鄂武商：公布再融资及投资项目计划点评
事件描述
鄂武商董事会今日公布再融资以及相关投资项目，主要内容有：1）通过非定向增发方式募集10亿元资金；2）投资7亿元扩建武汉摩尔城；3）投资约3亿元在湖北地市级城市建设9家现代连锁百货。此外，董事会还提名银泰投资的王纯担任武商的董事。顶点财经
我们认为，鄂武商本次推出一系列的投资项目，表明公司已经基本清理完历史包袱，实现有质量的外延扩张，这些项目将为公司未来持续的收入和业绩增长奠定坚实的基础。
事件评论一、通过资本市场融资10亿元投入两个大型项目根据公司公告，鄂武商董事会拟通过非公开发行的方式发行不超过1亿股的股份，发行价不低于11.38亿元，合计募集资金约10亿元。而这些资金主要用于投资两个大型项目，一是投资7亿元用于扩建武汉摩尔城项目，二是投资3亿元在湖北地级城市建设9家现代百货连锁店。
整个项目包括以下几个重要部分1、融资。通过发行不超过1亿股的股份，筹集资金10亿元。
2、拿地。1）通过竞购武汉展览馆的产权获得核心商圈18亩土地；2）通过竞拍的方式获得另外33亩土地；3）通过竞标的方式获得武汉皇经堂蔬菜批发市场的土地。顶点财经
其中，上述第一、二块土地位于汉口解放大道核心商圈，合计为51亩，主要用于武商摩尔城的扩建，而第三块地面积较少，主要用于建设2万平米的现代百货店。
3、扩建摩尔城项目。该项目在原来摩尔城的基础上再建设：1）一家10万平米的高端购物中心、2）
一家主题游乐公园和3）一家豪华型五星级酒店4、建设9家现代百货连锁店。公司拟投资3亿元在湖北地级城市建设9家现代百货连锁店。
二、扩建摩尔城项目实质是在汉口中心城区打造一个垄断商圈1、鄂武商目前摩尔城的现状武汉市是华中地区最大的中心城市，拥有常住人口800多万人。武汉市被长江和汉江划分为汉口、汉阳和武昌三镇，而武汉市最核心和最成熟的商圈就是位于解放大道上的武汉广场商圈。目前，鄂武商在解放大道武汉广场商圈拥有三座百货店，从东到西分别为在建的新武汉商场（约5.5万平米）、武汉广�。ㄔ�7.43万平米）和世界贸易中心（约8万平米）。合计三家门店建筑面积约20万方。
2、扩建的摩尔城区位优良按照公司披露的信息，公司拟扩建的摩尔城项目合计占地51亩，总建筑面积达到24万平米，共分为一、二两期项目，第一期项目是自建一个15万平米的现代购物中心（地上8层10万方+地下2层5万方），第二个项目是计划通过引资的方式建设一个2万平米的主题公园和6.9万平米的豪华型五星级酒店。由于这些项目均位于目前摩尔城3家百货门店的后面，因而位置极佳，具有较强的协同效应。
3、项目建成后基本上形成商圈垄断我们实地考察鄂武商解放大道商圈发现，一旦摩尔城扩建项目能够成功实施，合计拥有解放大道上全40万平米（原来合计20万平米）的商业经营物业，武商将占据武汉市最优质的商圈。并形成局部的商圈垄断。
需要说明的是，摩尔城扩建项目建设期较长，根据公司预计，大约要到2011年才能够产生回报，因而短期内对公司经营业绩的影响不大。
三、现代连锁百货的扩张有助于公司建立真正的现代连锁百货网络公司募集资金另一个项目是建立9家连锁百货店。
根据公司计划，拟通过自建和租赁经营的方式，投资3亿多元在武汉以及襄樊、宜昌、十堰、荆州、黄石、鄂州和恩施等地级城市建设9家百货连锁店。单店的建筑面积在2-5万平米之间。
其中，2007年开业襄樊店，新增面积5万多平米，2008年开业武汉江夏、武汉桥口、宜昌西陵、鄂州滨湖和湖北十堰等5家百货门店，新增面积12.5万平米；而2009年计划开业荆州、黄石、恩施等3家门店，新增面积7万平米。这样，从2007年至2009年，公司合计新开连锁百货门店9家，合计24万平米。
