联商网消息：一个购物中心要想成功，总有其独特的一面，在当今商业地产市场，如若与其他走同样的路，必然进入同质化死胡同。

某日，一群人士共聚一堂探讨何为成功购物中心，向来快言快语的A首先发言，其表示，好的购物中心少不了天时地利人和共同作用;抓细节的B则强调后期运营必然靠商场细节等服务带给消费者舒适度，让消费者满意才是成功的购物中心；擅长打心理战的C认为，一个购物中心要想运营成功，最关键是“走心”…….于是，一场商业地产头脑风暴上演。

正如前所述，近二十余年的商业地产发展，行业有了天翻地覆变更，打造一家深入人心的购物中心越来越难。所以，一个购物中心要想成功，总有其独特的一面，在当今商业地产市场，如若与其他走同样的路，必然进入同质化死胡同。

当然，成功的购物中心在某种程度上，又有共通之处。

多重因素铸造一家成功购物中心

首先，与项目抢占先机有关。现今，各种主题购物中心大势崛起，如博物馆艺术定位的K11、艺术主题北京侨福芳草地、女性主题的东京维纳斯城堡、海洋主题的香港青衣城等抢占先机，以不同主题吸引消费者。

其次是与项目所处位置有关。李嘉诚的地段论依旧适用于如今的商业项目上，地铁无缝隙对接、多路公交直达等等都成为购物中心运营成功的硬件条件。

再者，还与周边商圈客流有关。购物中心的消费人流一般由周边居民消费人流、交通带来的消费人流以及目的性消费人流构成，这其中以周边居民带来人流最为稳定，尤其是社区型购物中心，未来随着越来越多购物中心涌现，3-5公里社区消费更是主流。

当然，除上述所列之外，购物中心还依靠品牌的业态配比、品牌之间组合吸引各方目标客源，实现有效消费，当然，为拥有更多回头客，购物中心内部细节不可忽略，涉及卫生间、服务人员、公共区域、指引牌、停车场等诸多方面。

当然，能做到上述的这些，基本上都是成功的购物中心。但这其中最重要的一点就是，购物中心要成功必须要“走心”。正所谓“得心者得天下”，抓住人心的购物中心才能赢得消费者跟未来。

在深圳，未来也将拥有更多不同类型、走心的购物中心。其中便包括由深圳地铁打造的锦荟广场项目。那么，这个购物中心在“得人心”方面究竟又有何独到之处呢?下文一一解析。

发挥多维客流价值地铁锦荟广场拥有四大招术

作为体育公园式主题商业的锦荟广场，其由“体育公园+购物中心”组成全新模式，定位为“购、闲、食、乐、健一站式全感官多维活力城”。作为深圳地铁实力打造首个标杆型商业项目。其购物中心部分约5万平米，带约3.5万平米体育休闲公园，构成约8万平米地铁上盖多元休闲广场。

·引进三大主力店 吸引不同消费群体

一个商业项目要想拥有“钱景”，前提便是吸引客流。

事实上，地铁锦荟广场周边拥有大量高尚居住区，1公里核心商圈便拥有超33万人口，3公里商圈辐射人口则超65万，包括了1.5万名在校学生。而如何抓住周边庞大的消费群体，锦荟广场在引进品牌方面着力下功夫。

据了解，项目目前已确定了华润万家、迪卡侬以及中影国际影城三大主力店。

·其中，华润万家作为国内知名的连锁超市品牌，将在地铁锦荟广场开出1000㎡的精品卖场，以满足周边六约社区中高端家庭群体的需求。

·中影国际影城面积约2700㎡，将打造六约片区首个国际五星级标准的豪华影城。该影城的进驻，将会牢牢抓住六约、横杆片区庞大的电影文化族群，提升商场的娱乐氛围。

·值得一提的是，国际知名专业运动超市迪卡侬，将在锦荟广场开出3000㎡的门店，未来将以其丰富品牌吸引众多运动爱好者们。

毫无疑问，三大主力店将为锦荟广场带来不同的消费人流，超市与影院分属不同楼层，隐形中把这些不同需求消费群体在不同业态之间实现客流共享、转换。

·让运动成为主角 与体育公园互享客流

作为购物中心的配套，与地铁锦荟广场相连接的体育公园已引进了专业的大生体育作为管理机构。该机构专注于城市公共体育运营，其拥有非常专业化的教练团队，以及日常体育赛事组织经验。

