对话：购物中心与城市开发的价值评判
联商网12月8日讯：2009中国北方购物中心国际论坛今天在沈阳召开。会上，中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路、沈阳市大东区政府副区长吴迪、鞍山市人民政府副秘书长李素荣、苏宁电器沈阳大区副总经理陶洋和广州神洲天润集团公司总裁欧小卫，以“中国购物中心与城市开发的价值评判”为主题，展开了对话。具体辑录如下：
主持人：吴区长，我们政府对布局的商业考量方面，怎么样把投资和商业的整合就我们的政策进行一定的整合，我们考虑了什么？
吴迪：非常高兴能给我这次机会，和大伙儿一起探讨一下，政府如何在经营尝试当中把这个打造城市热点，吸引更多的商家来投资。应该说上午对咱们整东中街做了一个推介。作为政府首先应该发挥政府的规划，通过规划把一个地区的资源整合起来，通过资源整合形成了一个投资热点。应该说一个企业到一个地方投资，我想根本在于这个地区的市场价值判断。如果说在价值判断基础上的，才涉及到政府的投资环境的问题和整个的运作效率问题。我想企业在做这种投资判断的时候，比如说我们谈到商业地产，对于我们地区，首先一个是作为一个中心城区的土地的稀缺性。
第二个就是区位优势，以沈阳为例，沈阳作为一个中心城市，人口有720万，在1小时车程有8个城市，营口是2400万，沈阳人均GDP已经超过了去年的3800亿人民币。营口人均GDP已经超过了7000美金。我记得原来我们的主管商业的副市长在对我们的商业的消费力评价的时候说过这么一句话，沈阳的消费系数，消费的这种弹性是非常响的。我们的沈阳社会商品零售额，我们08年已经达到了1500亿，人均社会商品零售额和已经大于我们的人均收入，意味着我们有30%的社会商品的的购买力是来自于我们的周边城市。这句话我国就反映到我们的消费力的问题。再一个作为企业的投资者，他更多的是除了市场之外，是企业长久追求利润的需要。我想刚才咱们的谢会长对整个购物中心的分析是非常全面到位的。对整个购物中心对于企业追求自身的经济利益和整个的社会影响应该说分析得非常透。再一个也看到了一个政策是否对这块引导。谢会长谈到了应该说商业地产对于一个城市形象的改变，城市功能的调整，应该说对整个经济的带动，在项目对于商业的地产的引入，确实是一个大的开发。住宅这一块在我们这儿来看已经没有什么优势可言了。那么政府必然会带来投资者的追捧，作为一个企业的选择如何把商业地产投资热点如何选择一个地区，我做了一个说明，就是把这个问题说明到这儿。
主持人：大家对沈阳还是比较了解。工业大城市还是发展得如火如荼。大家都会积极的投资，积极的进驻。我想在3、4线城市以下，也是老的工业城市，已经有过很大的辉煌，怎么样推动商贸工业的发展方面，我们的李会长是一个积极的热情的领导者。他是怎么考虑的，象鞍山这样的城市，他在商贸的工业亮点在哪里？
李素荣：参加这次论坛，解释一些朋友，增长了一些见识，感谢大会给我提供了这么一次机会。刚才区长谈到了作为一个城市，一个政府，怎么样为商业地产商到我们这儿落户，增加吸引力。作为一个副秘书长我想结合鞍山的问题，谈几点想法。一个是政府打造空间是吸引商业地产商的立足点�？占涫巧桃档夭⒄沟牧⒆愕悖挥锌占浞⒄故且痪淇栈啊Ｒ虼舜�05年以来，我们就针对鞍山市工业和居住混杂，城市布局没有发展一个实际状况，市委市政府提出了工业进园区，商业进城区，居民进小区的推二进三的发展战略。在城市的周边，拿出了进50平方公里，对城市的工业实行整体搬迁。同时结合老城区的改造，对鞍山现有的资源进行整体整合这样我们这几年我们没有完全统计，大约腾出了20、30平方公里，这样就为城市的发展，特别是为商业的发展，应该说提供了有利的空间。这也是我们这些年鞍山之所以能够引进这么多商家，我们商业能够发展这么特点。
