主题一：商业地产开发形势及企业如何与城市对接
来源：
联商网
2006-04-21 16:00
第一场主题：商业地产开发形势及企业如何与城市对接
主讲嘉宾，中国商业地产联盟博览会秘书长丁强先生。
参与的嘉宾是
银泰百货王建强先生，中国贸促会浙江省分会对外招商部梁辉先生。
主持人：丁强先生在房地产名气非常大，我们本场的主题是商业地产开发形势及企业如何与城市对接，接下来把话筒交给丁强。
丁强：98年我第一个商业地产项目就是有关黄岩的投资，当时也把家乐福还有一些大的东西引入，从那时候开始，从98年到现在，已经经历了八年的时间，在这个过程当中我们和特别多的投资商和政府一起，经历了商业地产三个过程，第一个过程特别是98到2002年的时候我们是无序中寻找无序，到了04、06年我们开始阅读错误，体会错误以及在帮助人家稍微的减少错误，实际上真正到2005年之后我们才有能力和开发商一起略微体会到一些比较好的成功，所以这个过程当中，中国商业地产应该说走了一条非常坎坷的道路，城市是一个百年的产物，我们近几十年的发展，当我们比较好的解决居住问题，或者是稍稍好的解决居住问题，就是城市的积聚问题以后，交换的问题提出来，由于国家的体制和开发商的主体各方面相对不成熟，我们也想以三四年、十年八年的方式，完成人类历史上几千年才形成的城市格局，这个国家可能是来的太迅猛了，我说我从89年离开江苏电视台为企业服务到现在，帮企业花了很多钱，现在反过来思考一下，15年我们也非常成功地帮一些企业做了很多好事，从企业服务、地产服务大规模的事情还是有的商榷的，所以中天的第一阶段让我和两位嘉宾和大家一起完成一个小时的时间，给我们设计了两个主题，一个是开发形势，一个是城市对接，对开发形势我们也一直在思考，现在我觉得用八个字表达比较准确一点，第一个是看似严峻，人们现在看到的商业地产几乎都是失败的，特别是急功近利型，比如杭州和南京，这一类城市在国内是属于一线或者二线城市的前列，但是杭州的商业地产除了市场有一大批成功的之外，除了部分服务型业态有一些成功，也包括部分商务性业态有一定的成功，以外以零售特别是百货零售为特征，基本上失败了，同时形成了两个在一般常人眼里应该很好，但是现在是两个商业实体成堆的地方，除了中心的商业街之外，按道理，杭州这样的城市最起码应该具备一个中心两到三个大的区域商业中心，或者副商业中心，还有若干个比较多的社区商业中心，但到目前为止杭州的商业还在一个原生态的状态，政府搞规划的人我都认识，对城市商业地产的发展起到了严重的负作用，上一次我们看了大概几十个城市的商业规划我认为只有成都的商业是做得相对比较好的，首先是一个战略的机会，城市的扩容是一个千载难逢的机会，之前古代的时候，国内是第一个搞军衔制的封建社会，实际上城市的扩容是当时的宰相以上皇帝做得，每一次大的城市扩容都是需要国务院的批准，所以当城市提供我们一个非常好的一种商品交换机会时候，实际上也就是我们开发商一件幸事，我非常同意余华的一句话，现代的中国40年等于400年也就是说在西方社会三四百年，我们中国人五六十年代来是农耕文明，我们现在进入了一个互联网时代，但是这种机会是非常难得，这里面城市的商业机会是不可再生的，我们这代人和下一代人遇到了解决居住的问题，都遇到了在目前阶段可能迅速扩展的机会，像香港只有四个大型的房地产公司，整个商业进入非常有序和理性的阶段，但是对中国的商业来说，特别是二线三线，这么一个阶段来说机会是最重要的，因为从人类的创业来说，机会利润是最大，但是风险里面时间和机会成本也是最大的。
