铜锣湾新年劲舞 商业地产中国潮 来源： 联商网 2005-01-26 20:43 陈智印象：沉醉、激越的商业地产硬汉 中国香港、厦门、济南、烟台、呼和浩特、东莞、深圳、北京…… 2005年1月下旬，陈智几乎把中国地图丈量了个遍。 1月23日凌晨1：06，陈智先生给我们发来短信说，今天内蒙古呼和浩特铜锣湾广场开业了！事实上，内蒙古呼和浩特开业距离湖南株洲、东莞铜锣湾成功开业竟然前后不到10天！22日，深圳铜锣湾集团在内蒙古自治区的首个MALL巨作—— “呼和浩特铜锣湾广场”开幕。加上本月15日和本月21日开业的株洲铜锣湾广场、铜锣湾百货华南MALL旗舰店，铜锣湾集团一月就开设三家分店。 2005年，陈智正在继续建造属于中国人梦想的“铜锣湾帝国”。 陈智是谁？ “吴川其实在中国地图上很容易找，找到中国大陆的最南端雷州半岛就到了。”陈智是广东湛江吴川人。 与陈智就商业地产这个话题讨论已有多次。印象比较深的几次有，一是在中国住博会商业地产论坛上。那天，眉清目秀的陈智就坐在靠西南方向角落里，眉宇间有一种英气逼人的力量，全然不像大腹便便的巨头“大多数”。那天我给他扔了两个字“乱世”。第二次在深圳华强北圣延苑酒店咖啡厅，他劈头就说：“你上次说的商业地产乱世，我很有感觉，我已在给一个朋友书中作的‘跋’中借用到了。”第三次便是在12月12日，即中国零售业向国外开放的第二天。那天在我们深圳海景酒店谈到了零售业开放后中国商业地产的前景，他那天心情格外激动，他说铜锣湾之所以要发布“1211宣言”就是立志要为中国人争口气，将MALL新商业模式及MALL新商业理念在中华大地上生根发芽，为树立中国民族商业品牌发一份子光和热，尽一份力。 对陈智描述的标准语式是，这是中国SHOPPINGMALL的始创者。但这是一个对商业地产乱世痴迷的汉子，似乎更为亲切恰当。尽管忙碌得如同一列呼啸而过的列车，但是陈智任何时候都有一种特别的激情，他的声音沉静而有力量。他富有磁性的男中音总以一种不可阻挡泄露了，他对胜利的渴望，对成功的执着。 陈智是一个生逢其时的人物。 在把玩中国商业地产的大道上，目前尚难找出一个像万科这样的大企业，一个在商业地产真正能够一锤定音的人物更是还在路上。 自去年起，随着中国MALL风潮一浪涌过一浪，在中国房地产江湖上，人们惊奇地发现，原本玩商业的陈智竟然是不折不折的地产大腕。与中国房地产大腕“平起平座”的陈智，因其种属不同，甚至在其中还有些许“鹤立鸡群”之感。关乎这一点，陈智显得颇为在意。 叛逆和一定要干出一番大事业，在这个雷州半岛吴川男人身上和谐一体。 很多人评价陈智说，“他的脑袋里不晓得还有什么新花样”。陈智像很多广东商界巨子一样内敛、坚忍，但他身上却饱满的激情却不是很多广东商界巨子身上所有的。 坚韧不拔是陈智的底色，在他认定的领域里，他狂热而超乎寻常的坚毅。谈到他的中国SHOPPING MALL理想时，陈智的信心像装了铁皮，这种品质，使得他成为强有力的竞争者。 他认为接下来，中国商业地产会是一场专业化赛跑，他甚至认为，即使外国人来中国玩，都不一定是他们的对手。他把铜锣湾放在中国商业地产史上，他认定铜锣湾一定会在历史长河中留下一席之地。 2004胡润零售富豪榜11号席位为陈智霸占着。可以说，陈智是钻了历史的一个美丽的空档，在中国商业地产正逢“乱世”之中款款走来的。他操着你有时听不懂的方言，他勤劳、他儒雅，他强悍。