3月年报季，龙湖集团（以下简称「龙湖」）的商业赛道祭出了「大杀器」：

2021年，13城61座商业项目收租81.5亿，已经启动的轻资产板块也官宣：2022年即将开业运营轻资产项目不少于5座。

龙湖，是真「可怕」。

从业主的角度来看，29年时间打造出了这么一家稳健、高度自律、多业态发展的企业，无疑是穿越周期的典范；

站在从业者的角度，一家相对能够最大限度体现自身价值的航母级企业，不仅能带来快速有效的知识经验积累，也能换取更畅通的职场进阶通路，自然相当诱人；

而若是第三方视角，质效并存、各项数据表现优异、企业前瞻性眼光及投入远高于同行的龙湖，一定是记录者们最密切「观察」的对象。

不过，继年初龙湖智创生活分拆上市大事件之后，在3月底的龙湖集团业绩发布会上，龙湖管理层给予了商业轻资产模式更多着墨：

龙湖商业未来将以「轻重并举」的发展模式，与更广大合作伙伴共享资产管理价值。这意味着龙湖商业在轻资产赛道上将全面提速。

这一着棋，似乎并不算新鲜，甚至有人觉得龙湖在轻资产赛道上有点「慢半拍」。

在我看来，虽然近几年的布局速度与规模都有所提升，但龙湖从来不是一个一心求快的企业。

在众多高阶对手早已深入轻资产赛道的2021年，龙湖才低调宣布进军轻资产，更像是做好万全准备之后的水到渠成。

于是借此契机，结合前不久的业绩发布会，分享一些个人的观察与思考，抛砖引玉。

01.

龙湖年度业绩会上

释放了哪些重要信息？

3月25日，龙湖召开了年度业绩会。

尽管疫情的不稳定性给市场大环境带来了不可避免的影响，但2021年，龙湖在行业数据和公司业绩上都再创新高，集团的各航道业务继续稳健前行——

地产开发实现合约销售2,901亿，同比增长7.2%；租赁住房整个航道迎来盈利元年；由商业运营、租赁住房及物业管理等组成的经营性收入实现188亿，同比增长39%。

聚焦到商业运营航道上，龙湖商业的表现同样可圈可点。

2021年，龙湖共计在全国多座城市保质保量地开出了12座商场，并凭借上半年先后入市的龙湖长沙洋湖天街和武汉江宸天街，首次在华中地区开业运营。

截至2021年12月31日，龙湖已开业商场建筑面积为594万平方米(不含车位面积)，整体出租率为97.2%；开业商场的同店销售额和日均客流同比均实现超20%的增幅；商业租金收入81.5亿，同比增长40%。

*武汉首座天街购物中心——武汉江宸天街

不可否认，商业项目的综合运营能力，通常直观体现在销售额、客流、出租率及租金收益等多个维度。

其中，「收租能力」又被视为评判企业轻资产运营管理能力的一项重要指标。

就这个维度而言，一年收租约82亿的龙湖商业显然已经达标，即便是与早就进入这一赛道的诸多高能效同行相比，龙湖的表现也堪称优秀。

*已开业项目数量与龙湖差距不大的大悦城控股，2021年购物中心租金收入约28亿；拥有多个城市标杆甚至重奢项目的华润置地，2021年购物中心租金收入139亿。

也正因如此，龙湖认为，大举入局轻资产赛道的最好时机已经到来。

无论是集团年报还是公开报道，「轻资产运营」都被放到了十分醒目的位置。从筹开项目的布局来看，轻资产项目的占比也十分明显——

2022年，龙湖将有13个重资产商场在上海、北京、成都、重庆等城市亮相，同时还有不少于5个轻资产项目落地。

「二十年的经验积累与团队历练，龙湖商业运营开启轻重并举模式，在一二线城市网格化布局提速。」

这是龙湖2021年报中「主席报告」的原话，也足以说明，龙湖商业的的确确做足了前期准备工作，选择在最恰当的时间做了他们认为最正确的事情。

02.

