杭州市区商业网点2003—2010年发展规划纲要（上） 来源： 联商网 2004-02-20 13:29 建设商业网点既是保障居民基本生活的要求,也是繁荣市场、促进国民经济发展的需要。为加快商业现代化建设,使商业网点布局、结构、功能与国民经济发展和消费需求变化相适应,根据市委、市政府提出的“构筑大都市、建设新天堂”的战略目标,按照《杭州市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》和《杭州市城市总体规划》要求,结合我市商贸业发展现状和趋势,制定杭州市区商业网点2003—2010年发展导向性规划纲要。 一、现状与趋势 (一)现状 ———网点总量与市场容量基本适应。至2002年年底,杭州市区共有商贸服务网点61000个,每千人拥有16个,实现社会消费零售总额426.36亿元,网点总量与市场容量和消费需求基本适应。传统的日用百货、食品业网点有所减少,社会服务业网点发展较快,其中美容、健身、茶楼、酒吧等时尚消费网点已达6000多个。各类商品市场549个,其中年成交额10亿元以上的12个,农贸市场224个。 ———新型业态开始导入。近年来,商业业态由单一业态向多种业态迅速发展,大型综合超市、超市便利店、仓储商店等新型业态比重提高,而最具成长性的连锁经营形式已涉足10多个行业。至2002年年底,杭州市区共有连锁企业35家,门店780余个,连锁企业销售(营业)额58.7亿元,连锁零售额占市区社会消费品零售总额的11.2%。 ———产权主体多元化。随着商贸企业产权制度改革的深化,网点资源进一步得到合理配置和利用。商业网点经济性质结构逐步向产权主体多元化转变。至2001年年底,杭州市区商贸服务网点中,国有(含控股)占2.5%,集体占2.9%,股份制占8.3%,私营占7.3%,个体占75%,中外合资占0.4%,其他占3.6%。 ———外资入注商贸领域。目前杭州市区已有家乐福、麦德龙、好又多、欧尚、百安居、易初莲花、乐购、利星等10多家外资百货店、大型超市、仓储商店,以及肯德基、麦当劳等连锁快餐业,总投资2.26亿美元,注册资本6639万美元。2002年外资商业、餐饮企业零售(营业)额占市区社会消费品零售总额的5.4%。 目前,市区已建成的商业网点和商业设施还存在诸多问题: 一是布局不够合理。由于规划滞后,一方面经营雷同、低档次的商场包括大型商业设施重复建设,造成资源浪费;另一方面新建的各类园区与居住区商业设施建设不配套,难以满足居民的购物及服务需求。 二是物业不能形成商业。一些商贸设施的开发,调研论证不充分,定位模糊,建成后分割租售,无法开展整体经营,形不成集聚效应,筑不起商圈。 三是整体层次偏低。现有网点多数结构简陋,功能不齐,配套不全;网点品位偏低,小、散、乱状况依然存在;商业群组组合紊乱,特色不明显,没有形成既体现大都市商业形象,又符合规划区块定位和适合不同消费群体的商业层面结构。 四是现代业态发展缓慢。现有商业服务网点功能单一,传统经营形式网点占95%以上,现代新型业态网点只占4%强。作为零售业主流的连锁经营涉及行业不广、规模不大、业态不全、门店不多,2002年杭州市区连锁超市销售额只占社会消费品零售总额的11.2%。至今还没有一家规模较大、设施现代、功能完备的购物中心;缺少具有规模优势与品牌优势的连锁专卖店。 五是商品市场设施差且交易方式落后。杭州市区现有商品市场松散不集中,档次低、规模小、设施差、交易方式落后、管理不规范;不少市场不符合中心城区商贸产业发展导向要求,重叠布点,或空置率高,或惨淡经营,或形成空壳市场;农贸市场的购物环境、商品质量、卫生条件、管理服务等已不能适应城市发展和市民生活质量提高的要求。 (二)发展趋势 1、我市实施“构筑大都市、建设新天堂”战略,为商贸业的发展创造了良好的机遇。为实现党的十六大确立的全面建设小康社会的目标,我市将保持国民经济持续快速健康发展。到“十五”期末,杭州市区国内生产总值将达到1680亿元,平均每年递增10%,人均达到5000美元;2005年杭州市区将率先基本实现现代化;第三产业将成为杭州经济上台阶的主要增长点及第一大产业。杭州市区国民经济和社会发展的整体推进,既给商贸业的发展带来良好的机遇和发展环境,也对商业服务网点建设提出了更高的要求。 2、居民生活水平和质量的提高,要求商贸业提供更为完善的服务。规划期间,杭州市区居民人均可支配收入将继续以较快速度增长,并将达到中等发达国家水平;随着居民生活水平的提高和生活质量的改善,消费品市场容量的进一步扩大,城市化建设进程的加快和人口规模(2010年杭州市区总人口将达到460万)的不断扩大,中心城市的集聚功能和辐射功能将日益增强,要求商业服务设施在规划布局、网点总量、功能配置、业态结构、服务领域等方面提供更为完善的服务。 3、旅游业的发展,对商业服务设施建设提出了新的要求。杭州作为著名的国际风景旅游城市,在旅游功能上有着极强的优势,2002年接待海外游客、国内游客分别为106万人次和2652万人次,旅游产业增加值达到115亿元。随着“游在杭州”品牌战略的实施,以及2006年世界休闲博览会在杭州举办,杭州旅游集散中心的作用将得到进一步发挥,旅游产业将迎来新一轮发展。境内外来杭游客的大幅度增加,为购物、休闲、娱乐、服务业提供了广阔的发展空间。为满足旅游者的消费需求,商业服务设施建设必须与此相适应。 4、加入世贸组织后,商业服务网点的发展将面临新的机遇和挑战。我国加入世贸组织后,分销业将逐步全面开放,国外流通企业集团进入杭州市场的规模迅速扩大,速度也将明显加快,国内商业将面临新的机遇和挑战。一方面外资企业以其现代化的设施、先进的经营理念和管理方式,给国内商业带来了强大的压力;另一方面也将推动我市加快商贸设施建设,提升网点品位,优化层次组合,完善业态功能,发展现代物流,提高商业服务网点的现代化水平,增强国际竞争力。 5、接轨大上海、融入长三角,为杭州商贸业发展提供了更广阔的发展空间。以上海为龙头的长江三角洲地区,是中国经济、科技、文化最发达的地区之一,在中国乃至世界都具有举足轻重的地位。杭州作为长三角南翼中心城市,必须主动接轨上海,融入长三角的经济合作与交流。只有这样,才能在长三角市场共享、产业共兴中对杭州商贸业发展形成巨大的推动作用,才能为杭州经济发展开辟广阔的发展空间。为应对迎面而来的机遇与挑战,我们要通过建设、整合、改造,尽快提升杭州商业服务设施的现代化水平,以适应世界级大都群商业发展的要求。 二、指导思想与规划原则 (一)指导思想 按照《杭州市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》和《杭州市城市总体规划》的要求,围绕“构筑大都市、建设新天堂”的战略目标,以满足消费需求为宗旨,以市场为导向,最大限度地挖掘消费潜力,构筑与长三角副中心,环杭州湾中心城市相匹配的与接轨国际要求相适应的城市商业服务网络体系。 (二)规划原则 1、与城市总体规划相结合原则。网点规划要纳入城市总体规划。要以城市公共设施建设分区发展目标和功能定位为基础,结合社区划分,立足城市整体发展,适度超前,统筹构建网点布局。 2、与经济发展水平相适应原则。