根据规划，体育公园在运动场地的设置上，基本上是具有大众基础、需求最为广泛的基础运动，包括1个7人制足球场、4个篮球场、3个网球场、12个羽毛球场、攀岩墙，以及符合国际赛道标准的50x25米恒温泳池等。

专业的体育管理机构的进驻，如此丰富运动项目场地，必然会吸引众多专业的运动达人，周边的学生以及年轻群体来到体育公园，而丰富的体育赛事也将带来庞大的人流。

地铁锦荟广场在一楼引进的专业运动超市迪卡侬、休闲餐饮等品牌，将能够与体育公园形成非常强有力的客群互动共享。

无缝对接地铁人流 多首层设计引流

互联网离不开流量，商业地产也离不开人流。

地铁锦荟广场除了将利用业态、品牌等吸引周边庞大消费群体外，其本身正与庞大的人承载体--深圳地铁3号线六约站无缝接轨。为此，项目在接轨地铁基础上，创新商业规划，采用多首层独特设计，并因层适宜，每层专设出入口，如L1设有商场主入口及锦荟PARK住户入口，L2专设空中花园休闲平台，L3接驳六约地铁站，还通往体育公园和锦荟PARK公寓的大堂，L4专设休闲平台和体育公园入口，导入强大客流。

还原生活最佳FUN松感 丰富业态组合

作为一家交通枢纽上shopping mall，在兼顾社区家庭消费服务上，还另有新招。这其中便体现在业态组合上，项目从社区家庭消费需求出发，以“主力店+旗舰店+餐饮+休闲娱乐”多业态组合打造成一站式消费体验中心，还原生活最佳FUN松感。

一楼除两大主力店外，还将引进餐饮、化妆品零售及生活服务等业态;

二楼以满足儿童消费为目标，将包括早教培训、儿童乐园以及婚纱摄影、家居综合等业态;

三楼以品牌餐饮、品牌零售及时尚精品组合成时尚潮流人士聚集地;

四楼打造成休闲娱乐空间，除影院外，还将引进书吧、特色餐饮等业态。

按照业态比例，餐饮占比将达25%，时尚零售类占比23%，儿童业态与休闲娱乐业态占比均为18%。这意味着购物中心将引进更多特色餐饮、品牌餐饮、时尚精品等，一举改变商圈内缺少综合性性业态和娱乐、儿童等业态局面，将满足以家庭消费为主不同层次人群需求。

项目招商进行中 集团成立专业商管公司

目前地铁锦荟广场招商正在进行中，除三大主力店外，已经成功引进了星巴克咖啡、杨梅红、探炉、表妹茶餐厅、伟厨、自然派、等知名品牌。

毫无疑问，作为深圳地铁的首个购物中心项目，集团给予了非常重大的支持。然而这个项目仅仅只是深圳地铁大力开拓商业项目的序幕。

据悉，为了未来旗下商业项目得到更专业化的管理，深圳地铁集团已于2016年11月初成立地铁商业管理公司，在原来商业地产事业部的基础上，建立完善的商业开发、运营、管理团队。

最新消息，深圳地铁集团将于12月举行深圳地铁商业地产品牌发布暨地铁锦荟广场招商大会，届时还将推出红树湾项目10万商业三条地铁线交汇、前海时代8.5万商业、科技大厦、车公庙汇通大厦四条地铁线交汇、松岗6万商业、北站6万商业、安托山、长圳及与深业合作的塘朗城等10个商业项目。

显然，大幕徐徐拉起，深圳地铁在商业地产剧场的演出刚刚开始。