主题二：商业地产开发与经营模式研讨
来源：
联商网
2006-04-21 16:25
第二场主题：商业地产开发与经营模式研讨
嘉宾主持：铜锣湾华东区总经理杨建伟先生
参与嘉宾：肯德基 周海龙先生
台州华联超市 王威振先生
杨建伟：首先非常感谢，主办方给我一个机会，作为一个嘉宾主持，目的是通过这个平台来交流商业地产现在的问题，去年是商业地产问题年，谈了好几年，商业地产是非常复杂，商业与零售是连在一起，所以我今天为什么要有这个想法，因为我们自己在沟通一个问题，没有开发商的互动不是太完美所以特意提出这个想法。
主持人：请杨总抛出你的观点，对这个观点有怎样的认识？
杨建伟：目前的商业地产我的认为，一个是城市的发展，一个是商业的发展规律，这个规律有的开发商和零售企业，有了城市的发展必然带动了开发的项目，有了城市的发展必须有零售企业，是这么一个方式，在零售地产的时候，一定要有心理准备，而且有一个心理的承受能力，为什么这样说？我们经常在讲，住宅地产是比较简单，把户型设计好以后，有一个推广模式以后可以卖掉，商业地产这个过程全部由开发商在做，为什么这样说？各自的功能和职责之间有一个界定，这是我作为一个配角来讲我提出这个想法。
王威振：作为我们企业来说，应该说是台州的本土的一个连锁企业，我们企业就是台州华联超市涉及的业态主要是做物业，包括酒店连锁业，建筑业，还有房地产业，我们主业还是在超市连锁和百货连锁，到目前为止，我们超市也在台州九个县市区一共有72家，去年的产值达到6亿，总体的企业的定位还是以农村市场为主，以城区为龙头，乡镇为骨干，以城区、社区店和农村村一级的便利店为发展格局，在整个的经营当中碰到的主要的难题还是网点的问题，一个企业的发展有资金问题、人才问题，连锁企业有物流问题，真正看到难的是网点问题，尤其现在在目前这么一种中央政府新农村建设，以农村乡镇为主的网点正在建设，今天在座有很多的房地产商，在县城这一级的房地产有做了很多，在镇一级的空白点很多。
杨建伟：你们在选择机会的时候，是否是一个发展的主要方向？
王威振：我觉得镇的机会很多，现在的发达的乡镇一级的房地产的租金已经大大超过的县城的网点的租金在乡镇这一级的找网点，一般好一点的物业非常难，在落后地区，这几年的要求是200平米以上，找100平米的房子都非常难，这是一个机会。
第二个观点在找网点难的过程中发现，好多房地产在规划的时候，往往参照了政府的规划，比如说政府在这个地方搞商业街，所有的都一样，都搞商业街，有餐饮业，有专卖店有超市有商场，是否充分的关注在这么一个商业的范围之内，有没有考虑维护性的问题，左边也是一个超市，右边也是一个超市，中间还是一个超市，开发的时候有没有考虑到左邻右舍，这个也是我们的主要问题之一。
第三个我想房地产商我们是说对接，因为房地产商这几年比较赚钱，我自己也有房地产公司，在浙江，往往就是在开发过程中比较粗糙，我想是不是你买到土地之后，如果要做商业地产，是不是把个信息发出来，邀请一些零售商共同参与，我们利用商业的资金流共同搞，如果谈不好，租金也可以，再谈不成，至少可以提供你这样那样的信息，能够起到很好的激励作用，我想对接尽可能的早点对接，这是一个观点。
主持人：王总的观点非常好，不知道杭州肯德基开发有限公司副经理周先生你有什么样的观点？
周海龙：肯德基公司进入台州很早，在台州非常感谢台州人民对品牌的支持，到目前为止其实肯德基在台州已经有16家连锁店，应该是一个满堂红的局面，因为台州的所有的县级市和以上的区域都进入了，今天在椒江开出了四家餐厅，所以说目前这种形势来看是很不错的形势，这几年在台州的发展过程中，我们也遇到了很多的问题，从刚开始所有的开发商到肯德基，问肯德基是否想进来，那个时候大家都很盲目，肯德基不停地在建设当中，从现在开始，到一个快速的发展时期，可能在座有很多是肯德基的业主，也有很多正在想成为肯德基的业主，我想大家的利益都一致的，只不过因为像杨总王总都提到了，一个是信息的沟通方式的确是太不对等了，你没办法知道我心里在想什么，我也不知道你心里在想什么，其实从这个来看，市场的发展也是所谓的地产部，人员在迅速的增加，浙江的这块就是为我们来收集房产信息，尽量早进入到房产商这里去，换句话说你的定量可能是非常好，但是受到物业的限制，你不会想到，一个好好的肯德基三四百个平方会有这么多的限制，但是在整个的合作当中，事务性的东西，水、电甚至是配电房，就像一些大型的房地产商就像我们在台州接触的，不停的遇到一些障碍，这就是所谓的信息各方面没办法介入进来，我们只能做到先入为主，不断的培养各个的专业人才，如果你真的来找我的话，可能到目前为止我进肯德基公司有三年，还没有你找到我我没有做得，基本上是我找你，我真的不需要家长制，我们希望管家式的服务，让我们更充分的发挥我们这方面的优势。