商业网点建设要与我市经济发展状况、消费群体分布和购买力水平相适应,避免贪大求多、过分聚集和重复建设;要充分考虑市场环境、现有网点状况及交通设施条件和周边地区消费水平;既要着眼于长远,科学预测未来发展趋势,又要从实际出发,合理配置网点总量、规模、档次和业态,构建现代流通网络体系。 3、与优化结构相结合原则。网点建设要遵循市场经济规律,有利于促进企业的公平竞争。网点布局要充分考虑一定地域内的同业竞争状况。对竞争不够充分的地域,应适当发展网点;对竞争相对充分的地域,应适度控制新增同类网点;对竞争十分激烈的地域,应严格控制新增同类网点尤其是大型商业设施。 网点建设应大中小型、集中与分散、综合型与专业性合理配置。对现有网点通过优化资源配置,完善整体功能,提升网点品位,鼓励发展连锁超市、便利店、折扣店、专卖店等新型业态,限制发展百货店、杂货店和商品市场,达到数量和质量的统一,保持一定的淘汰率与置换率。 4、以人为本、利民便民的原则。网点建设要以市场为导向,以满足人们需求为宗旨,以提高居民生活质量、营建舒适的购物环境为目标,符合改善和提高城市环境质量及社会经济可持续发展的要求。做到市容与商贸共赢,使杭州商业设施成为现代生态城市的亮点。 5、与城市道路交通发展相结合的原则。商业网点建设要与构建功能明确、结构合理、管理先进的城市道路网络系统相协调。网点布局既要利用道路交通条件为消费者集聚和扩大商圈辐射范围作支撑,又要考虑人流方便,与道路交通功能相对错位。商业群组、商业街区、大型商业设施建设必须与道路交通功能有机结合,其中包括有足够的停车场地。要做到流通与交通共畅。 三、发展目标与布局 (一)发展目标 杭州市区商业网点建设的总目标是,通过推进现有网点的资源整合和新型商业设施的有序建设,优化网点结构与布局,提升网点现代化水平,形成总量平衡、布局合理、业态先进、结构适当、配套完善的商业网点体系,将杭州打造成与长江三角洲南翼中心城市和现代化国际风景旅游城市相适应的“购物天堂”。 具体目标是,到规划期末,杭州市区总人口将达到460万,人均占有商业服务网点营业面积1平方米,总面积控制在460万平方米左右;构建1个市级商业中心和3个市级商业副中心,4个区域商业中心和12个区域商业副中心,形成基本满足居民日常生活需要的社区(集镇)商业服务网;完成11条市级商业特色街区建设;改造、整合、提升商品市场,实现“农改超”;基本形成下沙物流示范园区,逐步构建集中与分散相结合的物流配送体系。 (二)层面设置与空间布局 根据《杭州市城市总体规划》提出的“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构的城市布局形态和商圈理论、商业网点布局要求以及商业发展趋势,杭州市区商业网点分为市级商业中心和市级商业副中心;区域商业中心和区域商业副中心;社区、集镇商业和风景区商业三个层面,同时建设改造若干个商业特色街区。形成多中心、多层次、多功能,并能充分发挥整体协同效应的商业设施网络。 1、市级商业中心和市级商业副中心。《杭州市城市总体规划》确定城市布局结构为:一个主城———由上城、下城区和西湖、拱墅、江干部分城区组成,三个副城———江南城、临平城、下沙城。与此相对应,2010年前将构建1个市级商业中心和3个市级商业副中心。 (1)市级商业中心是指商业高度集聚、经营服务功能完善,服务范围超广域的商业中心。其功能特征为:行业齐全,功能完备,形成购物、餐饮、旅游、休闲、娱乐、金融、商务的有机集聚;其商业特征为:网点相当密集,市场最具活力,商业最为繁华,辐射力极强;其客流特征为:日客流量30万人次以上,规划期末达到50万人次以上,外来消费人口占50%以上,规划期末达到70%以上;其业态特征为:业态齐全,资源配置合理,市场细分度深,选择余地大。 