第二个就是城市连接来说，因为城市需要生活城市商业的衔接，这个衔接是十个字来表达，第一个是无序中有序，为什么无序？开发商是单一的，开发的项目特征非常单一，今天在下面，银泰的王先生一针见血的提出，实际上开发商和经营商信息严重不对称，包括我们在里面，开发商购买者的信息严重不对称，经营者在寻找开发的地段和产品，由于信息不对称中间产生了巨大的浪费，我曾经参与一个三到四万方的商业，住距只有两米多，直接为了节省成本就把柱子弄下来，非常好的地段，除非拆了重建，最后做了低档的处理，这就是有序在起作用，因为你不能够成为有序当中的一员，又是你的资格被开除了，但是城市在有序的开放当中还有五个字非常重要，与品牌共荣，开发企业做商业最好的方面是傍大款，是最容易致富，就像开发商，由于你长期跟家乐福，乐购等企业合作，甚至大量的企业金融品牌，大量的宾馆饭店品牌，现在的大量的特别是一些中小型的商务旅馆和宾馆品牌，也包括大量的服务型业态，如果你长期和他们共荣的话，光设计产生的利润就不小了，我有好几个店，请了几个大的卖场进去了，最后有了三个大的牺牲，第一租金下来，第二入口处有改造，里头要求是整个的展架部分和仓库连在一起，要进行建筑结构的调整，第二个近期给200个车位远期再给200个，这一下花掉了几百万，这由于品牌设计的不对称，导致了开始就犯错误。
所以对于一个开发商怎么样在浑浊阶段抓住机会，怎么样抓住几百年来，或者是千载难逢的城市扩容机会，同时也抓住在目前大部分人还自以为是，都出一个从认识论到方法论到实践论一个大飞跃，如果这个问题解决好的话，上次在南京提出一个非常实用的，如果大家关注商业地产的软实力，把总投资10％以上用于策划、规划、前期论证，商业合作，咨询，如果你有这样的能耐和动量的话，商业地产并不很难。
主持人：刚才的丁强先生说出的高见，这里面有三个非常重要的关键词，现状格局和融合，梁辉先生您有什么可以和我们分享。
梁辉：各位下午好，我是中国贸促会浙江省分会的对外招商部梁辉，今天受组委会的邀请认识了很多的朋友，今天我介绍是这几个方面，一个是介绍一下从我们贸促会的角度看商业地产和城市对接，我们贸促会对商业地产服务业介入是去年，浙江省政府每年六月在宁波举办的会议——我们承办的海峡两岸现代服务洽谈会，在承办的过程中，接触了很多来自台湾的有关商业地产方面的情况，我先简单介绍一下情况。
台湾由于这几年民进党执政，百业萧条，百货业很不景气，像好又多，乐购，这些都是台湾的大卖场，这在浙江省很多地方都有，像嘉兴、湖州的市场都很好，台湾的百货像太平洋百货都有布点，最近有星光百货，是台湾地标式一个商业形态，台湾有专业连锁方面，在一些品牌方面在商业方面的进入也很多，这些就不再详细介绍，有空再联络。
第二个是和城市对接，这个话题很好，尤其是台州这样的城市，而且我们也了解很多的地方政府都把最好的地段拿出来给商业地产，至少我们觉得商业地产对城市来讲起到几个作用，一个形成一个中心城市，每个城市都有中心点，像上海一些区的中心地段等等，下城区在武林广场这一带，像台州的椒江来讲，中心区考虑在滨江的一面，城市的开发区新区这块，相对形成一个中心区，这就是靠商业地产，商业地产在中心城市形成购物中心，不同一般的商场，由于是商业地产，周边形成的商业地产的竞争，像徐家汇，周围有六百，等等，周边有这么多的百货，怎么生存，这样形成很大的购物中心，很多有不同需求可以到不同地方来购物，中老年人，便宜就在六百，时尚就在港汇，尖端就是在东方，各取所需，像杭州的武林商圈也是这样，杭州大厦是尖端，百大也是中低价位，银泰是时尚一点，这就是很多的一个个性的百货形成一个百货中心，第二点也形成一个游乐中心，商业地产从概念上跳出来，还有一个游乐中心，大家去看的不光去购物，就是去看景观也是一个点，外界去上海不光是有城隍庙，还有新天地，所以这就是当地形成的购物中心之外的游乐中心，
第三个是休闲中心，商业地产的体量大，一万到五万平米，像港汇有电影院有咖啡有餐饮，休闲都具备，由于商业景观的介入，过节的时候都看到，每天有表演秀和推广秀，是一个休闲的地方，所以我们讲商业地产对一个城市的作用对中心城市的形成，起到的作用是很大的，第三是三线城市来讲，如何使商业地产更好和城市对接，我想我们今天在座都是来自台州各地的房地产开发商，我是温岭人，我虽然离开台州很多年，对一些情况不了解，以我的感觉在台州搞商业地产有一些要把握的，一个我觉得在台州搞商业地产跟在杭州和宁波有很大的不同，那个地方有很多的外来人口，人气会聚集，台州相对来讲是本地人为主，台州的城市是一个组合城市，像椒江可能又分几个不同的商业街和点，这个点如何各自形成自己的个性，这个是作为开发商都在考虑，任何搞商业地产都会考虑如何个性化的问题，这是从策划定位，刚才的丁强讲到的商业地产死掉很多，就是因为雷同，跟着人家跑，比如香萧山商圈里面，把银泰整个克隆过去，结果平时没有人，靠举办活动才能引起人气，这个就是照搬的问题，怎么挖掘自己的个性，第一个要有自己的历史内涵，新天地是一个很好的典范，宁波的乐府和天衣阁也是一个很好的例子，我过年的时候来到台州椒江，有一条老街也是在搞整旧，整的少了一点，第二个要探讨的文化概念，因为每个地方都有文化的内涵，台州的当地人很时尚的可能更有特色。