第二个科学规划布局是吸引商业地产入市的着力点。有了空间如何实现有序的发展，真正做到政府、社会、企业共赢。这是政府关注的事情，也是我们地产开发商和经营商关注的事情。因此我们鞍山把城市的发展与整个城市的工业发展和社会事业发展特别是服务业的发展结合为一体，科学的规划布局。根据我们的居民居住区域以及居民的集聚气我们鞍山的三个商业中心，三大商业副中心，五大商业集中物流去，八条商业特色精品路，这样一个整体发展思路。并有目的的进行招商，对招进来的每一个商家，我们根据城市的整体规划，和商家的发展需求进行整体的调整。这一点我们做了很多的工作。比如说针对鞍山和大连位于沈阳中间，按照辽宁省提出的鞍山要打造辽宁中部地区的经济隆起带。我们在八道湾拿出了20、30平方公里，要打造鞍山的钢铁、物流园区。打造世达商贸物流园区。这个思路提出了以后，在东北商贸物流园区，我们引进了南京为而的商业地产，我们根据他家的发展程度，不断的扩展。前两天董事长视察，要把鞍山的园区打造成精品商业的集结区。人气最浓的商品商品集结区。我们现在已经引进了红星美凯龙，还有德国的麦德龙还有宜佳等等，打造5个超百亿元的物流园区，包括我们北方的钢铁物流园区。我们现在不仅建起了40、50万的钢铁物流交易市场，而且引进了中船重工，还有北京有几家物流企业也要进驻鞍山。所以我们觉得这一块科学的规划布局确实是有效的发展，也是吸引一个着力点。
第三个政策和服务环境是吸引服务业地产商业地产商到鞍山发展的关注点。为了支持我们到鞍山发展企业能够真正在鞍山落户，实现双赢，所以我们在这方面一个是凡是涉及到拆迁方面的事，政府全权负责，可以减轻我们开发商的负担，减少一些不必要的麻烦，同时政府做好配套，实现七通一平到现到位。
第二个我们制定一些政策，为了制成我们汽车产业带的发展，支持钢铁的发展，最近我们市政府出台了一些政策，交税的本级政府的鞍山分成部分，政府实行三年奖励，第一年100%奖励，第二年70%奖励，第三年50%奖励。这样为了我们的商业地产商，把地产开发以后，为他们引进更多的品牌企业应该说创造一个政策的支持。
再一个政府设立了服务业的发展专项基金，今年我们政府拿出了1000万，微不足道，但是我们体现了对我们一些包括东北贸包括绿盛这样一些企业我们进行了一些奖励。明年我们政府还要达到2000万，而且为了支持城区的发展，每个城区给予2000万，鞍山市你给2000万，我们配套2000万。
第四个我们在服务这方面，除了每周两次研究我们商业地产、工业地产、房地产在开发建设中的一些规划等等问题之外，对商业的问题，每周一次专门研究在运行过程中遇到的问题。所以我们开发商、经营商，为商业企业、工业企业我们创造一个好的服务环境。所以也正因为如此，鞍山作为一个以工业为主的城市，应该说我们不仅工业发展了，而且我们自身的工业结构也调整了。鞍钢过去在我们整个GDP中占60到70%。到今年为止我们可实行GDP2000万，鞍钢达到20%多一点。而且我们头11个月鞍山的地方工业还超过了鞍钢。第三产业在整个全市由不到30多我们现在发展到了42%，特别值得提出的是，全市的税收第三产业鞍山占44.6%，我们和沈阳比我们有很大的差距，但是我们充满了希望。我们也希望能够吸引给更多的企业到鞍山落户。
主持人：我总结一下，叫政府主导，措施得力，一抓到底。也希望大家到鞍山，我们希望有机会能够组织我们外省的都到鞍山去学习他们这个城市转型，发展第三产业的经验。我们请了两位政府的官员为我们展示了一下他们政策环境的理解，我们先请我们两个商业行业的专家，一个是陶然和欧小卫先生，我们商业进驻到城市，我们要考虑什么？
