天蓝，草青，暖阳，随处可见的金黄梧桐......深秋的北京，算是一年中最好的时节，只需一张纸和一支笔，随时可入画。

这样一个午后，我们来到了北京世纪金源购物中心。这个被北京市民称之为“大贸（mall）”的商场，是中国首家真正意义上的 Shopping Mall，也是当时世界最大的单体商业建筑之一。

而这里，也是世纪金源进军商业地产的开始。从北京世纪金源购物中心开始，到全国商业项目遍地开花，现在的世纪金源商业，已经“轻重并举”地持有了超过80余个项目。

北京世纪金源购物中心不远处，就是此次和李赟约定的采访地点。李赟这个名字，寄予了美好祈愿——赟，意寓美好，“文”“武”“贝”三字组成，含义文武全才且富贵。按照《玉篇·贝部》中的解释：“赟，美也。”

没有辜负姓名所赋予的期待，李赟现任世纪金源商管集团总裁，文质彬彬，稳重通透。我们也希望通过这次和他交谈，得知世纪金源商管潜行十七年的思考。

疫情“试金石”

“疫情期间，其实大家的想法都变得简单了，唯一的问题和目标就是怎么防疫。经营本身是肯定是出问题了，面临的经营压力已经排在考虑事项的后面。”李赟说道。面对这场前所未有的“战疫”，所有人都在摸索中前行。

我们问他，觉得哪个地方最困难？在将近两小时的采访中，这可能是李赟唯一回答有些许犹疑的地方：“突然说最大的挑战，原本我想说物资，但没有什么是过不去的，做就好了。”

“其实没有什么问题不能解决，当你不非用单一的方法去做的时候，很多问题都是可以解决的，当然过程会比较痛苦。”

如今，疫情的阴霾已经逐渐过去，但对于商业地产来说，挑战可能才刚刚开始。李赟告诉我们，恢复期大家反而面临着更大的压力，因为要开始“算账”了，跟自己的“账”、跟第三方的“账”都要算一算。

“这个事情就摆在这里，而且绕不过去。”因此，在他看来，疫情反而充当了“试金石”的作用：“为什么是试金石呢？试金石就是要试出好与坏，看谁的经营能力强、家底厚，看谁的模式是经得起顺境和逆境考验。疫情也是一个过滤器，不好的被淘汰，好的留下来。这也相当于自身的抵抗能力经过一次大病后又提升了。”

他认为，这次疫情对于行业的启发，可能更多在于追本溯源，回到经营的本质上，让大家更脚踏实地，做自己该做的事情。

“认清形势，放弃幻想，把自己能干好的事干好，这是一个非常重要的认识。”李赟告诉我们，事物总要回到它自己本身发展的本质上，商业地产本来就是一个高投入、持续性强，但回报率相对较低的领域。

他称，随着地产格局发生变化，开发商也越来越清楚自己应该做什么，越来越接受社会上的专业分工，再结合背后的资本推动，大家慢慢该退的退、该进的进。

“退”就是对于集中所有的精力、资源和资本做好自己的主业，把偶尔为之的商业项目用合适的方式与专业的团队甚至是公司进行合作。

“进”，则是一批企业。这批企业对地产的态度发生了比较大的变化，不再把地产作为最核心、最底层和最唯一发展方向，而是要产业间协同，又有长年商业管理心得，会更加专注做商业地产，并且开始做轻资产或者业务的扩展。

在李赟身上，有着难得的清醒和通透，由他带领的世纪金源商管集团，也有着清晰的发展方向和定位。

“有别于那些以自持项目经营为主，地产持续且稳定供应商业地产的企业，世纪金源的地产按照地产的思路去走，世纪金源的商业地产按照商业规律和专业的方法去做，当然产业之间也是会协同的，但如果只靠自己的协同，可能项目数量、经营面积的持续稳定增加就会出问题，所以大家根据这种情况选择了不一样的路。”

轻资产潜行

出于对自己的定位和认知，从2016年开始，世纪金源商管集团就已经调整转型进入轻资产市场，推出“方圆荟”品牌。

经过近四年的加速布局，世纪金源商业在华北、华中、华南多个区域形成了系统完善的商业体系，除自持项目，目前轻资产方圆荟项目已签约拓展70余家。

“此前先做数量，以数量形成规模，规模扩大后强化资源协同能力。2021年更注重质量与数量的并重，对项目质量则提出更高的要求，即在保证质量的前提下达到数量的要求。” 李赟说道。

