360度揭秘！上海静安大融城打造全龄时尚潮流聚集地
联商网消息：当商业地产供给过剩、同质化竞争日益严重，如何盘活存量资产成为商业地产行业亟待解决的难题。为此，一些商业地产企业开始摸索轻资产之路，抑或积极探索将成熟商业物业进行资产化管理，以降低融资成本、提高资金周转。
其中，光大安石旗下“PERE+REITs”房地产证券化融资模式的“首誉光控-光控安石大融城资产支持专项计划”已于2016年9月在深交所成功挂牌上市，这一合作模式，间接扩充了私募地产基金退出的途径。且国内目前类似的基金产品还十分稀少，对商业地产的资产证券化具有极大的借鉴意义。
事实上，光大安石投资通过对中国房地产市场的不断耕耘，荣登2016中国房地产基金综合能力TOP10榜单第一。从企业背景来看，光大安石基金原名亚雷投资，2008年被以光大银行和光大证券为主要股东的光大控股成功收购，其核心团队全部来自高盛、摩根大通、美林证券、雷曼兄弟、UBS、华平投资和麦肯锡等，业务集投资、开发、商业管理于一体。
从规模上来看，光大安石基金旗下大融城系列在中国的版图已经初现端倪。截止2016年，大融城管理/在建项目已达9个（重庆江北大融城、重庆解放碑大融城，上海嘉定大融城、重庆大坪英利大融城、新北京中心大融城、上海静安大融城、湖南湘潭大融城、青岛卓越大融城、南昌大融城）。未来5年内，光大安石还有望在全国推广复制25-30个大融城项目，管理商业项目资产规模将达到700亿元。
那在不少企业都在收缩阵线的当下，光大安石为何敢加速扩张？它所践行的资产证券化路径与国内多样化的轻资产模式有何大不同？联商网&搜铺网与光大安石（北京）资产管理有限公司副总裁兼商业事业部总经理周颂明先生进行了面对面交流。
（重庆江北大融城）
以下是采访实录：
联商网&搜铺网：光大安石的金融商业模式相较于行业其他企业有什么特点？
周总：对于购物中心开发运营全过程而言，新开业的购物中心实际上未并入财务报表，所以拥有低成本、长期资金的基金，意味着能帮助新开业购物中心安然度过培育期。而光大安石创新的金融商业模式，就是在为大融城长期持有物业的同时加速发展提供充足动力。
以2007年开业的第一家大融城重庆观音桥店（与联想控股属下的融科智地合作）为例，2013年以美元退出，内部收益率IRR达到30%的回报。2013年光大安石再与信托公司合作，通过团队悉心调整，年现金流由四千万飙升至1.27亿元，复合增长率高达40%，经过几轮融资，当时投入的基金基本都已经退出，但光大安石一直持有物业。
（光大安石（北京）资产管理有限公司副总裁兼商业事业部总经理周颂明先生）
（重庆解放碑大融城）
联商网&搜铺网：除了收购之外，大融城各地项目还有哪些合作模式？今年的发展计划是？
周总：除了重资产收购项目外，大融城也早已布局轻资产，例如和卓越集团绿地集团合作的青岛和南昌的大融城项目。未来，大融城的轻资产和重资产预计将各占一半。2017年我们将开出湘潭、上海静安及青岛三家大融城，其中上海静安大融城将是集团第六个开业项目，但光大安石仍在洽商多个已开业项目的并购案，不排除在静安大融城开幕前，有一至多个现成项目翻牌加入大融城家族。
（上海嘉定大融城）
联商网&搜铺网：相较于上海商业竞争激烈，多个购物中心一再延迟开业而言，光大安石大融城却在曝出接替星光耀仅一年多时间，就宣布将于2017年9月28日开幕，为何有此胆气与豪情？
周总：目前，国内各地的商业地产普遍放量，几乎没有一个项目会舒舒服服的没有竞争对手。事实上，大融城自创立以来，团队一贯以擅长打硬仗啃硬骨头而著称，依靠长期运营实力树立的口碑，大融城拥有大量品牌拥趸。
此外，静安大融城相对于竞争对手，在商业建筑体量，设施设备，场景动线等方面具有先天优势，全部自持的五栋商场构成的19万平方米的MALL足以承载最全最丰富的业态。现代商业，场景、氛围、休闲、人文、体验缺一不可，光凭规模尚不足以制胜，所以团队是否用心才是真正的关键因素，故我们在客群市场调研、由内至外的灯光亮化工程、屋顶空间、内外街连通优化、业态构成等一系列细节上进行了大量研究及创新，而用心经营“说到做到”正是大融城的座右铭。
