董琪：居住商业开发的经验分享
苏州工业园区邻里中心发展有限公司总经理助理 董琪
大家下午好，今天下午听了各位对购物中心的一个理解和研究，我们这个项目可能和购物中心有所不同，所以我今天发言的主题叫居住商业，什么是居住商业呢？意义上来讲就是居住商业，我们这个公司成立有11年，11年来，全国各地的开发区，到现在一共有12000多人来参观过，他们一见到我们的业态是不是上，或者是不是购物中心，实际上我们是一个服务于居住主城区的一站式的商业服务中心，其中设计了一些功能，菜场，卫生所，培训机构，这些是服务于最基础的东西，包括一些日常的，走出家门口就可以享受到这样那样的服务，我们为什么把它叫做居住商业呢，我们主要是为了和社区商业有一个区别，不是服务于一个社区，而是服务多个社区。26号是我们园区开发建设15周年，今天是我们企业11周年的庆典，在我们大厦有这么一个活动，从今年过年以后，包括园区的一些专家，包括国内的一些专家，以及新加坡的曾经参与国园区建设的一些专家，他们有过这样那样的一些探讨，按照新加坡人的理解，他们认为在园区最像的就是邻里中心，15年来，也走过了一个很辉煌的历程，在这里面他们最大的一个经验，最成功的经验就是规划，其中最像的也就是邻里中心。
传统的社区商业，在一般的社区可以去发现，可以看到这些商业，主要是社区内部的，或者有居民，有开发商形成的商业，另外就是居民校区连接的底商，因为它存在一个弊端，很多商业建出来以后，大部分都是一间一间分割，很多业态不能得到有效控制，一旦没有长期的管理，大家很容易看到一种现象，在老城区有很多这样的现象，下面一个店铺，今天开的是一个理发店，可能三个月以后就是一个餐饮店，往往一条街更多的是相同业态，不能保证服务得多门类和多品类，这种没有一个很好的管理会对环境产生一个不利的影响。
我们从整个国内的房地产的发展来看，我们很多的住宅确实做得非常漂亮，而且整个的品质，层次有很高的品质，这些图片是苏州的城市，左边两张图是国内非常著名的两个开发商开发的楼盘，我们到现看了一下非常的漂亮，而且售价也不菲，周边是他目前的配套现状。
后来我们做了一个探讨，我们住宅的业主，是不是只能去享受这样的社区商业配套，感觉这也是一个很大的话题。
接下来介绍一下邻里中心的目前状况，邻里中心的定义，它不是社区内的商业，而是服务于社区的商业。将传统的社区商业，提升为一站式服务的区域性商业。他形成了以房屋租售为经济基础，以市场需求做功能地位，综合性社区商业服务新模式。我们的租售比例一般控制50%，我们要确保50%以上的物业由我们自己持有，这个主要是为了控制业态，而且在苏州园区，我们持有的比例在90%以上。
我们是成立于97年的11月，通过多年的商业开发，形成了一个集商业，文化，体育，卫生，教育于一体的区域性商业服务中心。我们的理念是三满意：消费者满意，经营者满意，股东满意。我们也经过十年的运作，我们也总结了三句话：功能定位在先，开发建设跟进，长效后续管理。
这个是目前我们在园区的一个版图。目前我们在园区里面已开业运营的有七个，有我们商标的有七个，红点的是我们后续开发，每年以一个的速度来进行开发的进度，这是我们第一个大厦，是98年5月份开业的，这是第二个大厦，这个是第四个邻里中心，是在金鸡湖的东边，靠近管委会，规划人口是四万人，目前基本上有两万多人，这个是06年开业的玲珑大厦，为了为万科玲珑湾做配套的，这个是07年的5月份开业，这个是去年9月份开业的汗伟大厦，我们以十二项目居住为基础的功能配套体系，这十二项功能，我们经过了十二年的运作，我们总结了这个功能，我们每一个大厦，这十二项是必备的，超市，银行，洗衣，美发，书店，文体中心，卫生所，菜场等，包括周边的层次和消费习惯，设置了一些特色的功能，包括培训中心，包括鲜花店这样类别的服务有配套，这是我们的团队客户。