轻资产早已不新鲜

但龙湖商业入局「正当时」

不打无准备之仗，这是龙湖一直以来给我的印象。

无论是早期住宅地产的稳步开发，还是后来商业地产的异军突起，乃至物业管理与长租公寓业务的开拓，龙湖都无一不是筹划周详、有备而来。

在轻资产赛道上的决策与布局，亦不例外。

龙湖商业2000年起步于大本营重庆，2003年第一家购物中心——重庆龙湖北城天街开业，2013年开始，「持商业」成为龙湖的核心战略之一。

同年，龙湖商业开始走出重庆地区，陆续进入到成都、北京、上海、杭州、苏州等地，开启全国化布局。

随后在2015年左右，每年的新开项目保持在3-5个，而近两年，这个数据更是达到了10座以上。

近20年的运营成果，佐证了「持商业」战略行之有效。

当布局的速度与规模都上来之后，龙湖商业在2021年3月，以一张「知轻重、有所为」的海报，宣布全面启动轻资产模式。

很快，三个轻资产商业项目在重庆、杭州两地签约落实；2022年初，又相继在成都正式签约了两个轻资产项目；随后，杭州第二座轻资产项目与上海首个轻资产项目都接踵确认。

如此的效率与节奏，龙湖商业显然早有准备。

正是因为「早有准备」，所以从龙湖商业的主观立场出发，选择入局轻资产的时机，一定是其认为最合适的。

而站在第三方观察者的立场，我们也同样认为龙湖的轻资产战略「正当时」，这一判断主要基于以下四个方面：

①国家战略：

土地交易产生的GDP增量转向土地持有运营的GDP增量发力，这对于一向重视长期运营的商业地产行业而言绝对是一大利好，这其中，城市更新与轻资产更将成为未来持有运营的两大重点领域；

②时代背景：

恰逢内地高线城市（商业相对发达的一线及新一线城市）进入存量盘活和城市更新的时代背景，对于拥有成熟运营经验和专业商管能力的企业而言，这无疑是时代所造就的巨大机遇（通过轻资产战略，可以用存量改造的模式进入更多城市优质商圈地段）；

*武汉江宸天?街?

③外部条件：

龙湖商业品牌特征已经形成，且具有极强的市场认知度，TO G端与TO B端对于龙湖天街品牌都已相当熟悉，这些都将为其入局轻资产提供更稳定的资源支持与市场认可；

此外，较早进行轻资产布局的企业如万达、华润、大悦城等，都有多个已成型的在营轻资产项目可作为参照样本，龙湖也从市场端总结了更多经验，再结合自身实际情况，进而做出更合适、更优化的轻资产规划路径。

④自身发展：

过往多年的「持商业」战略，让龙湖在商业运营及管理层面已经累积了长期且丰富的实践经验——

一方面，核心产品线「天街」在全国多城市都收获了有口皆碑的数据表现力（客流与业绩稳步增长）；

另一方面，凭借项目的持续稳定布局，龙湖商业既有颇具竞争力的品牌积累（5,000+个战略品牌合作伙伴），又有足以支撑日常消费活力的用户沉淀（基数庞大的珑珠会员）。

年报上逐年稳步攀升的收益数据，与旗下项目几乎从不延期的开业节奏，都让行业与消费者，对于龙湖入局轻资产尤其充满期待。

*成都西宸天街

按照目前释放出来的轻资产布局策略，我可以初步判定：即便不占先机，龙湖商业在这一赛道上也完全具备「后来居上」的架势与实力。

以成都市场为例，目前官宣的两大轻资产合作项目，一个在西二环，一个在南二环，都是居住氛围相当成熟的地段，都与地铁无缝接驳。

可以说，既符合了TOD网格化布局的战略方向，又快速占领了存量时代中尤其稀缺与难得的「近市区重要节点位置」。

虽然暂时看来，已确认的轻资产项目还是以盒子商业为主，但龙湖商业的轻资产策略，除了继续坚持「深度践行TOD模式」这一目标之外，似乎并未表现出的对项目体量及物业模式有明显的要求及需求。

所以，亦不排除随着其轻资产模式的持续推进，未来将会有更大或更小的体量，以及街区商业乃至非标类项目也会被冠以「龙湖商业」之名。

龙湖商业将在轻资产赛道上大展拳脚，已经是可以预判的事实。

凭借轻资产战略进行管理输出，龙湖商业既可以快速获取城市优质地段物业，入驻核心商圈位置，又能加码TOD与网格化布局，持续扩大商业品牌的影响力。

*武汉范湖里商业街，新中式点心潮牌「虎头局渣打饼行」首进武汉

03.

