解读宝龙商业2021半年报：核心净利润大涨近六成
业绩摘要
总收入11.71亿元，同比增长34.8%
归母净利润2.03亿元，同比增长40.3%，归母核心净利润2.31亿元，同比增长59.4%
商业新增签约面积227万平方米，住宅新增签约面积477万平方米
整体出租率提升至92.3%
毛利率提升至32.8%，同比增长3.5个百分点
经营性净现金流4.44亿元，同比增长69%
拟派发中期股息每股0.15港元，同比增长50%
8月19日，宝龙商业管理控股有限公司（HK.9909）召开2021年线上中期业绩发布会，宝龙商业董事会主席许华芳、执行董事兼总裁陈德力、执行董事兼首席财务官张云峰、副总裁唐剑锋共同出席。
上半年以来，宝龙商业快步成长、多维精进，在战略布局、经营管理以及科技赋能等方面取得显著突破。宝龙商业董事会主席许华芳表示，宝龙商业一直以来执行的战略是“好生意才会去推进”，不会追求低效扩张和发展。宝龙商业走得是差异化路线，高度聚焦长三角和大湾区，以“3+1”产品线为主，实现大中小项目全覆盖。尤其是在长三角地区，宝龙商业的目标是做到最大最强。
▲宝龙商业董事会主席许华芳
谈到供需结构平衡政策，许华芳强调，这对行业的长远发展是一个重大利好，因为无序的供应才是商业地产竞争的最大困境。他指出，除了增量之外，存量也需要特别关注。未来，宝龙商业将通过自身研究及外部咨询研究长三角和大湾区的购物中心的发展趋势，力求对未来战略发展的执行更加精准。
盈利能力稳步提升 获国内外大行看好
中报数据显示，2021年1-6月，宝龙商业实现营业收入11.71亿元，同比增长34.8%；归母净利润2.03亿元，同比增长40.3%；归母核心净利润2.31亿元，同比增长59.4%；综合毛利率为32.8%，同比增长3.5个百分点。与此同时，公司持续为股东缔造高额回报，拟派发中期股息每股0.15港元，同比增长50%。
宝龙商业的营收主要包括商业运营和物业管理两大业务版块，占比分别为80.5%和19.5%。其中，商业运营业务实现营收约9.43亿元，同比增加34.5%；物业管理业务实现营收约2.28亿元，同比增加35.7%。
今年上半年，宝龙商业经营性净现金流为4.44亿元，与去年同期的2.62亿元相比，爆增69.5%；资产负债率从2018年的89%降至今年上半年的53%，已连续近三年时间处于健康合理的指数空间，持续保持财务稳健。
正是得益于良好的盈利能力、高现金流以及低负债率的稳健财务表现，宝龙商业广获国际国内知名投行的看好。上半年以来，包括花旗、野村、杰富瑞、农银国际、摩根士丹利、东方证券、中金公司等在内的国内外知名投行相继发布看好研报，给予宝龙“买入”或“跑赢大市”评级，并有多机构提升目标价，坚定看好公司长期投资价值。
潜龙在渊之后，便是飞龙在天。2021年是宝龙商业启动“新五年战略规划”，朝着“自持购物中心超百座以及核心利润超百亿、权益销售额超千亿、上市公司总市值超千亿”目标前进的第一年。当然，稳健且亮眼的财务表现是宝龙商业规模化扩张的强有力支撑和最大的底牌。
经营指标全面提升 积极外拓巩固优势
今年上半年，在年初既定目标的指导下，宝龙商业继续抓经营、强品牌、优管理、塑团队，进一步提升运营管理效率，经营指标大幅提升，全面恢复甚至超越疫情前水平。
具体来看，截至2021年6月底，宝龙商业整体出租率提升到92.3%；可比项目客流较2020年同期提升约56%，较2019年提升约8%；可比项目销售额较2020年同期提升约51%，较2019年提升约10%。
今年下半年，宝龙商业计划实施精细运营及第三方顾客体验评审，制订老项目经营调整方案，提高市场竞争力及租金水平，进而全面提升经营品质，进一步提升整体出租率至93%以上。
