出品/联商网

撰文/罗秀玲

2024年，中国实体商业在震荡中前行。一方面，伊势丹、沈阳卓展中心、武汉王府井百货等一批引领城市商业发展的项目宣布闭店；另一方面，则是高端商场持续释放吸引力，特别是南京德基广场业绩持续上涨，刷新自身销售记录拿下全国“店王”，引发行业热议，也让以德基为代表的「江苏商业」站在聚光灯下。

不过江苏商业值得研究的并不止德基一家，在距离德基75公里外的镇江八佰伴，就是新兴消费市场的「高端商场」的典型样本。

2010年，镇江八佰伴的开业打破了镇江市场商业城一家独大的局面，以「打破」姿态进入镇江的八佰伴，凭借着国际名品、高端美妆、珠宝以及潮流、餐饮等品牌组合构建出的独特内容，迅速从新玩家变成引领者，成为镇江高端商业地标，将镇江商业向前推进一步。

在社交种草平台小红书上，镇江八佰伴相关笔记获赞13万+；大众点评排行榜上，镇江八佰伴位居热门榜和好评榜前列，消费者毫不掩饰对镇江八佰伴的喜爱。

这种喜爱转化成直观数据来看，自开业以来，镇江八佰伴连续15年拿下「市第一」商场，2024年实现年销售额突破15亿元，年度客流超1000万，累计存量会员超过50万。在实体商业被唱衰的今天，镇江八佰伴是如何做到的？

作为镇江商业的NO.1，镇江八佰伴自开业以来不断调整、深耕，在2024年为自己打造了一份「调改计划」，致力于打造苏中中高端购物中心，丰富业态组合，强化吸引力和竞争力，稳固市场话语权；到了2025年，镇江八佰伴强化餐饮组合和商场空间体验，打造多元生活空间，将项目从「百货」带入「高端购物中心」时代。

这场历时两年的高质量调改，让行业看到了聚焦顾客需求的商场所释放的吸引力，更为业绩承压的商场调改释放了新思路。

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转型购物中心

镇江八佰伴用品质驱动「进化」

“一座山水城，半部江南诗”的镇江火起来了。这个吸引着李白、王安石、辛弃疾登高咏叹的江南小城，在「水漫金山」等浪漫故事加持下，成为游客新晋「宝藏城市」。根据镇江文旅数据，2025年春节期间，镇江全市接待游客712.13万次，同比增长8.26%；全市旅游总收入62.44亿元，同比增长8.45%。

冲向镇江的游客让镇江商业也随之水涨船高。在小红书上，有博主在发布镇江游览方案时，镇江八佰伴成为她们打卡镇江的必须「一站」。这个被博主称为「镇江商场制高点」的镇江商业门面，也率先发力，用「调改」来更好承接「泼天富贵」，稳住自己的顶流地位。

最先调改的，是商场的定位。作为一家连续15年拿下「市一」的明星商场，最重要的就是有「洞察」且快速满足消费人群需求的能力。随着消费者需求发生变革，2024年，镇江八佰伴一个最重要的决定就是从「百货」转型「购物中心」，并且耐心制定了一份「两年计划」，从底层逻辑改变到品牌更换、引进、挪移「层层推进」，推动一场「由内而外」的商场质变。

首先做的就是「降低零售占比，强化配套服务」。镇江八佰伴一改此前的「以货为主」的经营逻辑，而是「以人为主」，将原本复杂的环形动线简化，L1层、L2层岛柜合并，拓宽「窄通道」，将原本的「商业空间」让渡为「公共空间」；深度挖掘本地文化，在L2层新增山水美陈，让顾客在商场体会镇江底蕴；在L5层增设绿植休息区，为顾客打造购物体验之外的「情绪缓冲带」……镇江八佰伴通过强化配套服务体验，将镇江城市底蕴与商场特性结合，从「游逛」需求出发，满足年轻消费者和外地游客的情绪价值需求，以此抢占顾客心智。

商场「底层逻辑」改变之后，品牌组合也随之改变。根据镇江八佰伴数据，2024年商场整体调改面积近2.5万方，占到全场经营面积的1/2，但这不是简单的增减，细究镇江八佰伴调改，能看到商场的引进、升级和腾挪大法，是一套完整的商场进化论。

首店轮番登场，镇江八佰伴构建「独特吸引力」。2010年进入镇江市场之时，镇江八佰伴就通过「首店」打开市场，并且持续领跑。调改之后，八佰伴持续引入首店，仅2024年，就将39家首店带入镇江；而在门店选择上，更是将美妆、户外、功能配套、潮玩、餐饮作为「关键」，引入YSL、KOLON SPORT、Calvin Klein、JOTT、Nintendo、X11、TOP TOY、正谈炸鸡、热气饼店等吸引年轻人的品牌，引发消费热情。

随着新品牌进入，镇江八佰伴运用「腾挪大法」排兵布阵。黄金珠宝「上楼」，原本的一楼变为年轻人更爱的「数码潮玩」。「门面」改变，是镇江八佰伴踏准新消费需求后做出的新探索，以此更好承接年轻消费力，这也为镇江八佰伴带来了新的流量。

