昆明高奢商场争霸战，昆明恒隆广场赢了？
出品/独角mall
作者/福贵
“金格百货时光店MaxMara和zegna撤店，将转场至昆明恒隆广场�！�
金格百货，昆明本土地头蛇，也是昆明曾经的奢侈品代言者；恒隆地产，港资巨头，昆明恒隆广场也在近些年压下金格百货，成为昆明新的奢侈品代言者。
梳理昆明高端市场，除了本土运营商金格百货外，还有恒隆地产、SKP、华润、金鹰商贸等外来巨头争相布局昆明市场。
但是，金格百货逐渐没落，奢侈品牌接连撤出；金鹰商贸挣扎过，但没有冲出来；昆明SKP拿地多年，短期内不会有新的动作；昆明万象城成为大众消费场。
在这场多巨头竞争中，恒隆成为最大赢家？
01
LV、Hermes纷纷进驻
昆明曾排在全国高奢消费第12位
最早引领昆明奢侈品市场的是金格百货。
1997年3月，出身金龙饭店的赵建中在白塔路云南省中医学院的一栋侧楼开了一家金龙百货（后来的金格百货白塔店），它是昆明首个引进国际品牌的百货商场，填补了当时昆明高端零售空白。（金龙饭店：云南省首家合资饭店，也是第一家四星级饭店。）
经过一段时间经营，2004年11月1日，金龙百货在东风东路9号开出第一家分店——金格百货中心店。
图源：网络公开信息
这家店以国际顶级品牌为主，与金龙百货错位互补，引入了Burberry、zegna、江诗丹顿、PIAGET等品牌，正式确立了金格百货在昆明奢侈品商场的地位。
特别是2007年，LV在金格百货中心店开设了它在中国内地的第15家专卖店，开业当日，演员李冰冰、黄晓明亲临捧场。金格百货中心店为迎接LV的到来，还对项目外立面进行改造，拓宽一楼经营面积。
也是这一年，金格百货汇都店试营业，金格百货在昆明的商业版图进一步扩大。
2009年，金格百货与俊发合作，在北市区开出金格百货时光店，开业时一楼几乎全是opening soon。但是两年后，LV在这里开出西南地区最大的旗舰店，演艺生涯如日中天的范冰冰亲临现场。
图源：网络公开信息
相较2007年开出的专卖店，LV金格百货时光店门店规格更高，店内售卖的商品更丰富。据联商网2008年的一篇报道显示，单LV品牌在金格的一年销售额就能突破8000万元。正是这样的成绩，众多国际品牌纷纷主动上门，要求进驻金格。
除了LV外，后来金格百货时光店还开出了GUCCI和Hermes等品牌，奢华氛围进一步提升。
众多奢侈品牌进驻昆明，也让昆明在国内奢侈品市场地位水涨船高。据世界奢侈品协会《2010~2011年中国奢侈品消费城市调查报告》，在全国奢侈品数量20强城市排名中，昆明位列第12位。
在金格百货攻城略地时，还有一个小插曲，那就是外来强龙金鹰商贸入局昆明。
金鹰商贸是国内最具实力的高档百货连锁企业之一，在2001年就成立了云南金鹰实业有限公司，负责拓展昆明市场。
与几乎同期进驻昆明的百盛不同，金鹰商贸意图在昆明自建物业，进行商业经营。百盛则是直接租赁物业，在昆明开出国内第21家连锁门店。
一直在找地的金鹰商贸，到2005年，才开工兴建位处护国路和威远街交汇处的金鹰国际购物中心A座，并于2007年开业。
一家是外来强龙，一家是本土地头蛇，且都有做高端商业的野心，在品牌招商上自然会手段尽出。
据云南房网早年的报道显示，当时金格百货强势要求部分品牌不得在金鹰的场内开设专柜，尽管金鹰国际购物中心A座引进了与金格百货关系不睦的Ferragamo，后又引进了Hermes、GUCCI，但在与金格百货的竞争中，金鹰广场A座仍处于弱势。
毕竟在现在来看，昆明第一家真正意义上的购物中心是2005年开业的百大·新西南广场，2007年开设百货店，已经落后于市场局势了。
2011年，金鹰商贸又在金鹰国际购物中心A座斜对角开出金鹰国际购物中心B座，并引进H&M、无印良品、星巴克和苹果专卖店等，在当时，这些品牌很强势。
只是最后金鹰商贸没能打破本土狙击，曾经引进的HERMES、GUCCI等国际顶级奢侈品牌，最后也去了金格百货旗下商场。
可以说，2011年是金格百货的高光时刻，也是昆明的高光时刻。
但是，也是昆明高端市场出现变局的时刻。
02
恒隆入局
与金格百货正面刚
2011年9月，经过83轮激烈拼抢后，恒隆地产以34.968亿元成功摘得位于盘龙区东风广场的KC2008—32—A1、A2号地块。
这块地折合楼面地价8712元/平米，4163万元/亩，远超2010年年底如安街地块的2800万/亩，是昆明的新地王。
