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撰文/潘玲宣  

3月27日晚间，大悦城地产披露2024年全年业绩公告。全年营业收入总额为198.31亿元，同比增长49.4%。该公司表示，主要受物业开发业务结算周期变动影响，物业开发收入同比增长。

大悦城地产的业务主要包括投资物业、物业开发、酒店经营、管理输出及其他服务四大板块。数据显示，在2024年，大悦城地产物业开发业务收入145.45亿元，同比增长88.8%，占总收入比例达73.34%。

投资物业租金及相关服务收入41.76亿元，同比下降4.2%；酒店经营业务收入8.69亿元，同比下降10.4%；管理输出项目收入总额约为1.76亿元，同比增长3.6%。这三大业务板块的营业收入，分别约占总营收的21.06%、4.38%、0.89%。物业开发业务支撑起了营收的增长。但虽然投资物业收入有一定下滑，如果单看最重要的购物中心板块，该板块去年租金收入录得30.23亿元，较上年增长1%，实现了正增长。

地产向好

2024年，大悦城地产合约销售金额205.48亿元，同比增长13.6%，合约销售面积70.54万平方米，同比下降2.7%。平均销售单价29129元/平方米，同比增长17%。

销售及提供服务成本约为141.92亿元，同比增长86.0%。整体毛利率约为28.4%，较上年有所下滑，主要因年内销售型业务收入占比较高，降低了整体毛利率。

全年，大悦城地产交付物业建筑结算面积60.41万平方米，较上年增长约42%。结算单价23723元/平方米，较上年增长约38%。物业开发业务的结算毛利率则录得14%。

事实上，2024年，全国新建商品房销售面积约9.74亿平方米，同比下降12.9%，销售额约9.68万亿元，同比下降17.1%。

价格方面，整体呈现“前低后高”的走势，前三季度，房价普遍面临下行压力，随着9月26日中央明确“止跌回稳”目标后，政策密集出台，市场信心逐步修复，四季度房价出现积极变化。

整体来看，全年房地产行业仍处深度调整阶段。大悦城地产的增长表现，则在行业水平之上。

利润方面，公告显示，大悦城地产年内溢利约为7.83亿元，其中：公司拥有人应占亏损录得约2.94亿元，主要由于受多项合作物业开发项目的结算及开发周期的影响，导致应占联营公司及合营企业溢利较2023财年减少；同时，集团于2023年处置附属公司实现税前收益，2024年相关收益同比减少。

不过，若剔除公司拥有人应占投资物业之税后公允价值亏损及公司拥有人应占汇兑收益净额，加回公司拥有人应占处置附属公司变现的投资物业税后公允价值收益，大悦城地产拥有人应占核心净利润（非香港财务报告准则）就回正至约8.46亿元。

市场不稳定，大悦城于2024年进行了两次组织架构调整，以此实现业务与区域的聚焦。首先是在4月，将原来的10个区域公司、4个城市公司、4个事业部整合为7个区域公司、4个城市公司、1个事业部。年末，为进一步业务聚焦，区域公司收缩至4个，即目前的北方大区、华东大区、华南大区、西南大区。

数据来源：网络公开资料，观点指数、商业客整理

两次调整并非简单的区域合并，例如在第二次调整中，南京区域、华中区域等被打散重新划分。调整后的北方大区包括东北区域、西北区域、南京区域中的山东地区；华东大区包括浙江区域、南京区域中的南京地区。华中区域的长沙地区、武汉地区则分别归为华南大区、西南大区。从各区域表现来看，调整后的华东大区在2024年实现合约销售金额120.69亿元，占总合约销售金额的58.7%。北方大区、华南大区、西南大区分别实现合约销售金额37.67亿元、24.27亿元、22.85亿元，占比为18.33%、11.81%、11.12%。