而对于曾经引发消费热情的重点品牌，则是大规模焕新升级。OMEGA、迪奥、兰蔻、雅诗兰黛、SK-II等204家重点品牌全部焕新，用「新面貌」来全面提升经营质量。

02

强化IP、首展「造节」

镇江八佰伴优势明显

从上文可以看出，虽然位于新兴消费城市，但是镇江八佰伴在品牌引进上毫不逊色于一二线城市购物中心。而在营销活动上，镇江八佰伴同样选择高质量IP落地，强化「圈层经济」，向业界展示自身「造节能力」的同时，将「流量」转化为「销量」，特别是其创新玩法，持续领跑镇江，将自身打造成镇江商业「新名片」。

精选「高质量」IP打造首展，深挖「圈层经济」，镇江八佰伴全面扩大影响深度。2024年，镇江八佰伴紧抓「二次元经济」和「年轻消费者情绪价值」需求，用高质量IP展引爆年轻人的社交媒体，持续出圈。

为了吸引年轻人进场打卡互动体验，镇江八佰伴特别推出二次元动漫展，并邀请百万网红coser签售互动，用“次元经济”与消费者建立情感链接；镇江首个蛋仔派对、膨胀动物园主题IP活动、网红IP卡皮巴拉展等IP展落地，吸引顾客打卡、分享，迅速在社交媒体形成话题和传播。

瞄准宠物、市集，打造「多元」选择。强化IP首展的镇江八佰伴并未将目光局限于此，反而是将营销活动延伸出更多元的形式，从宠物友好市集、萌宠选美大赛，到沸腾青年市集、七囍夜市，再到非遗民俗表演、亲子舞台剧、天台音乐会以及舞蹈大赛……仅2024年，镇江八佰伴组织活动超400场，其中场外异业资源活动141场、场内品牌活动175场、场内跨品类/品牌互动活动80场，同比增幅11.3%。

这意味着镇江八佰伴每一天都将「新活动」带给镇江，这样强大的「造节」和引爆话题能力，让消费者更加偏爱镇江八佰伴。而恰恰是消费者的偏爱，强化了镇江八佰伴的竞争优势，「声名在外」让镇江八佰伴得以持续领跑。

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2025持续「升级」

镇江八佰伴迎来「蝶变」

随着2025年到来，镇江八佰伴的「两年计划」也进入了下一阶段，镇江八佰伴规划通过「三馆三中心」打造，强化商场长期主义价值。

所谓「三馆三中心」，简单的理解就是镇江八佰伴聚焦优势，打造出了镇江：唯一一家保持国际高线化妆品/钟表品牌馆、唯一落地男女轻奢服饰及国精品牌馆、唯一拥有最高级别运动潮流品牌馆和唯一具有品质热点餐饮的话题中心、唯一持有女性全业态品类的生活体验中心以及唯一具有空中花园的休闲娱乐中心。

从产品矩阵到空间体验，镇江八佰伴都要做到镇江「唯一」，这得益于镇江八佰伴强大的运营能力和更「全」的品牌阵营。

香奈儿、YSL、兰蔻、雅诗兰黛、DIOR、SK-II的组成的高端美妆矩阵，“联手”卡地亚、积家、欧米茄、IWC等知名腕表组合；COACH、MK、万宝龙、CK、JOTT、ICICLE、JORYA、VGRASS、Marisfrolg组成的「全明星阵容」，镇江独家品牌JORDAN、KOLON SPORT、SAUCONY、ANTA  PALACE殿堂店及独家ANTA GUANJUN店的「运动族群」，周大福、周生生、老庙、老凤祥、潮宏基、周大生国家宝藏成功组队，让镇江八佰伴「三馆已成」，「中心打造」就成为镇江八佰伴2025年重点发力领域。

餐饮和功能配套是镇江八佰伴今年重点。根据规划，镇江八佰伴在海底捞火锅、太二、捞王、芝小官、韩宫宴、壹品牛等品牌基础上，计划引入更多备受消费者喜欢的餐饮品牌，提高餐饮品质，扩大品牌阵容，将镇江八佰伴打造成为镇江唯一具有品质热点餐饮的话题中心。

另一个重要的中心则是「空中花园休闲娱乐中心」打造，这是镇江八佰伴对商业空间和功能的全新解读。作为镇江唯一的云上共创空间，镇江八佰伴以季节、场景、IP、文化为主题，打造特色「空中花园活动」，将空间美学与营销活动结合起来，为顾客打造全新社交场域，用「空间美学」驱动「流量密码」。

写在最后

在中国实体商业中，从来不缺现象级的商场，因此我们更愿意将目光聚焦到一线城市标杆项目，研究他们的方法论，反而忽视了非一线城市的商业项目。

然而随着「店王易主」，我们在研究江苏商业时，看到了镇江八佰伴「15年连续第一」的耀眼成绩，其不输一线购物中心的品牌招商运营能力，是一家坚持「长期主义」发展的商场生命力和真正实力。

特别是三馆三中心的打造，让我们看到了镇江八佰伴的运营思路：贴近顾客的日常需求，但是又通过唯一品牌引进重塑顾客「消费方式」，让其品质生活更近一步，始终做顾客的「朋友」，而非独自大步向前。

这样「围绕」顾客需求布局，「小步带领」顾客「向前一步」的思路，值得行业学习。