台州我们开发的策略也是用大规模开发的策略，毕竟到了高速的发展时期，到了未来的几年，在台州有四家店、五家店在开发，如果有好的物业出来，很可能都会去介入，但是实际的情况我真的找不到房子，也不知道怎么去找，所以跟各位的开发商碰的脸熟，希望你们在拿到地的时候，能够找到我们，在未来的谈判中会顺利很多。
杨建伟：大家知道，肯德基是作为一种商业的标杆型的建筑，感觉到哪里有肯德基哪里有商圈，从目前来说，肯德基开店不成功我目前没看到，肯德基在选址的问题上非常的慎重，有一个问题，他们找你你不会去，怎么去找你？第二个这是很多开发商的想法，很多的物业是销售的，销售以后对反租这种物业在这个问题上你们有什么要求？整个一个住户的结构不知道肯德基在这方面有什么要求？
周海龙：其实我们合作的对象都是房产优先，至于业主是谁，我们没有太多的限制，在反租我们有很多的物业都有反租，首先我们进入房地产的前提条件这里一定要有一个很成熟的商圈，可以支持我看几家肯德基餐厅，简单地说，这个房产的使用权、经营权是谁，这个不一定重要，甚至我可以签二手三手、四手合同，对不同的业主产权的关系不一样，我们更注重的房产的地域问题。
主持人：在周总的介绍当中提出一个管家式的服务，如何把这个渗透到每个细节和环境，需要很多的思考，来自下面的嘉宾，你有什么样的观点？
天台房产的嘉宾：首先非常感谢给我这个机会，现在介绍一下我们公司的情况，各位专家各位同行下次如果到天台来可以来找我，我可以给大家介绍商业地产方面的情况，我是来自台州天台佳合房地产开发有限公司，住宅的话是19万多一点平米，商业占了三万方的量，整个项目一期去年9月份预售，到现在基本上已经销售完70％以上，商业这块还没有开始销售，但是整个规划已经定下来了。
第三点就是作为开发商我想谈一谈我们在平时的一些商业项目操作当中碰到的一些非常棘手，也非常想解决的一些问题，所以今天这么多专家在，我想把我们的这些想法说一下。
作为我们开发商我就是拿一个非常好的例子，就是我们现在在操作的这么一个项目，我们天台的这个项目当时的土地拍下来是2004年1月份拍下来的，整个土地的话，差不多楼面价达到折算成亩的话，150一亩地，作为佳合房产前期进行的一定的市场调查和研究，最终拍的话，因为看到这中间有三万方的商业，经过一百多轮的竞标，最终是中标了，这个项目拿来以后，包括董事长和下面的员工觉得住宅上面一分钱都不赚都没关系，但是我住宅卖到一千块一平方，商业卖到八千块一平方，这个就是这个价值的体现，但是从现在的市场的情况来看，最终的项目的利润可能在三万方里面，而且最终我们有一些成本也是在这个里面，住宅上面不可能把所有的成本都得到一个完全的回报，当初整个方案拍下来以后，那个时候是04年初，整个房产形势相当的红火，董事会的成员住宅项目没有做过，商业的项目没有接触过，几个董事会的成员做下来，拍拍脑子就定了，也就是说搞了差不多两万方的内阶，主创的设计人员，董事会人员，开了几次会，觉得这个在国外比较流行，但是到现在为止，整个天台的三万方的商业的定位我们觉得是站不住脚的，我们也一直在找，我们一个主力品牌店，或者是主题店，但是我们觉得我们很难找到有这么一个沟通的机会，所以今天下午有这么一个机会我想在这里说一下，作为开发商我们很难找的到有合作意向的主题店的品牌店的一些业主。
主持人：我们本场的主题是商业地产的开发与经营模式的探讨，杨总你对本场作一个小结。
杨建伟：我觉得大家都说得非常好，我觉得商业地产非常困惑的，因为拿地的时候不是说多少大就是多少大，再来看整个规划，基于这种想法，规模一定要慎重，尽管目前在整个行业当中不是像人所想象把程序走过去，我觉得不是这样的，是整个环境的一个允许，天台我知道这个地方，它是一个县城，三万方的确是大了一点，第二个我觉得在拿地以后，规划包括定位，包括是招商，一定要考虑以后运营的问题，很多项目在这方面没有非常扎实的问题，以后的成功率非常低，这个也是零售商最困惑的问题，不知道以后能否做好，不知道，这方面开发商是否有一定的准备，这两点我觉得开发商一定要
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