商业亮点

大悦城地产的主要投资物业包括购物中心、写字楼。于2024年，购物中心业务实现销售额约384亿元，同比增长10.4%，租金收入录得30.23亿元，较上年增长1%；写字楼业务年内实现租金收入约3.6亿元。

年内，投资物业租金及相关服务收入总额约为41.76亿元，毛利率保持在76%高位。其中，购物中心、写字楼及其他收入占比分别为88%、10%、和2%。

除重庆大悦城出租率为87%以外，其余大悦城商场出租率均在90%以上。北京朝阳大悦城、西单大悦城及天津大悦城保持较高的出租率，租金收入贡献位居前三。2024年9月、10月新开业的厦门大悦城、三亚大悦城出租率也在97%以上。

其中，厦门大悦城位于厦门集美中央活力区，是中粮大悦城布局福建的首座大悦城。项目体量超10万平方米，吸引200余个品牌入驻，70%为福建或厦门首店。

三亚大悦城则是全国首个热带大悦城，项目以100%出租率和100%开业率的实现双百开业，也创下了大悦城体系内的纪录，200余家入驻品牌中，60%为城市首店、旗舰店或定制店。 

而这两个新开项目，均延续了“大悦城”对年轻客群的关注。例如，厦门大悦城集合了POP MART、酷乐潮玩、名创优品、卡游等潮玩品牌，以“二次元”引流。

三亚大悦城更在场景方面做足功夫，从“品牌+体验+社交”等多角度重点发力，布局了水系垂挂、层层退台的立体式雨林瀑布社交花园及近2000平方米的下沉式雨林广场，以及24H屋顶沉浸式娱乐街区。开业期间，还打出“迪士尼 IP +音乐节+青年市集+灯光秀”的组合拳。

实际上，2024年国内商业地产市场整体呈现出调整与转型的态势。根据相关数据，过去一年新开业商业项目数量和项目总体量同比下滑，全国新开业的商业项目数量430余个，新开业商业项目总体量约3400万平方米，同比2023年分别下降17.58%和12.52%。

新开项目数量及总体量的下降，也就意味着存量调改，通过运营管理提升资产价值的重要性更需被强调。

年内，“元老级”项目西单大悦城迎来45家高质量首店/旗舰店入驻；朝阳大悦城深耕“首店+首展+首发经济”，全年招调品牌超160个，其中50余家为首店、旗舰店……

值得注意的是，苏州大悦城原为苏州大悦春风里，位于苏州相城区，是在2021年9月25日开业，项目引进的苏州及区域首进品牌占比40%，首进北苏州品牌达123个，开业率约为85%。

在2023年5月，该项目正式更名成为苏州大悦城。从“大悦春风里”到“大悦城”，或许意味着其在大悦城体系内部所处梯队的提高，而自2022年以来，苏州大悦城的租金收入亦取得翻倍增长。

目前，大悦城地产还经营着三亚美高梅度假酒店、三亚亚龙湾瑞吉度假酒店、北京华尔道夫酒店、北京大悦酒店等4家酒店。期内，酒店经营业务实现营业收入约8.69亿元，酒店平均入住率80.6%。

其中，三亚亚龙湾凯莱仙人掌度假酒店因资产老旧，已于2024年上半年暂停营业，后续将开展相关资产更新工作。

凭借多年积累的“行活”能力，大悦城地产期内还录得管理输出项目收入总额约1.76亿元，同比增长3.6%。

与此同时，大悦城也把握消费基础设施REITs开闸的机遇。以成都大悦城为底层资产，成功上市华夏大悦城商业REIT。

资料显示，成都大悦城可租赁面积约8.72万平方米，自2015年12月起开始运营，涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲场所等，是中粮集团及大悦城控股在西南区域投资建成的首个大型城市综合体。

在成都大悦城被装入REITs平台后，该项目的财务业绩于2024年9月10日后不再纳入大悦城地产的财务报表。于2024年第四季度末，该项目出租率为98.1%，单季度租金收入约0.72亿元。