规划中的市级商业中心以延安路为轴,贯穿湖滨、武林、吴山3个商圈,组成“一线三圈”商贸区。规划范围为东至中山中路,西至湖滨路、环城西路,南至吴山广场,北至西湖文化广场。 市级商业中心网点建设的总体目标是:继续提高商业集聚程度,推进网点布局战略调整,提升商业设施品位,提高新型业态比重,完善服务功能,增强现代气息,形成高度繁华的现代大都市商业中心。 规划期内,要利用该地区紧靠西湖景区,商业人流集聚,市场活力强劲,人文历史丰富,地铁交通贯通等资源优势,把“一线三圈”连结成一个整体,形成既具有各自区位特色,又能发挥连动互促效应的商业格局。重点要建好三个商圈: 一是湖滨商圈(湖滨旅游商贸特色街区)。这是市级商业中心的核心区块。要按照将“山水风光、历史文化、时尚购物、休闲娱乐、观光旅游”融为一体的要求,拓展服务领域,完善服务功能,提升业态品位,将其打造成为领导杭州市场新潮流、新方向的现代都市商业圈。 鼓励开设经营国内外知名品牌的专卖店、专业店和特色店;保留并大力引进老字号名店;限制开设大型百货店、大型综合超市和经营雷同的综合性网点。网点按以下特色功能进行布局:湖滨路形成以露天茶吧、西式酒吧、咖啡屋、娱乐房、休闲角和宾馆为主的沿湖休闲观光区;延安路以服务于中高档消费层为主体,除现有大型百货店外,要征集国内知名品牌、引进国际著名品牌,形成专卖店、专业店、老字号商店高度集聚的时尚购物区;东坡路形成以经营丝绸及其产品、杭派服装精品为主的丝绸服饰区;吴山路形成以旅游纪念品、珠宝饰品为主,字画、古玩、雕刻、工艺品等为辅的特色购物区;平海路形成以开设中式酒楼、国内风味小吃、中西快餐店,汇聚中国饮食、法国西餐、日本料理、韩国烧烤等为一体的中西风味美食区。 二是武林商圈。由现有大型百货店为主体形成的武林商圈,是目前市区商业最繁华地区。西湖文化广场建成后,北面将跨运河扩展至文晖路,与朝晖大型居住区相邻,西与武林路时尚女装街区相接,东至中山北路,南至凤起路。目前该地区大型百货店已相当密集,要严格限制再建;鼓励发展品牌专卖店、专业店及中小型餐饮业,在西湖文化广场周边增加休闲、娱乐及时尚消费设施。规划期间,将结合地铁1号线站(场)、地下车库及武林广场地下商城建设,以武林商圈为核心,打造杭州(武林)中央商务区。 三是吴山商圈。吴山商圈位于延安南路,北至解放路,紧连湖滨市级商业中心核心区块,南至吴山广场,与清河坊历史文化特色街区相接,西邻南山路艺术休闲特色街区,依吴山,傍西湖,地理优势突出。吴山广场建成后,已相继开发了涌金广场、清波商厦、耀江广厦、元华广场、花鸟美食广场及在建的太平洋商业中心等大型商贸设施,面积达30万平方米。要借助地理、旅游、交通、文化等优势,加大招商力度,引进有实力的企业及知名品牌,充分利用现有商业设施开设专卖店、专业店、特色店;扩大休闲、文化娱乐场所,形成以商贸为主、商务为辅的与武林商圈相对应的新商圈。 (2)市级商业副中心。 一是江南城商业中心。通过萧山区市心路中段商业网点的有序建设和业种、业态的合理配置,把萧山老城区的市心南路商业群组和规划建设的新区市心北路商业群组,连结成“一轴两块”的整体,形成江南城市级商业副中心。市心南路商业群组处于萧山老城区的中心区域,范围为东至江寺路,西至市心路,南至人民路,北至萧绍路,占地1平方公里,是目前萧山区商业最繁华街区,已基本形成区域商业中心。要以现有网点为依托,引进更多品牌专卖店、专业店,适当增加餐饮、休闲、服务设施;通过业态调整,完善服务功能,减轻交通压力,改善购物环境,整合提升为品位更高的新商圈。