联商网11月6日讯：在第十一界中国连锁业会议上，大连万达副总裁陈平发表精彩演讲。

　　开店有很多种选择方式。一个新的地点，购物中心的选址和传统选址有什么差异？别的商家的死活直接影响着你的死活。

　　我们来分析一下。评价一个购物中心的基本要素。

　　看得见的：商场地点、商家组合、商场设计

　　看不见：经营模式、后期运营

　　地点就不展开多说了。来看商品组合，是要做柴米油盐、衣食住行、吃喝玩乐？是要做购物中心还是休闲购物中心？这就关系到定位了。

　　新时代的消费理念有两种：一，物质消费，衣食住行，提袋消费；二，精神消费，休闲时间，非提袋消费。

　　休闲购物中心内的商家：

　　娱乐：影城、KTV、电玩游艺城、儿童游乐中心、健身房。

　　（以万达广场为例，十万平米的物业，一年一般要有1500万人的客流频次才能养活这个购物中心。在购物中心里，我们做自己的万达院线影院，但它的销售常常是外边同等条件影院的三倍。很多商家也做了调查，在成功购物中心里，假设和其他外部购物中心拥有同样条件，它大概会是其他处销售的三倍。）

　　餐饮：餐饮街。

　　休闲购物：步行街上百家精品专卖店、百货、超市、数码广场、电器商场、书城。

　　业态组合中，休闲业态大于50%，品牌店大于90%。

　　商场最重要的是给人方便、舒适的感觉。解决的是人们精神上的需要。这就表明一个商场的设计很重要。不能更多强调它的产出面积。

　　万达的购物中心，首先解决的是交通流线。人的消费经常是随机出现的，消费者的心态在变化，能不能很快看到和走到他的目标就显得尤为重要。

　　十几万平米的地方，要看得见，走得快。现代人特别强调效率，每16米就有个扶梯。运营模式也很重要。商家很担心，周边空铺，这是物业销售的问题，人气不忘成了单一零售的问题。这里牵扯到住宅开发与商业开发的差异。

　　住宅：设计-建设-销售

　　商业

　　1.设计-建设-销售-烂尾

　　2.设计-建设-出租-问题

　　3.出租-设计-建设-成功

　　一流的商家都是很认真的。二流商家好商量，但它的聚客能力较差。

　　后期运营的原则有：

　　只租不售，订单在先。专业的商业后期运营团队，比如万达就有将近九千人在全国统一销售。统一促销，统一管理。

　　附：现场提问：你说休闲业态的租金店，所以做50%；然后又做90%的品牌，是不是为了弥补租金不足的问题？

　　答：不是为了弥补租金不足，因为品牌的租金也很低，他们的谈判能力很强，可它有一个好处，就是能聚居人气。一个商业地产，一竣工就要开业，否则活不了。休闲业态和好品牌商两部分，都要发展商损失一点租金。要做发展商，态度必须要认真。
　　（联商网现场报道）