陶洋：很感谢论坛给我们大家提供这样一个认识和交流的机会。我进入到家电和总体经营，宏观的课题对我来说很不专业，所以在这里发言我心情很忐忑，讲不好。但是我想就我们公司的情况，就这个课题我来和大家汇报一下打算。我们目前已经在全国已经有900多家门店，在辽宁省有39家门店。去年年底我们董事长给了我们一个经营开发战略，准备进军房地产行业，尤其是进军商业房地产项目的开发。作为一个行业项目的投资，所有的内涵都是我们要的。更重要的是满足我们现有的连锁的需求。随着这几年的经营，我们确实有这样几个问题，是不通过进军房地产行业，尤其是房地产行业的开发是自己解决不了。
第一个我现在在沈阳有14家门店，元旦前马上开15家门店。经过5、6年我才初步完成了在沈阳的网络布局由于都是租赁的物业、地产，很不稳定。我多少年来的经营布局很容易被这种不稳定打乱。
第二个考虑由于租赁的店面多，物业开发商，或者是物业持有人，他们对物业条件的围占，这里面有一些关系，有的时候就扯皮。为了营造我们的经营环境，为了更好的提供苏宁连锁品牌的价值，这个问题也是我现在经营当中面临的问题。
再一点就是刚才我听谢会长讲，尽管是说城市里面综合商圈有很多商业地产，但是对我们企业来说，有效的商业地产通过面积从区位来讲还是很少的。既然是很少，对我们来说就比较珍贵。珍贵的同时市场面临着竞争。竞争的结果就导致物业开发商他从中获得渔翁得利了。所以提高竞争力的角度我们也要自己商业地产的开发。
更重要的理由就是我们立足与长远，我们企业要打造百年的苏宁，要做百年的商业老字号。从这个角度讲，目前单纯租赁合作联营的角度讲，满足不了我们长远的战略。
最后一点我们是家电行业当中的专业店。与那些综合百货这些大型的购物中心能够给消费者提供的这种消费功能的需求，我们还是很单一。尽管我们商场里面也有人流、物流、客流、资金流，但是还不行，单一的个客流量比综合百货的客流量还是差的很多。我们通过招商的方式和他们合作，我们同样面临着另外一个问题，就是刚才就象郭总讲的，招商方的商业的规划组合与我们的需求往往是有点矛盾，有点差距。我们尝试过很和多业态的组合，比如说和超市组合，和市场的组合，多少年来我们也总结了经验，这些组合的过程中，有一些业态组合对我们是有帮助的，有一些组合不但没有帮助反而带来了损害。由于我是招商来的，要想以我为主的开发商，以我为服务电器店的连锁经营的角度考虑，就规范了我们经营当中面临的问题。作为一种行业投资，一种项目投资，更重要的一点满足于我们连锁店的开发经营，满足我们现在经营过程中依靠客观条件不能完全的问题。所以我们现在要着手进军房地产开发，我们和大东区和平区领导都有一些目标项目在进行推进，就是这么个情况，谢谢大家！
主持人：我们现在有请我们的欧总，大家知道是广州最大的奇迹，所以对一个城市的商业变迁，对一个城市的规划结合，更多的切身的感受。
欧小卫：谢谢主持人，各位嘉宾，我是完完全全的一个广东佬。我们被沈阳各级政府的热情，和沈阳的变化和沈阳非常有磁性的商业氛围吸引。以前我们都是在广东生活，在广东搞商业经营，第一次挥师一不小心共会到东北来了。当然我们来到这里没有感到多么寒冷，只是感到非常的热情。我们的吴区长，还有今天早上的于区长和沈阳市的各级政府都建立了非常良好的关系。
我们大东区有一个项目，我们公司不大，我们公司成立的时间也不长。我以前是个职业经理人，我是经营天河城还有广东的中华广场，我们一伙儿盖房子的和经营购物中心的，两伙人走在一起，搞了一个小型公司，在我们一些认为可以有发展潜力的城市，选了一些小地块，搞了一个购物中心。所以这句话可以基本上回答刚才我们的价值趋向。我们找一个有成长力的城市，找一个非常有吸引力的城区，去找一块有希望的土地，去干一个受消费者欢迎的，满足消费者的不断提升的消费需求。我们和别的企业不一样，我们不去做大规模的圈地，不去做大规模的住宅建设的投资。