随后的10月，恒隆地产与昆明市盘龙区政府共同签署了“恒隆广场·昆明”项目的建设合作协议，拟投资金额高达120亿元。
以位置来看，这块地与金格百货中心店相连。而这次，地头蛇没有压过强龙。
资料显示，在恒隆地产拿下这块地之前，该地块就经过两次拍卖，一次因规划调整，地块交易中止，一次是“竞买人不足7家”而流拍。
恒隆地产拿地后，项目建设也是一波三折。2012年11月28日，昆明恒隆广场正式动工，但隔年就因为明通河的改道，部分项目要求配合改道，因而项目施工停止了。
2014年5月，项目恢复施工。但2015年9月12日，昆明市规划局公告的一则公告称昆明恒隆广场地下工程部分的建设工程规划许可证被注销，又将昆明恒隆广场拉回风波中。
2016年，又出现恒隆地产“退出”传言。
及至2018年9月12日，昆明恒隆广场商场暨办公楼封顶，2019年8月23日，昆明恒隆广场正式开门迎客。
图源：项目官方
开业之初，项目引入300多家品牌，包括GUCCI、积家、IWC、Sandro等品牌入驻。2020年上半年，又有LV、DIOR、CELINE、BALENCIAG、BVLGARI、劳力士、欧米茄等进驻，品牌阵容进一步提升。
开业至今，昆明恒隆广场商场租金收入一直处于上升态势，2020年至2023年租金收入分别为1.83亿元、2.69亿元、2.85亿元、3.06亿元，2024年略有下滑，租金收入也有3亿元。
出租率则从2020年的91%，上升到去年底的98%，出租率在恒隆各大项目中，仅次于上海、无锡项目。
图源：项目官方
不像金鹰商贸，恒隆地产在昆明逐步站稳脚跟，成为昆明高奢市场新的代言。
而金格百货，早在多年前就开始调整业态，转移了一些品牌资源，以应对昆明恒隆广场的压力。
只是，现在来看，金格百货仍然不是恒隆广场的对手。据小红书网友近日发布的消息，金格百货时光店内的MaxMara和zegna撤店，将转场至昆明恒隆广场。
还有金格百货此前打造的金骏广�。ㄓ肜ッ骱懵」愠≡谕桓龅靥荆�，曾引进HR、DIOR、YSL等数十家高化，以及OTB集团旗下Marni、Diesel、MaisonMargiela，这样的品牌阵容，已经很厉害了。
但去年有媒体发布的消息显示，金骏广场内的大部分品牌都已关闭。
搜索美团信息发现，金骏广场目前只有36家品牌在营。
图源：美团APP
这就像是一个轮回，在昆明百货业称雄的时代，金格百货一家独大，压得金鹰商贸难以出头，而恒隆地产冲进昆明市场，昆明恒隆广场又压制了金格百货，成为昆明高端商业的代表。
03
SKP没动静
金格走下坡路
恒隆一家独大？
细数来看，昆明商业核心区主要在东风路一带，东风路沿线，聚集了昆明恒隆广场、金骏广场、金格中心、金鹰国际购物中心、百盛购物中心、顺城购物中心、昆明百货大楼、南屏步行街等商业载体。
不管是本土运营商，还是外来者，都在东风路一带布局。昆明的高端商业竞争，从早期的金格百货，到如今的昆明恒隆广场，以及拿地六年还没动静的昆明SKP，基本集中在这里。
百度地图
2020年，SKP花费1.28亿元拿下东风广场，该地块与昆明恒隆广场一街之隔，内地巨头与港资巨头将在昆明正面对战，广受市场关注。
但是后来昆明SKP拿地时，正好赶上3年大卫生事件，之后市场环境又变了，加之目前SKP的主要精力在杭州SKP，今年盘龙区启动东风广场复原工程，昆明SKP开工建设周期又会延后。
就算SKP对顶级品牌的号召力强大，但错过最佳窗口期，也很难再抢占市场。
百度全景图，东风广场一角目测为停车场
关键在于昆明的消费市场，很难支撑多家重奢场。
一方面，早些年昆明是西南重要经济中心，高端消费会比较集中，但是昆明在2019年首入新一线城市后，又掉出新一线行列，2023年重回后又掉出，从侧面可以看出昆明经济发展有些乏力。
另一方面，近10余年，成都对西南的虹吸能力实在太强，奢侈品牌的目光都聚焦在成都，不少顶级品牌在成都开出二店、三店。昆明去年的社零总额也只有成都的三分之一。
最明显的是品牌的动作，金格百货没落后，大多品牌只在昆明恒隆广场开设一家门店，Tiffany&Co.和LOEWE去年还从昆明撤出。
在这样的形势下，昆明SKP短时间内应该不会有动作。而未来，昆明高奢商场会不会就剩下昆明恒隆广场一家？
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