是从商业的角度来看，我相信每一个城市都有它的人口和老百姓。我们从商业地产的角度来看，虽然我们踏实地去面对每个城市自身的结构，还有它的老百姓，这是本身的消费的规模，每个房地产的项目都要用心地去做，不要做一些不可实现的，或者是过头的想法，我想每个城市的商业房地产都能够集中精力，服务好老百姓，我相信这个也是最乐观的作。很多的开发商都想做一些在45万人口地方，也想做顶级品牌，这种想法可能已经过时了。我们应该踏踏实实跟王总沟通，王总应该是在商业地产当中最得意的一个。我们只要踏实对待商业，就能面对一个乐观的人生。

　　吴嘉毓：我想有恒心，尊重市场，尊重商家，善待客户。

　　陈伟鸿：常常购物的人，在城市当中各种综合体，这种感觉移到他们的身上好象到处都是一样的。城市综合体是这个城市最有灵魂和鲜活的载体。如果让它成为鲜活的载体，必须要有个性和魅力。我们希望我们有一些思路，让我们的未来的开发商和城市规划者，能够更好地嫁接，这样才能构筑我们所有人心中的新的未来。
　　（联商网 章莉发自苏州）