我们邻里中心是一个注册商标，这是我们各个大厦里面的部分客户图片，目前包括像海尔，万家，这个也是内部的图片，包括我们的培训中心，一般从少儿开始，到早教中心，还有资质培训都有，主要是根据周边居民的消费特点里设置的，我们的管理是以质量体系的管理为基础，我们完全是按照这样的体系来运作的，从前期的开发到后期的管理。同时我们每年会组织很多的主题活动，同时作为一个企业，我们也履行这样的职能。今天晚上是我们11周年的庆典，我们举行了一个舞动扬苏州的活动，主要是通过这样的形式，让苏州市民来参加，前期我们举办了六场比赛，今天晚上是决赛，如果大家有兴趣的话，在我们学术中心往东不到三公里的地方，今天晚上七点半有这么一个活动。
做一个企业，实际上就是做一个品牌，我们始终是把这个品牌作为我们核心的东西，我们在2000年的时候就注册这个商标，目前也通过全国的维权来维护我们的权益，包括法律行政的诉讼形式，不断的做我们的维权工作。
这个是我们近几年的荣誉和商务系统首批的商业示范，这是两个江苏省的荣誉。
最后我跟大家一起来分享一下居住商业开发的经验。前面我讲到了，经过12年的探索，我们总结了三句话，功能定位在先，开发建设跟进很长效后续管理。这实际上就是规划，规划的重要性，我们作为居住商业，规划方面有两点，一个是大规划的作用，因为我们最近一直在做区外的探索，下个礼拜和太仓港区形成这么一个协议，包括山东的开发区，包括桂林的高新区，我们都在做这样的探索，在一个区域里面，所以我们认为，像园区这种居住商业的规划，还是非常值得借鉴的，虽然已经过去了15年，我们非常推崇规划的前瞻性�；褂幸桓鼍褪侵葱辛�，园区的规划是按照94年的规划还执行的，里面可能也有一部分的调整，所以我们的邻里中心也是不断沿着园区的规划，商业和居住的规划来不断的从西面到东面，所以说，这个规划的执行力非常的重要，而且从我们的经验来讲，尤其是在相对不是很成熟的区域做区域商业的话，需要我们商家的连锁，需要居住开发上一得连锁。我们每个项目在功能定位方面的规划，我们的一个理念，我们一般在做一个邻里中心的时候，不会说先把它建起来再考虑招商，我们在项目开始打桩的时候，我们已经规定好了在哪个位置做什么功能，而且基本上已经有这样的商家形成了初步的印象。一定要把功能定位放在第一位，同时，我们要考虑到，这个规划一定要和当地的消费能力，消费的习惯结合起来，包括我们从新加坡吸取的经验，14年前，我们第一个邻里中心建成的时候，完全是按照新加坡邻里中心的概念，后来我们完全实现了本土化，根据苏州人民的需求，苏州人比较喜欢吃速食面，一些老苏州人来到园区以后，他就非常喜欢吃这样一个东西，我们一开始是没有的，我们逐步的导入进来，完全做到一个本土化。我们现在的邻里中心在逐步走出去，我们认为，后续最大的挑战也就是本土化，第三个本土化就是他的规划，我们要去影响当地，最近，我们在金鸡湖畔，由我们园区来组织商业论坛，邀请了国内外的专家，我们园区15周年确实有很多方面，其中有一条就是这种规划的运用理念，你如何能把这种理念带到全国，我在这方面主要改一下规划的重要作用，以及我们未来走出去以后，在规划方面有哪些对当地的贡献。
一个长效后续管理，包括和住宅等等其他方面的管理是不一样的，我们的一个突出特点是管理和服务相结合，购物中心也好，社区管理也好，我们的层次是从低往高，各个层次的都有，在菜场有一些农民，甚至有一些连字都不认识的农民，还有一些比较高端的服务品牌，怎么样来处理好他们之间的关系，不能影响多我们整个品质的下降，这个是最值得我们探讨的，我们还有一个精细化的管理，我们也总结了很多的经验，有两句话，叫千山万水，千难万苦。365天，每一天都不能忽视，比如像安全的，你的餐饮也有过这样的教训，要经过不断的去监控，否则里面的油污很容易产生火灾，是最能体现他商业品牌的价值。
时间有限，我就说这么多，每个人，每个人的生活品质，我们也很愿意和全国各地来分享。谢谢大家。
�。�联商网现场报道）
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