联商快讯：2022年全国两会召开在即，全国人大代表、步步高董事长王填今年两会已准备9份建议。其中之一是《关于实体企业自持商业不动产，融资不计入房地产调控范畴的建议》。具体内容如下： 

案由：

近年来，在经济下行压力和宏观调控下，商业不动产发展在逐步放缓，而此次突发疫情对零售、餐饮、娱乐等行业的冲击，也对商业不动产带来巨大压力，也使我们更直观的看到经济部门之间的紧密共生关系，更需关注商业不动产在经济发展和社会稳定等方面的作用。 

案据：

一、商业不动产不同于住宅，应将商业不动产从房地产调控中分出来。从价值属性来看，商业不动产的价值与经营绩效有着显著的正相关，本质上是以经营为抓手的服务业，是靠实干和艰苦经营创造的价值，而住宅价值受益于自然升值；从收益属性来看，商业不动产的收益率较为理性，毛租金收益率一般为5%-8%，按照商业不动产50万亿元的存量，每年租金的潜在财富效应可达3万亿元，如若参照国际市场30%的证券化水平，可形成逾15万亿元的可投资市场，具有较强的财富效应。

二、中国房地产的问题是一个系统问题，其调控也应是在全面系统化的平衡和抉择中推进。商业不动产作为空间载体，其提供的空间服务是产业发展的重要生产要素，对于解决社会就业、满足人民群众消费转型和促进经济发展有着重要的作用。对商业不动产的一刀切，大大抵消了住宅调控的效果，丧失了利用商业不动产来重塑中国房地产和金融循环的机会，压制了中国商业不动产的活力，延缓了本该蓬勃发展的城市空间服务的升级，实际上严重阻碍了中国城市竞争力的塑造。 

建议：

1、将商业不动产从住宅调控中解放出来

商业不动产不同于住宅，具有较强的生产性基础设施属性，涉及众多行业和众多个体，服务无数中小微商户和大众群体，产业调控对于商业不动产应该区别对待，房地产调控的对象应是住宅市场调控，应将“房地产调控”改为“住宅市场调控”。

2、实施积极的金融政策支持

由于商业不动产整体贷款额度受制于整个住宅调控，银行将商业不动产项目列入房地产控制类贷款，造成商业不动产贷款审批难，建议商业不动产贷款额度从房地产总额调控中分离出来，支持与实体密切相关的商业不动产贷款审批，配套中长期贷款产品，鼓励商业不动产行业的并购重组贷款，鼓励保险、社保等资金投资于商业不动产。