南昌市2002-2010年商业发展规划(下） 来源： 联商网 2004-02-04 15:02 五、南昌市商业发展的业态结构 本次制订商业发展规划时普查，按东湖、西湖、青云谱、青山湖区、南昌经济技术开发区五个区统计，2001年共有商业网点12056个。南昌市商业基本上还是以传统商业业态和各类交易市场为主体的商业，不能适应城市发展和消费水平提高的需要。为此必须引进和配置新的商业业态。但是，在上节所述不同的商业区域，应配置不同的业态。 （一） 市级商业中心。 市级商业中心。在中山路八一广场周边最多开设4-5家大型综合性、多功能百货商厦（购物中心），发挥其规模大、品种全、品牌多、功能全的综合优势。并逐步引导成为品牌集聚的购物中心型百货商厦，除已开设的南昌百货大楼、大洋百货、洪城大厦外，如有可能尚可开出丽华大厦（或购物中心），但重点是建设好八一广场上大型现代购物中心。在市级商业中心附近重点开设品牌专卖店，专业特色街。在适当时期也可开设大型连锁专业超市，取代专业市场。由于市级商业中心的主要功能是繁荣繁华，因此必须从严控制开设大卖场（大型综合超市，下同），以防止冲击市区商业和交通过度拥挤。按南昌市中心城区人口高度集聚的现状，为满足居民基本生活消费品需要，最多只能开设1-2家。市级商业中心应是"超广域"商业中心，外来客流应占80-90%.（二） 区域性商业中心。 应重点开设以大卖场为主体，以品牌专卖店为依托，餐饮、文化娱乐、休闲多功能的大型购物中心。并以大型购物中心为中心，形成若干专业商店、品牌专卖店街和大型专业超市和专业市场，系广域型商业，本地和外来消费基本各半，因此规模上应适度控制，不宜铺得过大过散，成为块状为主体的商业中心。每个区域性商业中心，商业建筑面积以控制10-15万平方米左右为好。但是，红谷滩地区商业中心应超前配置，引入"销品茂"业态（Shopping Mall），成为南昌市领先的商业中心。 （三） 卫星城区商业中心。 由于规模不大，可适度配置社区型多功能购物中心和连锁超市、专业商店。莲塘地区由于人口达20万人，可以比照区域性商业中心配置。 （四）社区商业配置。 在居住区重点配置连锁超市、便利店、中小型餐饮和生活服务业业态。 由于商业属开放型产业，进入门槛相对较低，因此商业网点大量将按消费需要由市场化配置，实行优胜劣汰。政府不可能，也不必要作很细的业态配置规划。但是，根据国际、国内商业发展经验，对大型商业必须由政府规划调控。按南昌市实际，2010年以前：（1）2万平方米以上大型百货商厦、购物中心控制在10家左右（按20－30万人一家，并必须建在二个市级商业中心和四个区域性商业中心，属超广域和广域型商业）；（2）1万平方米以上大卖场（大型综合超市）控制在15家左右（按每15万人一家计算），间距必须在3公里以上；（3）连锁商业经营比重（主要是大卖场、连锁超市、连锁便利店、连锁快餐店、连锁专业性超市等）占社会零售额30％以上；（4）大型百货商厦、购物中心、品牌专卖店经营比重占社会零售额30％以上；（5）农贸市场全部入室，改型为以净菜、生鲜食品、熟食品综合经营为主体室内菜市场与连锁超市结合的家居型居住区商业中心。大型百货商厦、购物中心、大卖场、连锁商业、品牌专卖店等业态，应是南昌市现代商业的主要业态。彻底改变满街小商店、沿街设摊、农贸市场脏、乱、差的传统商业面貌。商业经营的规模化、连锁化、规范化反映了城市商业的现代化水平。 （附表：《南昌市2002-2010年商业发展规划》专业术语规范） 六、推进本商业发展规划的实施步骤本商业规划实施期九年，建设面积近700万平方米（商业180万，大市场500万平方米），总投资达220亿元以上。九年间国际、国内经济局势会有很大变化，江西省和南昌市的经济也会有很大变化。而且商业"以人为本"，必须按经济中心和人口布局的大规模动迁、调整为基础，商业发展才能产出相应的经济效益。因此必须实行分步发展，其中尤可以2005年为界分步发展。 （一）2005年前重点旧城区商业调整，适时推进四大区域商业中心基础建设，扩大现有大市场和已规划的大市场建设。 1、旧城区商业的重点是调整、巩固、充实、提高。（1）中心商业区中南昌百货大楼扩大，太平洋百货巩固、洪城大厦、丽华大厦调整改造必须在2004年前进行，八一广场的大型购物中心（引入外资）争取在 2005年前开业，这样中心商业区五大百货商厦（购物中心）可形成坚强的支撑力；（2）调整中山路品牌专卖店，在可能条件下，引入二、三家品牌旗舰店以提高档次；（3）着手十条专业特色街的评选推广，优化环境，特色更强。 2、四大区域性商业中心的形成，一般要5-6年时间。2005年前先进行基础建设，在区域性商业中心先集聚一定量的各类商业，适时选地（交通结点）各建设一个功能较全的中型购物中心，成为该区域的标志性企业。红谷滩地区争取在2005年前后建成四个项目：四星级宾馆、大型会展中心、大型多功能购物中心、家居型大卖场（大卖场、家电、家具、建材综合城）。不要再建传统商业。 3、大市场建设在2005年前着力扩大现有的洪城大市场和南昌深圳农副产品批发市场。建设好已规划招商的昌南大市场、南昌建材大市场、昌东大市场和江西国际汽车城，使其逐步形成规模。然后由有关区提出地块，经审核再发展若干新的市场。现有中心城区的大市场逐步撤出会有一个过程，消费型市场是一个整治的过程，集散型的市场要逐步搬迁、有一个整合的过程。 （二）2005年后，重点进行新区商业建设，巩固扩大区域性商业中心，按市统一规划筹建物流集散中心。 l、2005年后红谷滩新区已逐步成为CBD地区，凤凰洲逐步成为中等偏上的居住区，毗邻南昌经济技术开发区和文教区，应着手规划建设"销品茂"和国际国内名牌集散的名品广场。对重点在昌北的理解应该是：新区商业建设的特点在于"高"，其商业总量约占全市总量20％左右。不必要，也不可能代替旧城区的第一个市级商业中心，而是应该错位、互补。 2、经过3－5年建设，区域性商业中心已有相当基础，要善于整合，使行业结构，业态结构、布局结构调整到符合该区域居民需要，充分发挥属地型和广域型商业的作用。 3、2005年后除继续规划招商若干大市场建设外，南昌市的交通建设已成规模，轮廓明显，应在市统一规划下，加快进行物流集散中心建设。至于五个卫星城商业中心可由城区政府规划建设，社区商业配置可由房地产开发商为主建设，由市商贸委会同市城乡规划局共同调控。 （三）商业经营业态和经营方式大变革。政府的职能除上述着力搞好商业布局规划，招商引资以外，还应着力推进商业经营业态和经营方式的重大变革，这是实现南昌市商业现代化、国际化目标的重要内容。 l、新引进、新建的大百货商厦、大型的购物中心、大卖场，必须是国际、国内知名品牌的商业企业。不再引进、新建传统商业，中心城区不再建传统型商业集贸市场。在区域性商业中心和社区商业配置中，也应引入先进业态。2005年后还应推进B2B和B2C等电子商务发展。 2、大力推进连锁经营。首先推进超市、便利店、大卖场、快餐业、现代服务业的连锁发展；其次推进品牌专卖，特色餐饮等知名品牌的连锁经营。要从政策上扶持一批有扩张力的连锁企业，使其能跨地区扩张，发展连锁经营。推进连锁经营的政策扶持一般需要4-5年时间，使其逐步形成局部垄断型竞争的新格局（应由市商贸委在调查研究基础上向市府提出）。 3、大中小商业合理搭配，传统商业和现代商业消长过渡。这是商业现代化过程中必然遇到不可回避的问题。由于现代业态、大商业的进入，必然冲击传统商业和中小企业。营业下降，职工分流。我国的经济发展水平，还不具备制订"大店法"加以制约的条件。可行之法是：（1）按不同行业确定大中小企业比重，分流中小企业到新商业区营业；要发挥中小企业的经营特色；（2）由新发展的连锁商业吸纳传统商业的分流人员；（3）加快中小企业改革，多种渠道、形式转变为民营、私营、个体型企业，使不同行业形成大中小企业的合理结构，各扬其长。