市心北路商业群组位于正在建设的萧山新区,开发面积10平方公里,规划期末达到15万人口,规划商业群组范围为东至市心北路,西至工人路,南至山阴路,北至金城路,占地21.4万平方米。应以此为中心,商业网点分别向市心北路的南北向和金城路东西向沿街扩展,可开设百货店、大型综合超市各一家,以及一批品位较高的专卖店、专业店,适当发展餐饮、服务、休闲、娱乐设施。要统筹规划,科学布局,合理设置,形成以购物为主、商务为辅的新商圈。 二是临平城商业中心。中心位于临平镇的北大街,北至邱山大街,南至东、西大街接口,全长800米,两侧商业网点比较密集。临平地处余杭区东北部边缘,人流集聚功能相对较弱,现有商业网点规模较小,品位不高。随着临平北面78平方公里的临平工业区建设启动,5年内将建成以现代化制造业为主的综合性工业城。临平南面为新兴现代化居住区,是接纳市区居住人口转移的重点地区之一,1号地铁线由此始发,座落在北大街南端、营业面积1.9万平方米的大卖场已经开工,临平商业有望日趋繁华。要整合建设东大街、九曲营路两条商业步行街,改造提升现有网点,调整业态结构。鼓励发展品牌专卖店、专业店;适当发展餐饮、娱乐设施;限制发展百货店、综合商场,形成以购物为主的临平城市级商业副中心。 三是下沙城商业中心。下沙城是以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干组成的综合性新城。区域面积105平方公里,规模可望扩大到178平方公里,预计2010年将达到40万人。目前工业园区、高教园区、出口加工区、科技园区已全面启动。现有商业服务网点零星分散在4号、5号路交叉地段,从规模到集聚程度,明显滞后于经济发展。规划中的下沙商业中心地处下沙镇及周边区域,北自德胜路延伸段,南至艮山东路延伸段,东近1号路,西邻杭州客运中心(筹建中)。商业中心网点建设要高起点、高品位,按现代都市商业标准建设硬软件设施,构筑空间布局,设置业态结构。要配套齐全,功能完备。可按业态规范和基本条件,开设不同规模的超市以及适度规模的大型百货店。开设一批颇具档次的专卖店、专业店;适度发展餐饮住宿、文化娱乐、休闲网点,完善居民日常生活服务设施。严格限制开设经营雷同、低档次的各类综合性网点,形成与下沙城相协调的现代都市商业中心。 2、区域商业中心和区域商业副中心。 (1)区域商业中心。区域商业中心是指商业中度集聚,经营服务功能比较完善,服务范围为广域的地区商业中心。其商业网点比较密集,结构合理,业态多样,功能比较齐全,区域辐射优势比较明显。服务人口为15—20万,能基本满足购物、餐饮、休闲、娱乐和商务活动需要。规划期内,将构建4个区域商业中心。 一是庆春东路区域商业中心。中心位于庆春东路以北,秋涛北路以东,新塘路以西,凤起东路以南约3平方公里区域。庆春广场座落其中。随着杭州钱江新城和市级中央商务区的建设,将形成我市高层次第三产业发展区。商业中心处于新老城区中间地带,前景看好,可塑性强。可开设大型综合超市、大型百货店各1家,并合理配置以新型业态为主的专卖店、专业店以及餐饮、休闲、文化娱乐设施,形成以购物为主、休闲为辅,与钱江新城品位相匹配的区域商业中心。 二是拱宸桥区域商业中心。中心西跨运河至小河路,东至上塘路,南至登云路,北至定海路,是拱墅区行政中心所在地,其间贯穿运河文化休闲带,建有运河广场,具有较强的人气集聚优势。这是由历史商业网点密集街区经整体拆建改造后形成的新商业中心。商业网点主要分布在台州路和金华路。要通过商业设施建设,网点布局和业态结构调整,提升商业整体品位。