像很多企业家，陈智也是痴狂的，他痴狂使得CMALL铜锣湾红旗遍插中国，同时，他义无反顾地推动中国商业地产产业形成，他在没有商业地产老大的时候已经拱出一块陆地，而且写着大写的中国两字。 陈智，一个让人着迷的“可怕”的商业地产强劲对手！ 陈智：中国摩尔之父 中国商业地产仍处“乱世” 搜房全球机构聂世威：这十多天里间里，南到中国香港、厦门，北到内蒙古呼和浩特，你几乎走遍了整个中国，您现在什么心情？ 陈智：很激动，对于中国商业地产，对中国我都有太多的心里话想说。 搜房全球机构聂世威：这一次到清华大学参加年会，铜锣湾都显示出自己在中国商业地产建设上的良苦用心，为什么？ 陈智：我们希望这一次年会也能关注到商业地产建设，特别是关注到中国MALL的建设问题。我们是中国人自己造中国特色的MALL。我们希望能真正为中国人提供一次推动中国Shopping Mall运营专业化的交流会。 这一次年会将有很多政府官员、金融界、地产大领军人物都参加的年会，代表了行业较高水平。他们对中国商业地产的发展有自己的主见，与他们交流，有益于我们继续探索商业地产的运营。 搜房全球机构聂世威：铜锣湾还在继续开店并在本月成功开了株洲、东莞、呼和浩特3个项目，但如今中国商业地产仍处在一个“乱世”之中。 陈智：我非常同意你说的“乱世”这个观点，我非常有同感！ 这个观点形象地概括了目前中国商业地产的现状。但“乱世”状态也正好说明，中国商业地产是有生命力有强大的市场基础的，不然的话要乱也乱不起来。现在光是一个SHOPPINGMALL词的出现频率要有多高就有多高，这个概念和理论传播到中国的时候，大家却来不及作专业分析，没有作充分准备就踊跃进入这个行业，地产商、管理商、供应商一哄而上，大家以为这个产业一进入就是收获的产业，大家现在看上去热情高涨。这些现象其实都反映了中国商业地产产业在形成过程中正在经历的乱世状态。 搜房全球机构聂世威：人们都称你是中国SHOPPINGMALL的始作佣者，大家信服吗？ 陈智：以前大家还为着这个名头还在争。在一次会议上，我反问大家，如果不是铜锣湾首先提出MALL你说是谁？你再找另一个中国最早的MALL出来看看。后来，大家都知道了我们是中国首家SHOPPINGMALL。 新店开幕 SHOPPINGMALL里的江湖规矩 搜房全球机构聂世威：很多人说，你是中国商业地产的领军人物之一，但站在你旁边大部分是地产商，你舒服吗？ 陈智：地产商是资本方，他们的资本势力要比我大，但这并不妨碍我要有也一定要有话语权。说句老实话，如果不是我们在中国启蒙了MALL市场和激活市民对MALL的巨大需求，使原来的商业物业已不能满足MALL对硬件的需要，我看现在很多地产商可能还没有事情做。 搜房全球机构聂世威：地产商一般实力较大，你们必须在他们的地上做事情，规矩到底是由谁定？ 陈智：大家一起来定，但我们会有自己的主见。我会告诉他们，MALL的出现要求商业地产必需达到一定的要求才能符合“MALL”的规划状况，比如连锁经营的铜锣湾广场的首层层高至少达到5.8米以上，同时要求有共享空间、景点，并要求独立一栋或度身定做，如果可能，层高尽量不超过三层。如果他们不能这样做，我们就不可能合作。 搜房全球机构聂世威：如果你和地产大佬坐在一起，就像这次在清华大学开的中国房地产发展年会，你觉得谁会主动些？两者遵从一种什么样的江湖规矩？ 陈智：有时我们主动，有时他们主动，少了谁都不行，大家会慢慢发现，现在他们越来越在乎我们了。 搜房全球机构聂世威：为什么？ 陈智：他们中很多人吃过亏。 