从总体上讲，由于2010年商业面积和营业总量增加二倍左右，商业从业人员增加一倍左右是可能的。 七、实施本商业发展规划需要着重解决的问题和建议实施本商业规划为期九年，涉及商业布局"大搬家"；商业结构大调整；商业层次大提高，是一个系统工程。为此必须解决好以下四个问题。 （一）转变政府管理商业的观念和职能。这是实施本规划的起点和关键。必须从管理国有、集体系统商业转变到统一管理全社会商业上来；从政府直接管理企业转变到管理规划、协调、服务、监督的宏观、中观管理职能上来。充分发挥行业协会作用。这个转变在管理权力得失和探索建立一套新的管理模式，是一个艰难的过程。尤其是南昌市商业尚未建立起有竞争力的强大商业企业集团和有连锁扩张力的商业企业集团情况下，步履更为艰难。国际、国内实践证明组织化程度低的商业是最难调控的。但是南昌市政府商业主管部门必须努力实现这二个转变。 （二）加强招商引资的力度。南昌市商业布局"大搬家"、结构大调整、层次大提高，关键在于招商引资。初步测算，按2010年商业经营面积260万平方米其中新建约180万平方米计，投资估算在90亿元；新建大市场若以500万平方米计，投资100亿元；再加商业配送中心等现代物流及电子信息网络建设（基本建成信息化现代商业）等30亿元，总计九年投资在220亿元左右（未含大酒店、会展中心等项目），每年平均投资在27亿元左右（先低后高）。按2010年达到全市社会消费品零售总额600亿元，大市场交易额600亿元计算，投入、产出和房产升值是可以预期的。但是，必须解决前期投入问题。按南昌市现有商业财力是难以解决的，而且无法提高商业层次，因此必须向国际、国内招商引资（社区商业可由房产开发商配建）。政府的责任是在招商引资中必须提供有购买力的市场，有稳定的商业规划、法规和相对优惠的招商政策。使进入的商业企业有稳定的经营环境和有利可得。进入企业的责任是必须解决采购系统和配送能力问题以及按南昌市特点的营销策略和连锁网络建设问题。对重大项目建议由南昌市政府（或授权商贸委）直接招商。 （三）强化规划控制力度。本商业规划制订并获得通过以后，应用立法的手段来保证商业规划的贯彻实施，将商业规划纳入规范化、法制化的轨道。因为商业是开放性产业，除部分行业有开业资格规定外，均无前置审批程序，依法登记即可成立，因此很难控制。但是，商业盲目发展、重复建设造成的社会、经济损失的教训也是沉痛的（如前几年大百货商厦过剩）。权衡利弊，建议"抓大放小".对5000平方米以上的商厦、购物中心、综合超市（大卖场）、大型交易市场，必须实行按规划控制，由市政府授权市城乡规划局、会同市计委、市商贸委实行立项审批（也可实行"听证会"制度）。对中小企业应放开，可由行业协会加强预测、发布信息，加以引导。随着商业发展的实践，商业发展规划也有不适应之处，建议由市商贸委会同市城乡规划局每三年滚动调整一次。 （四）建议调整行政区划。商业以人为本，是属地化很强的产业，地方政府的操作力度对商业发展影响极大。为有利本商业发展规划的实施，建议对商业实行"二级政府三级管理"的新体制，特别是加大区政府管理商业的责任和权力，也有利于细化实施本规划。但是本规划制订过程中调查发现，南昌市现有行政区划已不太适应新的商业发展形势，特别是重新布局的新形势。例如中山路是南昌市的"商业第一街"，但是路北、路南分别由东湖、西湖两区管理，因此从商业发展规划角度建议南昌市调整行政区划。当然调整行政区划有规范的法定程序，也必须考虑社会、政治、经济发展多方面因素，以上仅是从商业规划角度出发的"一家之言"，仅供参考。本规划的不足之处是：没有获得确切的2002-2010年南昌市人口分区布局资料，以及人口来源和结构资料。由于商业"以人为本"，人口资料的不确定性，将对商业规划带来一定影响，要求在以后三年一次滚动调整中逐步解决。
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