编者按：本文系《联商网》年终特别策划“100种零售2017”系列文章。

-------------------------------------------

新年伊始，各种年终总结盘点策划层见叠出...

2017年的中国商业地产市场风起云涌。激战多年的“万科股权之争”以王石退出的形式落幕；万达将旗下的13个文旅项目卖给了融创；京东、阿里等互联网巨头纷纷跨界房地产；全国新开业大型商业项目数量已超2016年...破旧立新，革变通达。《联商网》特别盘点了2017年度最具代表性的商业地产十大事件，以此总结。

史上最密集调控“商改住限购政策出台”

事件回顾：今年以来，全国各地启动楼上调控政策。截至12月底，年内累计超过100个城市以及相关部门（县级以上）发布房地产调控政策，业内统计的政策发布次数超过250次。仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次，此外上海、广州、深圳、杭州、成都等其他城市发布政策密集程度超过历年。因此，2017年房地产行业的调控政策被称为“史上最密集”。

此外，今年调控苗头开始转向商业性质用房，全国各地陆续出台“商改住”限购政策。3月26日，北京市多部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明令禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途；随后不到一个月时间内，三次加码调控。除了北京，上海、广州、成都都进一步出台商住房调控政策，明确要求严禁把办公用地更改为居住用途，并对项目产品的开发、销售等方面作出了严格的限定。

点评：从范围上看，从一线、二线扩至三四线；从对象上看，从开发商扩展到中介、二手房业主；从手段上看，涵盖限购、限贷、限售、限价等...全年调控的力度大、范围广、时间长，号称“史上最密集调控”。从目的上看，旨在降低房价，而诸如北京燕郊房价“跳水”验证效果。反观这轮“商改住”，对公寓、写字楼有效，但对购物中心的影响不大。

王石退出“万宝之争”落幕

事件回顾：6月30日，众所期待的“万科2016年股东大会”召开，新一届董事会诞生，宣布郁亮为万科执行董事，而王石则出局董事会，这标志万科王石时代的落幕，更意味着持续多年的“万宝之争”正式落幕。最终，以王石出局、郁亮上位，深圳地铁集团成为第一大股东的局面而结束了这场股权大战。

点评：从去年的宝能万科，华润万科之争，到今年1月份深圳地铁集团入局，华润、恒大相继退出，深地铁成为万科第一大股东，这个号称“可以写进各种财经教科书”的资本故事明朗、结束。王石的离开，略显悲壮，市场更是对没有了王石的万科表示担忧。可就像王石自己说的一样，“我是万科文化的守望者”。

融创、富力联合并购万达旗下资产

事件回顾：“土豪”融创2017年“买买买”的节奏几乎停不下来。这一次，融创把手伸向了万达。

7月19日，万达商业、融创集团、富力地产发布联合公告，万达商业将北京万达嘉华等77个酒店，以199.06亿元的价格转让给富力地产，同时将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%的股权，以438.44亿元的价格转让给了融创集团。两项交易合计总额637.5亿元，成为目前中国地产史上最大规模的并购案。

点评：融创吞下万达，可以说是名副其实的2017年地产圈 “大事件”。业内人士分析认为，这是中国房地产行业产业整合的经典案例，相互成就，共赢互利。融创中国可能借此机会成为中国最大、世界最大的地产公司；而万达借此完成集团的战略转型。

王健林宣布万达彻底改别房地产

事件回顾：2017年8月，王健林在万达集团官方微信宣布：万达彻底告别了房地产！“瘦身，变现，收缩，退出”这是那段时间万达出现在市场最多的关键词。卖文旅项目给融创、卖酒店给富力、卖万达广场给信托机构...王健林完成了千亿的资产大腾挪。

点评：万达的这一系列让人眼花缭乱且又让人大吃一惊的资本运作，都指向了一个主线：轻资产。按照万达的说法，“万达只卖掉了钢筋混凝土的肉身，而留下了轻资产的灵魂”。只是，一身轻盈，带着“轻资产”上路的万达，能飞得更远吗？

苏宁入股恒大

事件回顾：11月6日，苏宁控股集团旗下苏宁电器集团之全资子公司南京润恒将向恒大地产战略投资200亿元，恒大地产增资扩股完成后，南京润恒将持有其4.70％的股份。在双方进行资本合作的同时，苏宁控股集团与恒大地产集团将在商业物业定制、基建物资的供应链及金融服务、智能家居与智慧物业服务、房产销售的O2O模式创新等方面开展全面合作。

点评：新零售元年，线上线下融合紧密。线上依托线下发展实体，线下借力线上发展智慧零售，已然成为行业一大趋势。此次苏宁与恒大的合作，一方面加快了苏宁O2O战略的执行和落地，另一方面恒大也能借助其遍布全国的互联网零售商业运营优势，完善社区布局，提升社区品质。

互联网巨头纷纷跨界房地产

事件回顾：10月24日，京东于北京举行京东房地产业务上线发布会，拟打造“大地时代”服务平台，覆盖住宅、商业地产、特色地产等市场使房地产行业与电商产生融合。

10月10日，在支付宝主办的“中国放心公寓联盟发布会”上，支付宝宣布已有超过100万间公寓正式入驻支付宝，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州8个城市率先启用支付宝信用租房。

