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撰文/刘子栋

7月10日晚间，一纸公告搅动杭州商业地产市场。

武林商圈平静格局被打破。百大集团发布公告显示，该公司宣布与恒隆地产签署20年租赁合同，将位于延安路546号的杭州百货大楼南、北楼物业租予恒隆，租期自2028年4月1日起。

意味着，现时为银泰百货大本营武林总店B、C馆的4.2万平方米商业空间，将在三年后挂上恒隆招牌。

值得注意的是，此时距离2026年上半年，杭州恒隆广场零售部分开业尚有约一年时间。

未开业，便已筹谋扩容40%商业空间。这场提前布局，揭示了杭州高端商业地产的卡位战进入白热化阶段。

从杭州大厦的翻新、万象城品牌持续汰换、湖滨银泰in77再次扩容，到SKP建设逐渐推进、新鸿基江河汇IFC踌躇满志、恒隆的步步为营，一场围绕城市核心地段与高端客群的争夺战，早已打响。

未雨绸缪的商业版图

恒隆是于2018年加入战局。

当年5月，恒隆地产经过7个多小时鏖战336轮竞拍，以107.3亿元价格拿下武林商圈杭州武林天水单元XC0105A地块（百井坊地块），溢价高达118.5%，楼面价录得每平方米5.53万元，创下杭州商业用地单价纪录。

次年9月，当时任集团董事长陈启宗与杭州政府官员共同挥锹动土时，他宣称要将该项目打造为“华东地区首屈一指的综合商业地标”。

事实上在此之前，陈启宗已多次在公开场合表达对地块的喜爱之情，更称“百井坊地块项目”为“杭州市中心的中心”。

这番赞美之词不无道理。挂上招拍挂市场之前，百井坊地块就长期被称为杭州绝版商业用地。查阅过往报道，“核心商圈”“黄金宝地”“绝版地块”“浙江最具商业价值”是在这幅地块身上用得最多的形容词。

地块原属城市更新工程，从2009年便开始启动动迁工作。同一时间，项目被定位为杭州市和浙江省的重点工程，拆迁面积约10万余平方米，涉及1251户居民，86家商铺单位。鉴于所处地理位置，其也被认为是杭州下城区历史上难度最大、影响最广的民生、发展和文化保护工程。

直到2018年5月成功出让，百井坊地块从做地到成熟经历了将近十年的时间，拍地成功的恒隆地产自然对地块倍加重视。

设计方案显示，这个总投资160亿元的巨无霸项目，建筑面积达39万平方米，规划包含10.59万平方米高端购物中心、9.56万平方米五座甲级办公楼及3.81万平方米空间的浙江首家文华东方酒店。

七年磨一剑，2024年7月，杭州恒隆广场高达150米的T2办公楼率先封顶，成为仅次于浙江环球中心的武林商圈第二高楼。2025年，五座办公楼将按照计划分阶段竣工落成。

而来自今年1月24日举办的恒隆地产2024年业绩发布会上所公布，杭州恒隆广场零售部分预计2026年上半年开业，目前71%已租出，租户陆续进场，租户比例：服装饰品51%、餐饮25%、消闲及娱乐17%，其他7%。

另外市场消息，一线奢侈品牌中Hermès已确认入驻，Louis Vuitton、Chanel等也在洽谈中。再加上此次租下一街之隔的武林银泰百货B、C区，能为恒隆地产在与头部品牌的谈判中增加不少筹码。

只因此前杭州恒隆广场处于武林商圈延安路、体育场路、中山北路、凤起路围起来的一片社区之中东南西三边均被现有物业阻挡，存在沿街展示面过窄的先天缺陷。

但当2028年新租约生效后，项目除增加约4.2万平方米体量外，亦能在体育场路与延安路交界的T字型三岔路口，新增近200米沿街面宽，满足更多品牌的展示与落位需求。

百大集团公告显示，它与恒隆地产的租约，租金标准为3750万元/季度，即每年1.5亿元，且每三年，租金在前一个周期租金标准基础上递增4.5%。但在此基础上，在合同期限的前2年，会分别减免3个月的租金。

以此计算，恒隆地产在20年租约期内，一共将支付租金超33亿元。算上还需投入一定的资本性支出做改造，恒隆对杭州项目的总投入将上升至200亿元级别。

杭州重奢战云密布

恒隆的强势押注，正在改写杭州高端商业的势力版图。

在此之前，杭州重奢商场行业呈现杭州大厦（杭州大厦购物城）、杭州万象城、湖滨银泰in77三座百亿奢场“三足鼎立”的态势。尤其在武林商圈，杭州大厦几乎是“一家独大”。