可设大型综合超市和大型百货店各1家;鼓励在台州路开设专卖店、专业店;在运河两侧适度发展餐饮、休闲、文化娱乐设施。形成功能比较齐全,业态结构合理,以购物为主、休闲为辅的区域商业中心。 三是翠苑区域商业中心。中心处于文一路与文三路之间,东至教工路,西至古翠路。由于近年来居住区西扩,翠苑地区已初步形成较为繁华的区域商业中心。随着“旅游西进”战略的实施,城西居住区建设速度的加快和人居环境品位的提高,商业发展前景十分看好。除现有1家大型综合超市外,可开设大型百货店1家,发展一批多业态的商业设施,鼓励开设品牌专卖店、专业店,适度发展餐饮、文化娱乐设施,提高商业网点整体水平,形成行业结构比较合理,业态比较先进,以购物餐饮为主的区域商业中心。 四是滨江区域商业中心。滨江(高新)区将建设成为我市高科技、多功能、园林化的科技城。陆地面积60平方公里,现有人口11.6万,规划期末将达到20万人。规划中的商业设施主要集中在沿钱塘江南岸的滨江大道中段。网点建设和布局要跳出传统理念,体现新世纪、新城区、新商业风貌,服务于较高层次的消费群体,起点要高。可开设大型综合超市和大型百货店各1家;建设西府路商业步行街,南段以开设品牌专卖店为主,北段以餐饮、小吃为主;其余商业服务网点有序地集中在沿江街面。严格限制开设低层次、综合性网点,形成目标消费层次以高中档为主,集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的区域商业中心。 (2)区域商业副中心。根据我市商业网点现状及城市建设发展趋势,要构建商业适当集聚,功能比较完备,业态相对先进的12个区域商业副中心:城站广场、之江大道南段新居区、德胜东路地区、半山地区、卖鱼桥地区、黄龙地区、西城广场、钱江新城区、下沙高教园区、滨江高教园区、小和山高教园区和三墩地区。 3、社区商业和集镇商业。 (1)社区商业。社区(居住区)商业是指商业一定程度集聚,主要配置居民日常生活必需品的商业行业和生活服务业。距市级、区域商业中心及其副中心1公里以外的居住区,服务人口4万人左右,应有一个相应规模的社区商业中心;一般应按每千人700平方米配置,其中80%网点集中在规划的社区商业中心内。社区商业,应以生鲜食品超市为中心,以发展连锁便利店为主流进行合理布局。便利店一般辐射半径为500米,步行5—7分钟可到达,日营业时间16—24小时,开展交费、购票、送货、家政、邮政等诸多服务项目。规划期内,要依靠多方力量,引进多元资本,对街头巷尾的低档杂货店、食品店全面整合改造,通过加盟、直营、特许、入股、租赁、重组等方式,发展连锁便利店。要以便民利民为宗旨,适当设置大众餐饮、理发、洗染、维修、缝纫等服务设施;限制设置百货店、专卖店;改善居民购物环境,2005年年底前,主城区马路早点摊基本完成退路入室,规划期末,杭州市区早点摊全部退路入室;餐饮、菜场、食品加工等有噪音、油污的网点要与居住楼分开;增添小憩、街灯、绿化设施,形成社区商业新风貌。 (2)集镇商业。集镇商业是指商业一定程度集聚,主要配置居民生活和生产所需的商业服务行业,服务对象为本镇和周边居民的集镇商业。余杭、塘栖、良渚、瓜沥、临浦、义蓬、转塘、留下、笕桥等集镇要根据各自的产业主导型、交通枢纽型、旅游主导型、现代居住型和生态休闲型等功能定位,以满足不同层次居民的消费需求为目标,构建科学合理的商业网络。鼓励设置生鲜食品超市、便利店、餐饮和生活服务网点;适度设置百货店、专卖店、文化娱乐设施;限制设置大型综合超市、仓储商店。
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