李赟告诉我们，现在回顾，基本上是国内大型商管集团迈出对外轻资产模式的时间点都是2016-2017年，大家惊人地一致。

“因为地产环境、经济环境和自身发展都发展到一个路口，不进则退。”他表示，2016-2018年，国内地产环境发生了一个比较大的变化，地产商不再像之前大干快上，模式发生变化后，就急需有真正能做经营的团队或管理模式，能够让自己的项目运转起来。

在他看来，每家公司和机构特点不同，世纪金源商管做轻资产最大的特点，是奔着解决资产方、经营者和消费者“三方”的问题而去的。

“世纪金源商管执行力比较强，目前轻资产项目也集中分布在已有购物中心的区域，这样优势更明显。”

李赟坦言，世纪金源商管在长达十余年的运营与管理中，不乏亲历“吃亏”、“踩雷”、“掉坑”的经历，所以确实能够帮助项目甲方解决很多问题，比如前期帮助项目招商销售，经营阶段提升投资回报、社会品牌效应，让资产保值增值。

“现在逐步有一些资产管理的手段和方法陆续可以用，这就特别考验“功夫”了。这不是做个PPT，编个故事，做个财报就能过去的，要做出价值来，这也是世纪金源商业低调务实帮大家解决问题的出发点。”

对于世纪金源来说，自持大型购物中心的经验，能够让其在内容的广度和深度上存在优势。

“因为亲历得太多，未来我们能够形成的产品线，包括能够帮助解决问题的项目就越来越多。”

一方面，有对大型综合性购物中心自持运营管理的心得；另一方面，世纪金源商管与合作的第三方也产生了可能性非常大的普遍性和广泛性的接触，并形成长期的经营合作关系，这不管对常规的轻资产或者是租赁项目的开发，以及招商、营运都会有很大的帮助。

最重要的是能够打造出模型。“比如我们的教育品牌、儿童品牌越做越大，越做越深以后，它就变成了一个产品。这个产品既能复制到其它的购物中心，把这个品类做深做透，也能够适合规模在两三万平米的项目，单独做成系列，这样无形中给商管的产品线提供了产品链的概念。”

值得关注的是，正在进行项目改造的合肥滨湖世纪金源购物中心将更名为“方圆荟”，这也是世纪金源商管首个更名的重资产项目。

对此，李赟表示，世纪金源集团内部已经开始在产业格局和布局上进行调整，商业、酒店、文旅投资、生活服务几个模块都走上了一条自己要独立发展的阶段。这时候，世纪金源商业就需要选择更加适合自己发展的路径。

“从2016年开始，我们就把“方圆荟”作为以后的商业项目主营品牌。以前商业是世纪金源集团的‘新军’，需要借势世纪金源品牌。现在既然要在各自领域里纵深、深耕发展，就要树立一个市场接受度高，老百姓认可，合作方能够认可的品牌形象。”

那么，未来是否也会陆续将自持项目更名为“方圆荟”？李赟给了我们一个肯定的答案：“所有的自持项目到现在至少已经开业在5到7年以上，北京世纪金源购物中心已经开业十六年了，接下来更多项目会逐步通过改造，有节奏地按照节点调整，给人一种旧貌换新颜的感觉。”

运营的本质

对于商业地产运营商来说，“运营”是一道永恒的考题。

“这么多年来，在商业地产领域，你看到很多出彩的东西都是企划营销相关的，而不是经营类的，当然企划也是经营内容的一部分，但真正谈到核心经营的，全国各商业提得相对会少一点。”

整个采访过程中，李赟总是提出疑问再随之给出答案。“难道我们真的是作为一个物业或者是居委会的角色，当商户碰到困难的时候找你吗？”“这是你要干的事情，根本不存在讨论的空间。”

那么，他所认为运营是什么？李赟表示，世纪金源更关注商户经营得怎么样，如何解决商户经营的问题。“可能会把它简化为比如说要关注销售，这是对的，但是太笼统，因为它是最后的目标。”

李赟给团队定的目标，是让他们更多考虑，怎么让商户在空间里面把生意做得更好，怎样把品牌越做越强，怎样让利润越做越高，怎样在商户经营上碰到困难的时候，给他们提供支持和帮助。

“举个例子，我不能帮助商户去提高销售，那能不能帮他降低成本？如果在销售额相同的情况下，帮他降低成本，其实还是有更高的利润空间。”

如此一来，世纪金源能够用各种办法让商户经营得到有效的提升，从而形成强的品牌能力，品牌能力一方面可以反哺在自己的经营场地，同时也能够对做更多的轻资产、重资产的项目产生协同效应。