资料显示，杭州大厦成立于1988年，5年后提出“商场创名牌，商品做品牌”的经营理念，商业部分正式开张。

自此开始杭州大厦逐步向高端零售进发——1998年，联合兼并新天龙商厦；2004年，Louis Vuitton在此落地中国百货商场首家“店中店”。同年，Hermès签约入驻；2009年，引进Chanel浙江首店，中国第三个精品店；2013年、2021年Louis Vuitton分别完成多次扩容升级……

在经历数次规模扩张后，杭州大夏如今由A、B、C、D座以及中央商城（E座）五个商业空间组成，商业体量达到27万平方米。

或许是为了应对即将到来的“贴身肉搏”。2024年，杭州大厦斥资6000余万元，对重奢品牌最集中的A、B座外立面、内院以及周边外环境进行装修提升，包括A、B座外广场和通道形成的T型街区，将建成一个国际时尚媒体中心。

与硬件升级同时进行，杭州大厦继续提升奢侈品牌矩阵。2023-2024年分别引进Harry Winston、Graff、Buccellati、Boucheron、De Beers等顶奢珠宝品牌浙江首店。

另外，杭州大厦也在B座的4F设立奢侈高定区——杭州大厦沙龙（HZT SALON），吸引10余家高级时装、珠宝品牌进驻。

包括Cartier开出全球首家独立沙龙、Loro Piana落地全球第二家尊享沙龙、Van Cleef & Arpels中国首家尊享沙龙、Bulgari中国独立沙龙、Graff中国首家独立沙龙、Dior中国第三家独立沙龙……

截至目前，杭州大厦已成为国内少有的顶奢品牌齐全度较高的商场之一，拥有“品类+独家资源”护城河。

但杭州大厦整体项目南北跨度大，各馆之间素质和档次不同。因此，杭州大厦自2024年开始向商旅文综合运营路线转型，一边巩固国际名牌、引入更多首店，一边在餐饮和年轻化上发力。例如现时中央商城（E座）就做起了动漫、潮玩业态。

其余两个重奢项目，杭州万象城位于钱江新城商圈，定位华润M1重奢项目，商业体量也达到27万平方米，于2010年开业。

据了解，杭州万象城虽没有杭州大厦那般齐全的顶级奢侈品牌供应，但也有Louis Vuitton、Dior、Prada、Gucci、Zegna、Moncler 、Cartier、Van Cleef & Arples、Bottega Veneta、Loro Piana等品牌坐镇，另外亦独家引进了全省首家Miu Miu。

同时，杭州万象城整体设计、品类布局和营运风格等则更多元更年轻化，热门户外品牌、餐饮品牌上更强。

尤其是二期时尚生活方式氛围浓厚。例如项目二期民心路外街“On街”，通过引入亮化装置、艺术地标、潮流餐饮等元素，就被打造为“杭州夜生活首选地”。

而湖滨银泰in77位于湖滨商圈，西湖岸边的独特位置。该项目2011年开业，目前商业体量约23万平方米，但在不断地扩容中。

虽然同为高端商业，不过湖滨银泰in77的定位更潮流新锐，常年成为杭州购物中心人流最多的项目之一。

一方面其拥有杭州唯二Hermès，以及Louis Vuitton、Gucci、Moncler、Balenciaga、Tom Ford等奢侈品牌，另一方面十分注重引入潮流首店。

例如在主打“Z世代”的地下B1、B2层，近年就陆续引进原创设计手机配件品牌Puui噗又、口腔护理品牌参半、头饰品牌Likio、原创设计水杯品牌CHAKO LAB、Kpop主题韩系文创店PinkDojo、毛绒玩具品牌集合店盒屯BOXTOWN、香氛生活品牌3rd universe第三宇宙等。

据悉，湖滨银泰in77长年保持每年30%的品牌调整率，包括在2024年就新引入了近30家首店品牌。

对杭州恒隆广场来说，如果杭州万象城、湖滨银泰in77在距离上还能产生一定的缓冲作用，那么来自杭州大厦的压力是最直接的。

况且不少奢侈品牌已经在杭州开设了二店甚至三店，杭州IFC、杭州SKP也正在路上，要想在三大成熟项目怀中扣下一块肉，以及与招商能力极强的SKP、新鸿基对抗。杭州恒隆广场是一个必须成功的项目，因此体量扩充是必经之路。

而且就恒隆地产内部来观察，杭州恒隆广场的零售建筑面积也处于中下游水平。

杭州恒隆广场为激烈竞争做好提前准备：通过租赁百大集团物业获得的4.2万平方米空间，如同围棋中的“做眼”，将原先较为孤立的商业体扩展为更完整的群落，商业体量也拓展至15万平方米水平。

接下来，就看它与重奢品牌们能够达成多大的默契了。