按照公司预测，这些连锁百货店从2007至2009年大约能够实现销售收入8529、90332和214488万元，实现净利润249、2121和7249万元。
我们认为，尽管公司缺乏在湖北二线级城市开设过连锁百货店的先例，但考虑到：1）湖北二线城市没有强势的单体百货运营商，2）武商在湖北地区良好的百货业经营口碑，我们认为公司的连锁百货经营战略能够获得成功。
四、公司从恢复性增长向外生性增长转型从公司今日公告的大型项目来看，公司正从恢复性增长向外生性增长转变。我们认为，未来3年，多重因素将促动公司业绩出现快速增长。
1、新武汉商场的开业投资2.7亿元、建筑面积达到5万平米的新武汉商场将于2007年国庆节前夕开业，由于新武汉商场位于武汉广场的东侧，处于成熟商圈的位置，我们认为开业后不需要较多的培育期。由于新武汉商场定位于一线的中高端百货，毛利率和净利率应该较高，预计开业一年以后能够实现净利润4000-5000万元。
2、提租和收回武汉广场经营权公司与香港庄胜百货分别持有武汉广场经营公司51%和49%的经营权，目前，武汉广场租赁鄂武商7.42万平米的物业经营，我们认为，公司对武汉广场经营公司存在提租和收回49%经营权的两种可能：
1）提租按照鄂武商与武汉广场经营公司1995年签署的协议，武汉广场租赁公司物业经营的租金大约为2.5元，左右，如果双方协商好了提租，我们估计新的租金水平大约在4-5元左右：
这样，新增的租金收入约为：（4.5元-2.5元）*30天/月* 12月*7.42平米= 5342万元，扣除17.8%的物业税后的收益大约为4391万元，带来2942万元的净利润增加，约增厚EPS 6分钱。
2）收回武汉广场49%的经营权。
如果能够收回武汉广场外方所有的49%的经营权，则不仅会直接带来收益的增加，还有助于鄂武商对武汉广场、武汉世界贸易中心和新武汉商场实施一体化经营。
按照公司披露，2005年武汉广场的净利润为9500万元，我们估计2006年武汉广场的净利润约为1.1亿元。估计2006年应收取的武汉广场租金6800万元收回武汉广场全部经营权后，估计带来的盈利增加为：
——49%权益对应的利润5400万元（= 1.1亿*49%）
——物业税节约1210万元（= 6800*17.8%），所得税后为811万元上述两项合计为6211万元，因此，一旦能够收回武汉广场外方49%的经营权，则不仅可以实现三家百货门店的一体化经营，还可以直接增加净利润6211万元，增厚EPS约0.12元。
3、公司的外延扩张加快近年来，公司一直在实施不良资产清理为主的内部整顿，因而公司外生开店明显放慢，但2007年公司外延扩张可能要加快，根据公司计划，从2007年开始，公司每年将在湖北二线地级城市开设大卖场10家。并从2007年到2009年在湖北地级城市开设9家连锁百货店。
我们认为，公司07年开店加速，短期内会带来一些开办费和培育期亏损，但长期会带来相应的回报。
五、公司经营向上的趋势已经确认推荐评级由于受到再融资消息的影响，公司股价已经达到我们此前预计的16元。但考虑到公司开设9家连锁百货店对08和09年经营业绩的正面影响，我们上调公司2007至2009年的EPS分别为0.26元0.47元和0.62元（暂时未考虑增发摊薄）。考虑到公司新武汉商场即将开业以及武汉广场租金上调整或经营权收回的正面促进因素，并考虑持续的优质项目实施，上调目标价为20元，我们给予推荐评级。
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