在精细化运营方面，宝龙商业已有成功的案例可供借鉴。晋江宝龙广场于2013年12月20日开业，购物中心面积10万㎡，总铺位数约200个，出租率最低时为73.7%。经过引进标杆品牌、提升营销活动和空间场景改造等优化提升之后，晋江宝龙广场实现了满铺经营，出租率高达100%，日均客流提升50%，日均营业额提升51.85%。
▲晋江宝龙广场
在新签约项目方面，截至今年6月底，宝龙商业共新签约23个商业项目，新签约总建筑面积227万平方米，长三角新签约项目面积占比达77.7%�？杉凇�1+1+N”战略推动下，宝龙商业在加速布局长三角城市群，继续巩固区位优势。此外，宝龙商业还于7月成功签约厦门地铁，获得1号线将军祠等4个综合开发用地项目的租赁经营权。
在项目开业速度方面，宝龙商业在2019年新开商业项目6个，2020年新开商业项目9个，2021年计划新开商业项目22个，布局速度在逐年提升。
今年上半年，温岭、诸暨、舟山三个宝龙广场以及宁波慈城骢马河文旅项目精彩开业，现场异�；鸨�。其中，温岭宝龙广场作为宝龙商业2021年首开项目，引进了首进温岭市场品牌68个，首日客流量突破19万人次，出租率达100%，预计2021年将实现全口径收入3884万元。
▲温岭宝龙广场
根据规划，今年下半年，宝龙商业还将有18个商业项目亮相，其中宝龙广场10个，宝龙天地3个，宝龙星汇项目5个，这些项目主要集中在长三角和珠三角地区。宝龙商业坚定不移地执行“重点聚焦长三角、发展粤港澳大湾区、积极拓展优质机会型地区”的布局战略，其商业版图也在不断扩大。
未来，宝龙商业将继续加速拓展轻资产项目。诚然，商业地产项目前期资金投入巨大，回报缓慢且周期长，所以在追求高速扩张的道路上，“变轻”是必然趋势。轻资产模式有利于优化资产组合，释放商管运营价值，但对商管企业的战略布局、运营能力有更多的要求，而宝龙商业的轻资产模式已日趋成熟。
全新定义人货场 构建智慧商业生态圈
数字化购物中心如今已成为未来商业发展的趋势，一直以来，宝龙商业深刻认知着商业新趋势，持续强化科技赋能，积极推进消费供给端的数字化，不断探索智慧商业发展新模式。
作为一家拥有20余年商办资产管理运营经验的企业，宝龙商业现已形成“点-线-面-体”的发展体系，并以全新理念提出了科技能力在商业运营中的核心地位——打造一个连接所有参与者与资源、打通产业上下游和内外界面、驱动业务升级的数据内核，创造新的价值空间。
早在2018年，宝龙商业就与腾讯合作启动了“纽扣计划”。以该计划为起点，宝龙商业的智慧化转型也在不断推进，从SAAS到PAAS，成功构建智慧商业大数据平台。今年5月，宝龙商业继续深度绑定腾讯，双方以同条件各自向悦商科技增资五千万，进一步打造科技内核，建立生态优势。从而，宝龙商业将以腾讯合作为规划基础，通过植入新技术力，获得研发加速，成功连接优势内容资源，已形成从底层增强到智能化再到内容导入的数字化之路。
例如，以上海宝龙宝杨广场为试点，宝龙商业重点落地了智慧安防服务、智能清洁机器人，用智能提升效能，以科技赋能管理，科学优化人员编制，合理管控运营成本。此外，公司还发布了VIP会员停车预约、智能卫生间、智慧贵宾室以及高端会员尊享服务等创新性产品，不断创新商业空间场景，让消费者的购物体验变得更便捷、更智能、更安心。
展望下半年，宝龙商业将秉承“让空间有爱”的企业理念，聚焦经营提升、规模扩张、智慧商业、物业管理四大方面，围绕“点-线-面-体”的逻辑重点打造“宝龙商业生态”，全面提升经营品质，进一步提升公司品牌影响力，为客户和投资者创造更广阔的价值空间，为城市成长和美好生活赋能。
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