以下为观点地产新媒体对世纪金源商管总裁李赟先生的采访实录：

观点地产新媒体：疫情后，咱们商业项目恢复情况怎么样？

李赟：如果从人流、车流来看，基本上已经恢复到正常水平了，甚至从9月份开始，特别是国庆期间，包括国庆之后的这一段时间，人流和车流是超去年同期的。总体来说，销售恢复到了90%左右，整体跟去年同期基本上接近持平的状态。

虽然客流逐渐恢复，但是商户恢复还没那么快。因为商户种类太多，而且做商业行业，不管是零售业还是餐饮服务业，其实都是个现金流行业，对大部分的商户来讲，现金流平稳、持续地流入，对他们的企业经营是至关重要的，这比其它行业更为凸显。今年上半年整整半年，现金流由一开始直接断掉，到恢复一点点，再到现在，很多商户的销售其实是恢复得挺好的，但是之前亏空很大，有实力的公司现在还在慢慢恢复，但是很多相对小的公司已经不具备恢复的条件了。

零售和服务行业对于从其它方面拿到一些金融的支持其实是非常难的，不管是银行还是其它的金融机构，因为还是要抵押的，国内的银行不太支持这种模式。

这次也验证了一些事情，一些经营者或者品牌，或者一些模式其实就被这次验证了，真的具备能力的可以重新上路，继续好好地发展。靠一时的风口效应或者其它存在的，可能就确确实实要退出舞台了。

观点地产新媒体：2016年，世纪金源就进入了轻资产市场，也推出了自己的品牌，能不能和我们介绍一下轻资产发展的状况？

李赟：我们是从2016年下半年开始，也算是“试水”，刚好也是机缘巧合，在我们比较成熟的区域，有一些项目的前期接触和接洽。如果讲专业水平，很多公司和机构总体来讲专业水平都是达到水准线以上的，只不过可能大家擅长的点不一样。

世纪金源商管集团最大的特点，是奔着解决资产方、经营者和消费者“三方”的问题而去的。底层是购物中心经营、商业地产经营有关的基础能力，这个基础能力是大家都应该能做到的。

从消费者的角度来讲，也对购物中心的同质化有点深恶痛绝。这也说明一件事，大家水平都差不多，都是在一个区间范围内分高低和上下。

在这方面我们觉得世纪金源商管能做到的，一个是执行力比较强。另外一个，我们轻资产项目地域分布、数量的多少、体量的大小，是跟我们在这个区域或者这个省份的省会城市的项目有密切关联和关系的，这其实就是一个优势转换的问题，我们没有特别盲目地要布满全中国。

这样我们的优势会更明显，不管是标杆项目的标杆影响，还是通过原有的标杆项目搭建了与所有合作伙伴的合作平台。

观点地产新媒体：世纪金源本来就有自持商业项目的经验。

李赟：对，我们做自持项目时间比较长，数量比较多，开发面积、管理面积是比较大的，这也有一些经验。购物中心一般都叫一站式生活中心，但是仔细去看会发现两个大的问题：第一，没做到一站式。场就这么大，怎么做一站式呢？其实是不太现实的，所以在内容的广度上大家都有所侧重，所以才会出现很多产品系列。

我们的购物中心体量都比较大，所以在涉及到的业态方面是能够具备可进商场部分的全覆盖。我们能够做到经营的广度，这可能是很多同行的项目不太具备的。具备了经营广度，我们的深度经营就逐渐做到位了。

因为世纪金源商业一方面对运营大体量购物中心有自己的心得，同时也跟要合作的第三方产生了可能性非常大的普遍性和广泛性的接触，而且形成了长期的经营合作关系。这样无论是常规的对于轻资产或者是租赁项目的开发，包括招商、营运会有很大的帮助和好处，但同时最重要的是打造一些模型出来。

比如说教育品牌、儿童品牌，当年只以招商为目的，在后来的运营中发现这个品类越做越大，越做越深，逐步演化成了一个产品，这个产品既能复制到其它的购物中心项目里去，把这个品类做深做透。同时像教育类的这种一站式的服务平台，很多社区商业和规模在两三万平米的项目，可以单独做成系列，这样无形中给商管的产品线提供了一个产业链的概念。

一方面我们能够善于把事情落实，另外一个有超大规模购物中心的底子。见过与经历过的都成为常态工作，未来我们能够形成的产品链、能够解决问题的项目就越来越多，而且背后有资源支撑，它形成一个良好循环。