搜房全球机构聂世威：在商业地产中大连万达模式，现在大家谈论得较多，想听听你的观点。 陈智：他们做了一级地产商拿地做开发的事，也涉足到二级商业经营和三级商业管理，甚至还要商业品牌。做好一个一级地产商已已经很不容易了，问题是他还要招商，还要经营，还要管理，他们企图把这个产业链条的上中下游的食物全部放到自己口袋里，这可能吗？他们真的有这样的综合能力吗？他们目前所遇到的问题恰恰反映了中国商业地产的浮躁、不理性，但对王健林这个人我是很佩服的，他对中国商业地产发展作出了很大的贡献。 在这方面，我很佩服万科王石，王石果断地卖掉万佳百货是非常有远见的战略决策。万科现在之所以成为中国房地产的领跑者是因为他专注于住宅开发。反过来，如果万佳百货现在还在万科身上，对于万科来说一定是一个包袱。 商业地产变革者 搜房全球机构聂世威：今年以来，从你们入北京、抢华南、东北、华中市场可以看出，你们扩张步伐明显加速，有人认为陈智是在一个特殊的时期抢商业地产的话语权，你怎么看待这种说法。 陈智：这只是顺带的结果，不是我专门的目的。 搜房全球机构聂世威：除了始作佣者之外，你还常称自己是中国SHOPPINGMALL维新者，维新的结果是意味着可能会失败，你想到过失败吗？ 陈智：每一个创造行为其实都是一个愚蠢行为的突然终止，对于企业家来说，一个重要责任是如何将创意转化为产业，这是变革者的本色。我对顺应基本规律狂热，我从来没有想到过要去追求失败。铜锣湾集团上上下下都明白一个简单有力的道理，就是专注于MALL事业，对制定中国SHOPPINGMALL 行业标准兴趣盎然，并对成为中国造MALL的工厂心存感激并不断地创新、超越。 搜房全球机构聂世威：你们曾经也有过失败，比如深圳宝安品牌输出店，为什么会失败？ 陈智：原因主要在于我们的合作伙伴在合作几个月后还未开业，试图摆脱我们的管理，他们自己经营，但他们的经营管理能力和资金实力的欠缺。这个事件给我们和合作伙伴都是一个很好的警示。 搜房全球机构聂世威：中国现在很多MALL一出生便夭折了，有的MALL还没出世便胎死腹中，还有的一波三折，对自己的前途表示担忧，你认为主要原因是什么？ 陈智：主要的原因便是发展商对销售出去的商铺没有后期经营。对于商业地产商而言，建设物业、自己招商、经营管理，势必需要雄厚的资金实力，发展商需要迅速的回笼资金，而出售则是一条最快的捷径，若出售之后的商铺没有MALL的招商力度与管理模式，商铺租不出去自然不足为怪。我们的商业资本不是一朝一夕积累起来的。 搜房全球机构聂世威：现在国外基金经理对于中国房地产金融市场也是虎视眈眈，随着大量外资的涌入以及外资国民待遇的落实，国际力量必将对中国商业地产干预力量必然增强，你认为你斗得过他们吗？ 陈智：中国市场是一个特殊的市场，而商业地产仍然带来相当大的地域性，我相信，我们在思考中国国情MALL的个性化、本土化等专业思考时间并不比他们短，我也相信我们中国人一定比外国人熟悉中国人需要什么。我们要相信中国人自己的实力。 搜房全球机构聂世威：你现在想得最多的是什么？ 陈智：压力和责任。经过两年多的考证，我现在感触很深的一点是，觉得我们这个行业其实要有更大的耐心，要有更专业化的准备，要做长跑。同时，我认为，商业地产要承担更大的社会责任。大家不能以一种单纯追求利润的心态来看待这个产业。
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