第二层意思就是我们发现很多开发商都老是头疼说我盖这么大建筑物，招商怎么办。几乎每一次论坛同行都有一个难题就是招商非常难。关键是你选的地方对不对，还有你盖的房子对不对，如果你选对了地方，盖对了房子，你招商不是太难。其实我遇到很多的零售商他们也在苦苦寻觅，寻觅符合他们发展需要的门店的地方。其实老是找不到，好几次论坛我们找到零售商他们都有压力。我们有很多开发商，同时还有很多的零售商开发部的老总，现在我们觉得不管是政府也好，还是我们行业的领导机构也好，还是我们的开发商也好，其实我们应该是建立一个这样的平台，这个平台就是说让我们这个城市能够腾挪出一些符合商业发展的空间，让开发商去干一些符合零售商使用的这样的物体。然后建一个符合消费者消费需求的这么一个中心，这样的话我们的城市就会更美。我们这行就会发展得更好，不会出现这个危机那个�；�。
主持人：请我们的荀会长对刚才我们的政府官员和商家提出的问题做一个总结。
荀培路：应该这个题目我同意刚才区长的说的。从价值趋向角度的话，我在台上的话，不管是从政府层面还是开发商还是商家层面，从这个角度我想从政府层面来说，刚才两位政府领导都讲到了，要有一个好的规划。这个好的规划，提供了一个战略要点，应该是一个大手笔，是集体智慧的结晶。怎么搞一个大的手笔。应该说这几年搞商业网点规划，我非常注意全国各个城市的这些城市规划的情况。最近这几年吸引我的眼球，我想了一下，一个上海一个规划就是外滩的工程。我认为是非常兴奋的，对于一个城市发展，作用一个商业网点的商机来说非常兴奋。商业网点规划商务部已经讲了几年了，应该说前十年的商业规划已经基本上到期了，现在只是要修订这个规划。上海要打造140几个商圈，我认为这是一个大手笔。应该说我们从规划的角度看出来了我们要经历一个新的阶段。还有一个北京最近提出两个。原来北京城区4个，现在提出城南行动，我非常注意他的有关材料。首先从城南行动从政府层面拿出500亿搞基础设施建设。刚才我制定了多少政策，拿出多少地，都是政府行为。首先城南行动配套要3000个亿要扔土地上。
第二个现在北京市的领导他有经历，为什么要把北京市明年打造新城。大家知道几年的话，从亚运会开始，后来奥运会，包括今年的60年大庆，都是全国人民给北京市的任务，所以北京市是重点工程。
现在应该说奥运会办得非常成功，60年大庆搞得非常好。下一步大的活动就是上海的世博会，然后就是广州的亚运会，可能这些方面北京不是吸引眼球了。所以北京市的领导非常有经验打造城南行动。我想用胜利完奥运会的智慧来，城南行动是吸引眼球的。因为奥运会的时候北京市领导说过，全国人民和中央交给北京的任务，如果干不好的我对不起全国人民的�；褂卸�，原来不够了才东扩，所以我和开发商说几句，你们要注意，因为他东扩了以后，一个是CBD打造成功了。所以你在东扩的地方你现在有经验了，他需要什么东西可能在东扩里面要有，所以我希望房地产开发商要做一下。这个是个商机。我们开发商要特别注意政府的大的智慧和举动。所以大东区领导上午的发布还有鞍山的领导把政策都说出来。当然还有一个就是我上午讲了杭州要打造城市综合体，我们开发商去拿地还是便宜的，等热起来的时候那可能是差一点。另外你比如说中小投资者他也会考虑这个因素的。
因为我是搞商业地产的，包括象我这样年龄的人，现在孩子大了，结婚了要生孩子了，本来我们计划经济分的房子就给孩子们住了。也就是说我们往郊区走，可能10分钟20分钟车程，所以现在就是曾经碰到一个他准备要把买卖房子，我说你画个圆吧，买个房子，我看了看，我就说地铁那个地方不错。后来我就讲到上海的例子，当时辛庄地铁没通之前房子是4000多，地铁一通了以后涨到8000多，讲了以后他下决心了买了两套房子，3年以前不到100万，最近他卖了一套，185万，这就是投资趋向投资价值。所以我想就是政府如果在南城，所以你投资价值包括我们开发商，包括中小投资者都要掌握一个商机，尤其要注意政府大的举动，政府放三步曲的时候我们就跳三步。所以政府的大智慧下是我们开发商和中小投资者最大的价值趋向，谢谢！
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