「人才蓄水池」新鲜血液不断

轻资产赛道最终还是人才竞争

不可否认，轻资产对于企业的运营管理团队将提出更高的要求。这也是为什么众多大企业都不会贸然入局这一赛道的重要原因。

如果没有足够的「实力」支撑，凭感觉或随大流开启轻资产战略，不排除有适得其反的可能性。

而这里所说的「实力」，除了前文提到的企业本身的硬实力之外（包括已有布局规模、品牌资源累积、市场口碑与认可等），还应该重点考虑到一个关键的「软实力」——即「人」的核心作用。

毕竟，轻资产项目通常难以从建筑、物业、空间等硬件层面有足够大的发挥空间，那么，在招商、运营维度的挑战与难度将会大很多。

所以，由「人才」构成的「运营管理团队」，其所具备的丰富经验与专业能力，将在很大程度上影响着一个轻资产项目的运营效果与市场竞争力。

*龙湖重庆金沙天街

对此，我们也对龙湖商业的「人才蓄水池」略作研究，发现其至少有以下三点特征值得关注。

1、多元化人才结构

从人才引入来看，主要有三个渠道：一是校招生（龙湖内部俗称仕官生、商业绽放生），二是内部跨航道流动人才（大多通过龙湖「活水」机制吸引的内部跨航道优秀人才）；三是外部社会招聘人才（包括不限于商业地产领域内外优秀人才，高潜人才作为仕官生2.0重点培养）。

2021年，龙湖商业招聘了包括腾讯、阿里、华为、宝洁等不同领域在内的百余位优秀人才。跨行业视角为龙湖在多变的市场中赢得了新的思维，从而获得更多新的市场机会；开放、包容的环境，针对性的带教也让不同行业的人才快速融入，顺利发挥自己的所长。

标准刻度清晰、梯度结构良好、引入渠道丰富，让龙湖商业形成了既稳定又多元的人才储备模型。

2、多岗位轮动机制

凭借在商业运营航道的「规模布局」与「快速扩张」，龙湖商业在横向专业上采取多岗位轮动机制，为内部员工提供阶段性的岗位轮换和更灵活的锻炼机会。并通过中层管理者训练营、一线管理者促变会等项目，提升现岗胜任率，并实现关键岗位人才自供应。

*龙湖内部数据显示：100%的龙湖仕官生在基层时就有跨职能、跨项目的经历；到一线管理者岗位后，大部分的管理者均有跨职能兼岗的机会。

3、科学培训与合理晋升机制

除了常见的新员工培训、专业技能培训、管理技能培训，龙湖商业还为引入人才提供更多个性化和针对性培训。

*比如为中层管理者提供多视角的课程和工具、系统性的创新思维训练，以增加管理者对经济趋势的洞察，并定期组织线上专题学习分享，开阔业务视野；对于新上任的管理者，通过教练技术等，解决团队中常见的问题，帮助管理者顺利转身。

大胆任命、给予年轻人更多机会，一直是龙湖培养人才的特征。据了解，龙湖内部不乏毕业1.5年即任命项目职能负责人，也有毕业3-4年就成为区域负责人或项目总的案例。

除了科学的培训内容设置之外，合理的晋升机制，也是龙湖商业保持人才血液既新鲜又稳定的重要因素。

比如，公司每年有2次固定的绩效活动，在日常工作中公司也会定期组织人才盘点活动，安排有发展意愿和能力的人员承担更重要岗位。

或许正是因为从招聘端口来看，龙湖商业对于人才需求的水准相对较高且类型多元化，并且设置了一系列科学、合理的培训与晋升机制。

所以我们发现，拥有龙湖商业相关工作经验的职业经理人，在全国各地的广阔市场中都非常有竞争力。

基于轻资产赛道最终还是长期的人才竞争这一判定，再看龙湖商业在人才吸纳、人才储备及人才培育等方面的种种举措，我有理由认为，在未来的轻资产赛道上，不但会有「龙湖商业」的重要席位，也会成为「龙湖人」的更大舞台。

*龙湖北京长楹天街举办「北平制冰厂」北冰洋85周年全国首展

2022年初，龙湖全新智慧生活及空间服务品牌「龙湖智创生活」正式发布。

作为「一个龙湖」生态体系中生长出来的全新品牌，龙湖智创生活有机融合了龙湖原有物业管理、商业运营等核心业务。

这一举措，实际上成为龙湖未来的轻资产运作模式的最强后盾。

毫无疑问，在合适的时机入局轻资产，这一战略之于龙湖商业的意义重大，不但让其能够保持在高线城市的既有优势，而且有助于继续深化城市网格化布局，进而扩大龙湖商业的综合品牌影响力。

后疫情时代，在房产企业暴雷、商业地产下滑的时代特情下，稳健前行的龙湖则厚积薄发，开辟出租赁住房、房屋租售、房屋装修等一系列围绕核心业务的赛道，并持续加码科技创新板块的投入，成为每年春秋招聘会上唯一一家与大厂一起抢夺IT人才的房地产企业。

用「进击的学霸」来形容龙湖这个企业毫不为过。