第三个像三线城市搞商业地产要找主力店，很多主力店就是定位一线的城市，但是在主力店找不到的情况下，那么多的业态你要做，就是做主题店，这个一字之差，有很大的不同，正大广场同样没有主力店，形成自己的主题店也是可以的。
还有就是除了购物方面，像三线城市多从百货之外动脑筋，这句话我跟萧山的一个老板也讲到，他讲到的对面的餐饮的生意不好，他在想如果我的百货生意不好，我这个六万平米怎么想办法让人进来，这个靠游乐和休闲带来很大的人气，台州要发展，不妨要考虑游乐和休闲，搞灯光秀，这个也能带来很多的商机。
主持人：王总是来自银泰百货企划部的副总经理，你有什么来自银泰实战的高招，和我们共同分享。
（图为银泰百货王建强先生）
王总：今天是匆忙过来，我这个礼拜走了四个城市，这次活动也非常匆忙，我是1：30到这边来，我觉得对于银泰百货是一个机会，我觉得对于首届商业峰会我们非常关注。
首先介绍一下你熟悉的银泰百货，面积有3万多平方，去年的销售额是18.2亿，在全国的排名是前五位里面，但是没有在正式的商会的排名里面出现，第二个就是银泰百货去年给政府纳税1.8亿，就这个店是1.8亿给政府，然后去年整个商场有不同的品牌构成，里面创全国记录有50个，有50专柜创全国第一，这个只是在银泰百货第一梯队里面占了18个，全国占第一没有作为这个店最主要的一线品牌，去年的银泰百货比较轰动的一件事做了当天的销售是1800万。
现在的银泰百货在全国来说，北京的最高楼北京银泰中心是银泰百货集团的总部，在浙江省目前来说已经开了三家店，去年的三家店实现销售收入是三个亿，2006年是银泰百货的拓展年，我想目前在资本市场里面银泰百货也是并购里面做得比较活跃的，第二块就是说通过自建物业，在建的有杭州城西14万平方的购物中心，在慈溪在宁波都有自己的物业在造，今年开始，银泰百货最重要的一个事情就是通过与开发商的合作，租赁或者以其他方式除了挂品牌，另外的形式在扩张，整个在浙江省范围里面，刚才跟丁先生有探讨过，浙江省可以说比过一个台湾，可以比过一部分的日本，整个结构和产值来说可以比过韩国，但是他们那边每个城市都有非常大的品牌的百货店，作为银泰百货今年的拓展也是一个百货连锁的一个信号。
作为整个主题来说，城市对接我的理解是城市因为有这个市才能有一个城，市最早是集市开始，这个市我的理解是商业，这是我对城市对接的含义的理解，目前的商业，就是把这个以前的集市放在一个房子里面，或者几个楼里面来形成，通过各种业态各种模式，各种形态的组合，各种业态，各种主力店，主题店整个组合成一个城市，商业是城市的一个名片，城市是需要一个商业名片，银泰百货在城市的核心位置，占据核心位置的地方产生时尚品牌的效应，刚才在下面也和丁秘书长探讨了一下，我目前在银泰负责企划和拓展，目前作为百货企业和商业企业来说，整个是信息不对等，我们也在寻找和各个物业在扩展之中，作为我们对商业地产的理解是什么？
商业地产的价值在什么，价值在它经营出来这些利润，这些利润产生它的价值，比如说有人在某个地方某个城市这个地方的地、商铺值多少钱？两万块也好，六万块也好，这个钱是什么拿出来，真正能够达到六万块以上一个平米的位置据我自己了解的杭州的情况来说，银泰能卖到六万一个平方，延安路南端的那块地方可以推倒重来，那边空在那里看起来是有价值，但是我想，要推倒重来，说明他一文不值，这是一个虚高的东西。