基于长期自持自营，世纪金源商管团队的规模、对企业文化的认识、工作的时间、工作的风格是比较趋同的，现在全世纪金源商管至少有60%到70%的人是工作过5年时间以上的，工作满10年、15年的也不占少数。

观点地产新媒体：世纪金源商管理轻资产拓展有什么目标？

李赟：2021年是质量和数量并重，大家先做数量，有了数量能做规模，规模大了以后资源协同能力会更强，自然会把质量做好。到了这个体量的时候，我们就会在项目质量上提出更高的要求，就把这两个顺序稍微微调一下，在保证质量的前提下达到数量的要求。

很多事情是螺旋上升的，不太可能是直线上升的，你可以对一个项目精雕细琢，我们国内也不乏这种项目，单个项目全国知名，但是它再也不做第二个项目或者第二个城市，这种事也挺常见的。

如果一旦做数量，就一定会涉及到管理方式和方法，当超出一定数量范围的时候，规律上会发生一些变化，你原有的一些管控方式、方法，包括系统、人员的配置、组织结构模式就发生一个结构性的变化。

观点地产新媒体：结构发生了怎样的变化？

李赟：我们以前只有两层结构，总部和地方项目。但是现在是总部、大区、省份，再到项目，这样就变成四层了。表面来讲，不但没把公司做简单，反而做复杂了，但这种复杂是有它的原因的，我们的团队能不能适应这种分层管理和区域管理，系统能不能跟得上，资源配置能不能配到老项目以及新项目之间，当达到一定规模的时候享受规模红利，也要进行一个盘整。

未来可能会通过类似于合作和租赁来产生一些新的类自持项目。很清楚的是，一个租赁项目，它其实操作投入的资金，包括后期整个操作过程，包括盈亏的测算，其实都跟自持项目非常接近，而且从某种程度上来讲，它可能风险会更大，因为自持项目产权属于自己，投资回报期早一些晚一些，当年少或者多是可以接受的。

但是，如果是租赁项目，日常的租金压力是非常现实的，而且不是跟自己，而是跟别的甲方，所以我们可能会在下一步，在我们重点要发力的区域、省份，会在重点城市加大租赁项目的数量和比重，让它能够发挥出在原有体系里边自持项目所发挥的那种重要程度、榜样效应，或者是资源汇集的平台。

当然集团自己开发的重资产和自持项目一定是一个部分，但是我们还是为了把主动性掌握得更强一点，可能会加大一些合作和租赁项目的比例。

观点地产新媒体：和艺术文化等相关的商业地产会不会是未来的方向？

李赟：我觉得应该是。这些东西在目前来看都是表面的，但其实越往后，它其实会变成一个商业综合体内容的部分，比如说北京购物中心再过几年时间，第一批大的主力商户就都到20年了，北京购物中心也会相应做一个巨大的结构上的调整，这个调整要上好多档次。

以前大家提这个文化，都知道文化招商很难，因为没有多少文化类型的企业，他们扛不住租金。就算不要他的租金，并且给他装补，开业以后运营也会亏损，这样就没法持续。

所以，我们未来可能会以自己为主导做一个大的文化板块区域出来，里面我会有传统的方式进行一些招商，把一些好的和文化相关的业态引进来，同时可能会增加很多原有在购物中心规划里面不会涉及到的内容，比如说展览类的，比如说演出类的。

观点地产新媒体：北京世纪金源购物中心在之前也有做过一期CMBS抵押贷款，后续咱们持有的其它项目或者说其它的购物中心有考虑过吗？

李赟：CMBS是国内推的资产证券支持计划其中一个具体落地的体现，对我们来讲这其实也是在验证一个商业地产项目全生命周期的过程之一。

对我们来讲，融资的渠道相对来讲还是比较畅通，我们对资金的需求不是那么大。做这件事，一方面是给我们提供新的资源储备，为我们下一个阶段租赁或者是投资一些项目有准备。

但更重要的是，因为这件事说的人多，做的人少，刚才咱们讲了半天，给我们现在甲方的经营，其实最终的核心目的，很多甲方还是一个资产管理的概念，有保值增值的概念，但是怎么体现增值呢？要么就是退出，不管是公募REITs还是出售，但是在过程中，像资产证券支持计划是一个比较现实的融资的方式。

我们进行得还是比较顺利，既解决自己实际的问题，同时也为将来真正地把一个商业地产项目全生命周期服务到位，解决别人的问题，现在自己当“小白鼠”先试一试，大概是这个目的。