铜锣湾集团执行董事陈长宗

　　联商网12月8日讯：2009中国北方购物中心国际论坛今天在沈阳召开。会上，铜锣湾集团执行董事陈长宗发表了题为“中国发展连锁MALL的现实意义”的演讲，具体辑录如下：

　　大家好，今天我是上午最后一个演讲嘉宾。今天应该说大家高朋满座，尤其大家能够坚持到现在的话，就咱们都是沈阳尤其我们三省大家都是爱学习的。通过这次活动给大家能够寻找一些商机。铜锣湾董事长组委会安排了他的演讲，他最近在香港有一些事，就委托我来做这个演讲。
   
　　我发言的题目是中国发展式连锁MALL的现实意义。铜锣湾做了很多年了。我们在深圳开了第一家店，由这个地方我们都走向全国，现在基本上我们23个省，营业面积已经达到了500来万平方米。通常我们是6万平方米以上，这个建筑面积。那么象武汉我们是有10来万平方米，11万多，在山西的太原我们是20来万平方米。刚才会长讲到今年年末陈董事长花了6个月的时间，我们和北京的燕莎把他的招商全部干下来。现在开始的这几年，开张的时候还是比较艰难，经过2、3年的以后的运营和不断的调整，到目前位置，走过这5年的时间，整个情况也比较好，到了星期天星期六也是比较人山人海。今天我们的主题就是通过香港的购物中心来把他这种整个发展的历程，看能不能对比，因为这个今天这个对比也是研究我们东北购物中心，看能不能有一些借鉴的地方。
   
　　为什么我们要研究香港的购物中心。香港他到目前为止，他首先是引导了一个亚洲，我们建了第一个购物中心，最早是在香港建设。通过不断的发展，不断的创新，更过几代以后，现在目前是全亚洲最先进的。香港的购物中心分为三个阶段，第一个阶段是从1966年到1977年。第二个阶段是从1980年到1999年。第三个阶段是2000年到现在。
   
　　代表就是比如说马可波罗、海洋啊，都是刚开始的时候，第二个就是太湖，就是开始提升了，香港的地铁也开始建设了，就象我们沈阳地铁开始了。第三个阶段就是更提升随着交通、地下空间的不断完善，从本身购物中心里面的规划与设计，开始逐步的提升，包括后面灯光提到了。
   
　　香港购物中心的发展模式有以下几个特点，他引导了一个潮流。大家看了这个图，就是今天刚刚我们熊会长提到的综合体。国内的综合体现在就开始了。通常有这么几个组合，购物中心、酒店、写字楼啊。香港很小就把把购物中心建设一个物业，一般都是综合的。在地铁的上盖以上。
   
　　第三个特点香港的主要是社区型的这种购物中心。应该说占到了整个香港的80%以上，他有一个显著的特点是比较发达的，香港的地不是很大，基本上在每个这个社区都有自己的购物中心，在美国购物中心平均面积是11100平方米，在日本是14800平方米，在香港通常是5万平方米。比美国日本的购物中心平均面积都要大。大家可以看一下这个数字。
   
　　第四个特点就是这个购物中心都是在写字楼和银行都比较集中的地方。代表性的比如说有智利还有我们的横龙广场。
   
　　香港购物中心的第五个特点就是，在每做一个项目的时候，他软性的这种投资，就是前期的市场调研应该说达到了整个投资的10%。我们铜锣湾也是如此，现在是50几个厂，每做一个项目之前我们都要进行一个研究。比如说当地的GDP，现在在国内的3000到5000亿的城市，有21个，还有比如说象郑州在今年已经超过了1万个亿的GDP。深圳现在今年有望达到9000亿，广州已经达到了9000个亿。上一万亿的城市现在只有北京，即将达到的是上海。
   
　　还有就是地块也非常关键。地块的话，我们大家做地产开发的都知道，位置位置还是位置。我们地块和我们本身的交通有很大的关联。这个举例子说，在广州的天河城和郑家广场就里一条马路。而天河城达到了1000块钱一平方米，而郑家才是他的1/2。因为广州的一号线就是联通在天河城，后来随着二线三线四线，他基本上就是一个集中的地方。我们选择项目的时间要有预见性的随着政府的规划，还有我们自己的一个定位，要有一个非常清晰的思路。还有我们的开发成本，还有我们的尤其大家在每个区域的消费习惯。比如说南方和北方不同，中部的又不同，每个省又有不同。当地的有他自己的消费习惯，我们要进行一个调研，还有一个有预见性的这么一个分析，这样我们才能得出，我们铜锣湾在每定一个项目之前，我们主要做11个工作，我就取这么几个例子出来，一定要做好前期的调研，这样的才能找到市场的空白点，才能挖掘到我们这个项目到底能给当地的老百姓到底能带来什么？我们作为投资的回报期能多长。
   
　　最近我听到很多声音，沈阳商业过剩了，需求过大，这是商务部有关的领导亲自说的。我认为今天通过我看到这么多精英在这里，而且我们的领导也很重视，我们的会长都来了。这样的活动我们认为非常有必要，我们静下心来进行探讨、研究，我认为沈阳的商业还是大有希望。
   
　　香港购物中心的第六个特点是2、8原则。在20分钟以内一定要做到80%的生意。就是我们这个项目的规模和面积。不是我们自己想盖一个多大的。一定要有一个非常清晰的定位。比如说李总，为什么他这种模式在我们这里这么有发展，因为也不一定要非常高的，象我们北京的燕莎，我们就是以中档为主。除了自己经营的这一块，我们基本上自己以中档为主。不一定大就是好。我有一个朋友开地下商业，我想可能哈尔滨也有朋友来了。地下商业是一个非常有潜力的，有一个时尚集团在广州把原来体育中心下层的这一块，开发一个20万平方米左右的地下商业出来。
   
　　第七个特点就是地铁，就是地铁走到什么地方，购物中心的开发就到什么地方。对沈阳有这么一个借鉴，因为沈阳的地铁现在已经开始在建设了，可能地铁给了我们购物中心带来很多的便利。
   
　　第八个就是地铁一般走到什么地方，让过路的这些行人，把人流留住，让大家能够在这里很自然的来到这里消费，这一点香港做得非常好。他把换乘考虑得非常周到。
   
　　第九个基本上每一个购物中心都是一个旅游点。因为现在已经差不多到中午了，就不多耽误大家的时间了。
   
　　欢迎大家以后有机会到我们铜锣湾广场，到我们铜锣湾百货多去走走看看，借此机会也祝大家身体健康，家庭幸福，也祝这次大会论坛取得圆满的成功，谢谢！
　　（联商网报道）