谈一下粱辉先生说的几个百货店对商业企业的期望值，整个生意不好，各方面，这个我觉得对于企业来说第一个期望值不要抬高，第二个期望值要非常之高，在前几年有一个成长的过程，银泰百货每一个店有三年的预亏期，但是三年五年以后有一个成长性，因为一个地产，商铺卖完了以后，比如卖两万块一个平方，三万的面积，卖出是六个亿，你卖掉了以后，税收只有一部分，拿到的只有六个亿，比如杭州的银泰的例子，一年的交税额就是1.8亿，去年我们的纯利是两个亿，这个回报是多少？杭州的银泰是98年开张，当初最大的功劳是没把这个楼卖掉，老板每年都在产生效应，商铺的价值在经营中产生，但是在产生当中期望值不要太高，但是要很高，就是说要看到它的未来包括一个城市来说。
主持人：王总虽然来时匆匆，但是来自实战的观点非常的吸引人，我们这场讲得是宏观下对城市对接的话题，接下来请丁强先生对本场做一个小结。
丁强：对开发商来说我这个楼怎么卖掉，我接触的开发商非常多，但是真正喜欢全面的开发商不多，我用四个字表达，他非常需要专业的和资源和设计的知识，但是在操作过程中往往忽视或者是相对自以为是，首先是第二个对接，实际上就是对商业地产，商业地产的形式我不要学会对一些机会的认识，我中午吃饭的时候跟他们说，我说千万不要过于相信政府，我现在遇到非常多的开发商，特别是在东北，都是带了30、40％的钱进入一个城市，地拿到了，土建好了，但是几样东西地方政府没法把握，首先消防、验收、土地证拿不来，后边的钱怎么办？我投入的这些钱只能解决这些，土建里面有大量的钱都是人家垫的，于是我在一些城市遇到这样的企业不下20家，所以对于形势的把握，刚才王先生讲了很多实的东西，我把我最近的经验很简单的介绍一下，要学会对商业形势和商业机会的阅读，比如说需要目前在中心城市和一些相对大城市需要提升性的百货，百货以前只有一个概念，现在太平洋和银泰提出的时尚百货的概念，今天下午王先生又提出了核心时尚百货，综合、社区时尚百货，一系列的新的时尚，提升性的百货，主题性的商业，因为传统的商业是零售为主，现代商业零售只是一部分，也就是零售型商业是三个部分解决，第一大型的超市，第二个中心的城市，第三遍布城市的零售性的超市，第三个是生存、享受发展，第一个百货仅仅解决一个基本，发展和享受是要靠后面的服务型商业来解决，所以百货到购物中心的发展实际上又是服务业进入楼宇商业的发展，比如上海的南京路，包括边上的几个饭店，构成了整个中国商业的高端商业和商务区，上边的楼全部是最高档的写字楼，引领上海时尚的白领的消费圈，要发现一些娱乐商业和休闲商业在未来几年当中可能的价值，城市一个很重要的特征，中心区是24小时利用的效率，但是很多城市的中心区一到八点以后就是麻雀都不去，但是实际上中心区资源、交通资源、地理资源、配套资源、集聚资源都在那儿，比如银泰的边上做了东方魅力，实际上就是娱乐型商业、休闲型商业和商务型商业，恰恰可以利用城市的24小时，也就是城市商业怎么样完成一个线到一个面到一个体这样的飞跃，统领每一个城市，中心区我去年前年就提出一个概念，与其在中心区边缘区拿地，不如到次中心去拿地，甚至到社区拿地，这个是非常好，在类似于杭州武林门为中心，凤起路边上的地也是延安路，可能要一千万一亩，要把商场的当口的概念引入到概念当中，一楼不好的当口远远不如二楼的电梯口，有的时候二楼的电梯口的当地非常高，为什么？商业的价值两点，第一个表现为最终经过你的经营产生的利益，你每年的利润除于当年的利率，虽然我这个地方只有五个平米，但是每年产生20万的利润，现在中国人不喜欢30、50年，喜欢三五年，最起码值10万一个平方，第二个要学会城市商业月，有几本书非常好，受这些书的启发，我最近给新地产作系列的城市商业月，实际上城市的阅读会阅读好，里面的价值会大量的发现，集聚的方式出行的方式，人员构成方式，交通方式形状，我最近给南京写了一篇在博鳌上面能看到，南京的城市就是窄长型，历史就是就形成了四个中心，后来一个变成中心，三个变成副中心或区域中心，现在把中心极大的扩大化，结果就是死，形成了全中国和全世界在整个一个区算了一下大概有200万左右已经存在的商业面积，还有200万以上正在建的商业面积，所以学会城市的阅读对开发商非常重要。
（联商网现场报道）
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