来源/联商网&搜铺网

撰文/拾一

编者按：站在时代更迭、城市更新的浪潮之下，商业年年在变，并无时无刻不在考验我们的“随机应变”。

去年因疫情影响，不少购物中心纷纷推迟开业，引发2021年的积累爆发。据联商网零售研究中心统计，2021年前三季度全国新开业的商业项目数量为273个(不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼、纯商业街区，商业建筑面积≥2万方)，同比去年上涨65%。预计在2021年全年的新增开业数量将迫近500家。

结束2021年的“紧张”与“兴奋”，2022年全国新商业项目供应情况如何？各个企业将如何展开实力竞争，抢占市场份额？有哪些头部商业项目值得关注和期待？行业将呈现哪些新的发展趋势？

基于此，联商网零售研究中心盘点了华东/华南/华中/西南/华北/西北/东北全国七大区域（不含港澳台）2022年拟开业的商业项目，以供行业参考。

本期关注东北地区。

据联商网零售研究中心统计，辽宁、吉林、黑龙江、内蒙古东部（呼伦贝尔市、通辽市、赤峰市、兴安盟、锡林郭勒盟）四省市计划2022年开业的商业项目共计28个（不含专业市场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万方，且不含未披露或开业时间不详的项目），新增商业建筑面积超223.6万方，平均单体建筑面积超过8万方（哈东万达广场与哈尔滨孔雀时代广场为存量改造，不计入新增商业面积）。

沈阳数量、体量均领跑，省会城市成为商业热土

从开业数量上看，东北地区2022年拟开业项目最多的省份是辽宁省，拟开业商业项目为13家；吉林省紧随其后，拟开10个购物中心；黑龙江省则拟开5个购物中心，位列第三；内蒙古东部拟开购物中心最少，仅有1家。

从城市分布来看，省会城市依然是商业热土，远超省内其他城市。而三大省会城市中，沈阳在开业数量位居榜首，拟开业购物中心达10家；长春拟开业购物中心7个；哈尔滨拟开业购物中心4个。除了三大省会城市，大连拟开业购物中心3个；通化拟开业购物中心2个；大庆、白山、兴安盟拟开业购物中心各1家。

从新增商业项目体量上看，依然是沈阳领跑，新增商业建筑面积超85.8万方；排名第二的为长春，将新增65万方；然而第三名并非开业数量排第三的哈尔滨，而是将新增22.7万方的大连；哈尔滨以新增21万方位列第四。大连实现“翻盘”的原因在于，哈尔滨4家拟开业购物中心里2家大体量的购物中心均为存量改造（哈东万达和孔雀时代）。除此之外，其余城市新增体量均为超过20万方。

2022年，西北地区拟开业的28个购物中心中，规模在2至5万方（含2万方，不含5万方）的有9个，占比32%；规模在5至10万方（含5万方，不含10万方）的有7个，具体占比约25％； 10至15万方（含10万方，不含15万方）的有7个，占比约25％；15万方以上（含15万方）的有5个，占比约18％。

对比联商网零售研究中心去年年末所统计的“2021年东北地区拟开业的商业项目”数据，可以发现，2022年东北拟开业商业项目数量明显有所下降。但值得注意的是，2021年东北地区实际开出的商业项目实则远低于原计划，这其中，一部分因未及时完工或招商不利不得不延缓开业；还有很大一部分则成为了开业时间“明年复明年”的烂尾项目。

一线商业品牌已在“在路上”，东北商业进入“大牌时代”？

一直以来，提到东北地区，就避不开“投资不过山海关”的评价。从数据来看也印证了东北地区商业的“冷清”，从2022年拟开业的商业项目上来看，横向对比，在全国七大区域中，东北地区新开项目数量是最少的，而这种情况已经持续了数年。

可以发现，在东北地区多数城市中，本土开发商延续着强势表现，以吉林省为例，9个2022年拟开购物中心，半数以上商业项目是由本土企业开发，以吉林大众置业集团为例，除了二道活力城，其开发的北湖魔都活力城、摩天活力城二期、星光活力汇等项目都处于在建状态，有望在未来2、3年内建成开业。

虽然在建项目不少，但本地开发商们的日子过的也并不舒坦。作为吉林省会城市但长春就在在近两年接二连三的遭遇商场停业潮，前有重庆路活力汇因经营不善闭店停业，后有中东七彩城没有熬过疫情冲击……

事实上，这也是东北地区商业的缩影。而相比于长春等省会城市，在牡丹江、鞍山、丹东、盘锦、通化、四平等城市，更多的大型商业项目往往以“烂尾”告终，或建成数年始终无法开业，或直接在建设阶段“卡壳”。比如号称具有国际水准的鞍山庄士中心城，建成已有近5年时间，至今仍未开业。类似的项目不胜枚举。

不过，东北经济一直以来都是机遇与困境并存。近年来，面对着日益饱和的一线城市高端市场，一线商业品牌们开始寻求开拓新一线城市和潜力二线城市。而东北地区的三大省会城市也因此迎来了从南边吹来“暖风”，这些向下的进击的高端商业品牌，一方面推动着二线城市高端商场进化，另一方面，也在改变着所进城市的商业格局。

可以发现，沈阳2022年拟开业的商业项目中，不乏华润、龙湖等商业巨头的身影。同样，长春也吸引了这些外来企业，据了解，龙湖天街已签约落位净月区，中粮大悦春城也有望落位宽城区，而老牌商业企业太古集团也被传出和净月区合作。

相比于本地企业所开发的项目，这些高端商业往往拥有更加优秀招商运营能力。或许在未来几年里，随着这些高端商业项目的落成，将会为东北地区引进更多的高端品牌、首店品牌。

整体来看，外来开发商的到来，无疑将进一步促使东北商业加快进化脚步，改变老牌本土商业大多固守陈规的现状。但是，值得注意的是“外来和尚”能否“念好经”仍是未知数，比如将在明年开业的哈尔滨孔雀时代广场，就是由原来的哈西吾悦广场，从哈西吾悦广场正式到本土企业黑龙江君贵从吾悦接盘，不过短短数月。

在寒冷的东北商业“土地”上开出花并非易事。华润系、龙湖系、中粮系等一线品牌的项目能否成功，不止需要品牌力，对于当地商业的解读与优秀的运营力同样很重要。

来势汹汹的外来商业品牌与升级求变的本土地产企业，未来5年，东北商业是否会发生翻天覆地的变化？让我们拭目以待。

附2022年东北区域拟开业商业项目统计：