点评：互联网企业布局房地产市场，意味着国内购房新模式出现了，租赁行业也将掀起一番热潮。且大多以住宅为进军房地产行业的首选，主要是因为住宅门槛低、受众广。在在政策引导下，长租公寓成为房地产开发的风口。

李嘉诚抛售在港资产587亿

事件回顾：从内地卖到香港，李嘉诚2017年不仅未在香港拿任何一块地，还抛售了587亿元资产。诸如9月抛售的山顶道两块豪宅地块价值20亿港元、9月抛售的山顶道两块豪宅地块价值20亿港元、11月402亿港元出售位于中环中心全部持有的75%股份、12月20亿港元出售和富萃物业等。

实际上，据不完全统计，自从2013年始，李嘉诚已经持续抛售在港资产套现逾1000亿港元，其中包括港口、连锁店以及电力企业等板块。

点评：事实上，抛售中国房产业务的不止李嘉诚，万达王健林、SOHO潘石屹这几年也在这么干，只不过李嘉诚把握的时间点更精准。或许，他们早就嗅到了中国疯狂房价背后存在巨大的风险，甚至是全球房地产的危机。像李嘉诚卖掉内地、转投海外买买买的项目，大多都是能源、基础设施、水务等基建项目，姑且“不能一夜暴富，却可以细水长流”。

2017年全年新开大型商业体超300个

事件回顾：据联商网&搜铺网不完全统计，2017年12月有超近60个大型商业项目挤入市场（商业建筑面积≥8㎡），整个四季度有120多个大型商业项目开业。加上此前统计的2017年一至三季度开业情况来看，2017年全年新开业的大型商业项目超过了300个，与2016年相比，数量略微增加、市场集中度增加。且涌入了不少明星项目，诸如苏中中心、深圳壹方天地、南京金鹰世界、上海万象城、武汉光谷k11、深圳万象天地、重庆国金中心、龙湖杭州滨江天街、重庆星光天地等。

点评：可以预见的是，挤入市场的新项目越来越多，反应出市场竞争之大。同时，2017年新开业商业项目的体量越来越大，像34万方的世界之花假日广场、36万方的苏州中心和深圳壹方城、50万方的南京金鹰世界和扬州金鹰新城城市中心。体量增大，一方面体现了行业市场信心充足，另一方面也存在资源利用不充足、坪效低的风险。

并购、调整增多

事件回顾：2017年商业的并购案越来越多，而且成交额都很大。比如融创438.44亿元收购万达13个文旅项目的91%股权、万科收购瑞安集团重庆天地项目79.2%股权、保利地产收购中航九悦荟，并更名为保利中航九悦荟等。

同时，市场的快速迭代，催生传统商场改造升级，不少已开业项目或更名、或调整、或转型。2017年以来，经过9个月调整后重开的万达广场备受好评，承载老上海人记忆的第一百货以全新面貌回归南京东路商圈，宁波奉化银泰城、常德步步高广场、泉州中骏世界城新馆、福州东百中心、南京金鹰湖滨天地B区、潍坊世纪泰华广场等都是调整、改造后重新开业的项目。

点评：从某种意义上说，如今的购物中心更像一个社交或者休闲娱乐空间，这变化源于消费升级的加快。随着社会收入、生活水平普遍提高及消费群体的年轻化，人们对于消费的要求已从物质享受逐步转向服务及体验享受，国内购物中心亦在体验式消费大趋势下积极开始了转型之路。而并购案的增多，尤其是一些专注线上的电商企业触角线下，并购线下实体商超，更能反映出不管是企业还是资本家，都还比较看好商业。

轻资产提速

事件回顾：广西北海万达广场、江西南昌西湖万达广场、河南新乡万达广场、上海颛桥万达广场、义乌佛堂宝龙广场、青岛新城吾悦广场等轻资产商业相继在2017年开业。以万达集团、红星商业、宝龙地产、大悦城地产、新城控股、保利商业、华润置地、凯德商用、绿地控股、光大安石、星河商置、九方、世纪金源等为代表的名企纷纷开启商业地产轻资产化转型。

点评：与重资产开发相比，轻资产的运营一定程度上规避了资金风险，转而只负责设计、建造和招商运营。在当下不少房地产开发商面临资金负载重的问题，这种“去重就轻”的做法，备受其青睐。不过，转念一想，轻资产运营，也意味着丧失了诸如租金收入等增值空间。

政策调控、英雄迟暮、开拓疆域、联合出手、退避市场...回首2017商业地产，是风云争霸，亦有举手投足间的实力之战。2017年风云已过，静待2018年的虎啸龙吟。

编后语

2017年堪称是新零售的元年，线上线下融合更为紧密。零售的新风口，新技术，新物种，新玩法不断涌现，资本，新玩家不断涌入，零售行业呈现出多年未见的活跃气氛。

一方面，阿里、京东等，电商平台开始大规模向线下渗透，线下扩张常态化，线上线下的融合开始从资本性融合向业务性融合迈入。另一方面，实体商业的价值更加凸显，优质的线下零售品牌将迎来估值井喷，回归价值之源。

一千个人心中有一千个哈姆雷特，当然，对于即将过去的2017年，每个零售人心中也有不同的感受和认知。

对此，《联商网》年终特别策划“100种零售2017”，通过梳理年度大事件，盘点行业，采访业内人，从另一个侧面来总结中国零售商业的2017，以此展望2018。

（来源：联商网 陈宁辉）