联商网&搜铺网：大融城倡导“年轻时尚的生活方式”，定位为“因精彩而年轻”，打造“全龄时尚潮流的聚集地”。请诠释“因精彩而年轻”的定位及“全龄时尚潮流的聚集地”的概念。
周总：大融城的年轻定位指的是心态的年轻，而不是狭义的年龄段定位，凡是热爱生活具有年轻心态的任何年龄的客群都是我们的目标消费者。大融城五彩缤纷的LOGO代表生活五彩缤纷各有特点，一成不变盲目复制的商业不会成功，购物中心唯有因地制宜因人而异地随机应变才会成功。虽然同一商圈的客群基本一样，但不同的主厨由于辅料、烹饪方式、火候、摆盘不同，即使使用相同的食材，最终呈现的菜品味道也会截然不同。
（上海静安大融城效果图）
联商网&搜铺网：静安大融城如何在业态规划、品牌组合、建筑设计、场景氛围及景观设计，人性化服务等方面，让消费者踏上全新的体验之旅？
周总：静安大融城是大融城家族第六个成员，相比其他兄弟，静安大融城业态更全面，主题更明确，装饰更雅致，休闲体验更丰富。例如，屋顶将设有天空足球场和体育公园；万达影院将在项目里打造北上海规模最大设施最先进的大型影城——2800座（相当于三家大型影院），双IMAX巨幕厅外加9个标准影厅，配置远超五角场万达和宝山万达内的万达影城；还有乐运动运动馆、汇乐学儿童馆等室内场景均为创意迭出的主题设计。
具体而言，根据品牌定位，静安大融城将丰富多元的业态分布在5栋时尚艺术建筑当中：1栋主题为“尚生活”，定位家庭型商业中心，主力业态包括影院、大型超市、时尚、亲子、美食及娱乐；2栋主题为“乐运动”，定位北上海最大的运动综合馆，拥有楼顶灯光运动场和玻璃阳光泳池；3栋主题为“品滋味”，是区域内最集中的夜宵集合地，带来24小时的舌尖享受；4栋主题为“聚魅力”，满足各年龄层爱美时尚人士全面的私人护理需求；5栋主题为“汇乐学”，汇聚多形式多样化的儿童教育机构，寓教于乐，全面发展。
景观设计方面，则由泛亚国际景观（中国）机构担当。秉承大自然与梦想结合的理念，整个静安大融城项目运用了诸多符合定位的概念性设计，营造独特的年轻时尚潮流效果。诸如以一个巨型室内鹅卵石的雕塑空间，贯穿整个商业空间；凸出中庭设计概念，从天窗引入光线，使光源自上而下营造出动感的光舞画面，带出不同的光色变化；通过主环、黄光环、水蓝环的参差穿插，形成建筑物的“河水”流畅动线由室外伸延到室内。总体而言，静安大融城项目希望开业后能让消费者充分感受到时尚、休闲、生态的生活方式。
（上海静安大融城效果图）
联商网&搜铺网：上海静安大融城在集团内首创“竞标招商”模式，请问如今项目招商普遍困难重重，公司的底气来源于哪里？具体执行时，只看租金高低还是品牌方必须兼备特色及运营实力以及与商圈的匹配度？如果某些新兴品牌新兴业态，虽然非常契合本项目，但承租能力不高的话，是否会在前期采取某种共赢的合作方式？是否会带入一些特色自营项目？
周总：所谓竞标模式，我们首先从品牌库中筛选出符合我们项目定位的品牌名单，然后由入围的品牌方出具竞标方案，我们兼具商务标与技术标（例如个性化装修方案、跨界资源投入程度、创新差异化），所以最终选出的品牌绝对不是只看租金不顾特色的。我们也是非常支持新兴业态和新兴品牌的，所以集团还特意设立了消费零售基金入股投资孵化新兴商业品牌。
比如，重庆大坪英利大融城去年就推出了英伦风的室内主题商业街区——妙街，其中的特色小店都是团队走街串巷遴选出来的，以及重庆江湖菜特色品牌云集的愉筷江湖，和上海大悦城近日推出的日本拉面竞技馆有异曲同工之妙。当然，作为拥有丰富自营经验的开发商，上海静安大融城也会在自营方面进行一定的研究。
后注：顺应第三产业发展成熟的新形势，房地产业转型升级为企业谋求创新发展势在必行。全产业链的打通，迫在眉睫。光大安石投资开辟的地产基金创新之路，必将引领行业新的发展�！按笕诔鞘贝币丫戳�！
（联商网&搜铺网 郭歆晔/文）
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