出品/观点指数

面临诸多不明朗因素的情况下，近7成企业依然录得了正向增长，说明国内商业地产市场的基本面依然向好。

过去的一年中，疫情虽多有散发，但是商业地产发展总体复苏向上。我们可以看到商业地产行业涌现出更多的活力与发展风向。资管时代的深耕与机遇把握，让不少业态、项目和企业的核心竞争力进一步凸显；办公空间服务和产业的结合，打造了更高的楼宇经济价值；文商旅的创新融合，激发出更多的商业空间和想象；而创新技术、新零售、数字化和ESG的渗透，则让行业的可持续发展有了更多的支撑力量。

于创新涌动的发展浪潮中，观点指数研究院通过专业深度的数据研究与调研剖析，于2022观点商业年会现场重磅发布《表现力指数·2022年度商业地产表现报告》。

以下为《2022年度商业地产企业表现报告》及系列研究成果：

华润万象生活位居首位，恒隆凯德巩固优势

2022年接近尾声，这一年里，商业地产行业依然面临重重挑战，疫情常态化给商业活动开展带来不利影响，大众消费需求尚未迎来释放。

为适应市场变化和行业调整，商业地产企业们纷纷进行创新、变革，以对市场的研判、过硬的商业运作能力、创新的发展模式，在激烈的行业竞争中占据一席之地。

观点指数通过对2022年度商业地产市场的表现进行研究，发布"表现力指数·2022年度商业地产企业表现"研究成果。其中，华润万象生活、恒隆地产、凯德集团表现出色，在研究成果名单中居于前位。

作为较受市场青睐的商管企业，年内华润万象生活继续凭借出色的商管能力，获得可观的商管收入。2022上半年，其商业运营及物业管理服务板块录得19.24亿元，同比增长18.5%，保持较快增速。其中，来自购物中心的商业运营及物业管理服务收入为11.73亿元，较去年同期上升25.7%，占总收入22.2%。来自写字楼部分的为7.51亿元，占比14.3%。

目前，华润万象生活继续深耕购物中心和写字楼领域，且保持行业优势。截止2022上半年，华润万象生活购物中心运营及物业管理服务业务布局68个城市，在营项目74个；为24个写字楼提供商业运营服务，总建筑面积为160万平方米；为128个写字楼提供物业管理服务，总建筑面积为870万平方米。

恒隆地产则继续保持在高端商业的优势，虽然年内上海的王牌项目受疫情影响，但收入依然“抗打”。2022上半年，其内地租赁物业录得收入33.61亿港元，同比增长2%。

商场方面，随着6月份消费市场有所回暖，商场的租赁表现好转。而办公楼组合表现强韧，出租率也维持较高水平。随着无锡、昆明和武汉三座近年开业办公楼的出租率提升，办公楼整体收入较去年同期上升16%，达到5.47亿元。

而凯德集团凭借自身资管能力，通过不断强化资产组合，获得不错的成效。除通过升级改造优化旗下资产外，也发力收并购市场，获得机会物业。如今年5月，市场消息称凯德拿下苏宁置业旗下北京苏宁生活广场，该物业对外报价约为35亿元左右，但最终成交价只有其报价的7折。

除上述企业外，商业赛道的广阔前景也吸引了越来越多的企业加入，涌现出不少后起之秀。如旭辉商业，截止2022上半年，其已开业投资性物业总建筑面积超96万平方米，持有项目总建筑面积超278万平方米，持有物业收入达到6.6亿元。

从行业角度来看，这类企业有着后发优势，能够快速完成商业基础的搭建，将更多精力放在产品打造上，成就优质项目。

投资物业收入分层明显，腰部企业竞争加剧

据观点指数监测，“表现力指数·2022年度商业地产企业表现”中的样本企业数据显示，前三季度的投资物业总收入为1596.36亿元，平均值为21.29亿元，中位数为9.48亿元。

收入区间分布上，10亿元以下的样本企业数量占比最多，为46.67%。其次是收入20-50亿元以上的企业，占比28%；10-20亿元的企业数占比16%，占比最少的是100亿以上及50-100亿元的企业，共计占比不超过10%。

在样本池中，观点指数选取了24家具有代表性的企业，以此聚焦观察2022年的企业表现。可以看到，样本企业投资物业收入跨度从5亿元到逾百亿元不等。其中营收超100亿的企业仅有1家，50-100亿区间的企业3家，10-50亿元的企业15家，10亿以下的企业5家。

从营收角度来看，中间收入区间及10-15亿元的企业居多，这与当前国内商业地产市场的格局相一致。目前国内商业地产市场竞争中，头部企业占据着最大的话语权，且具备较强的商业资源优势，市场地位短期内难以撼动。

与此同时，伴随着商业的转型升级、市场环境的变化等，中间腰部企业迎来更加白热化的竞争格局。随着商业地产行业集中度不断提升，尾部企业面临生存空间被压缩的困境。

从收入增速区间上观察，可以发现，24家样本企业中，增幅超过50%的企业仅有1家，增幅20%-50%的企业3家，增速0%-20%的企业12家，增速为负值的企业为8家。

而录得正向增长和负向增长的企业占比分别为67%和33%。

在市场面临诸多不明朗因素的情况下，近7成企业依然录得了正向增长，说明国内商业地产市场的基本面依然向好。

国家统计局数据显示，2022年1-9月份，国内社会消费品零售总额录得32.03万亿元，同比增长0.7%，依然能保持稳定增长趋势。

同时也需要注意到，企业正面临营收收窄的局面。社会消费品零售总额虽然依然保持增长趋势，但幅度减弱，大众的消费意愿较去年同期并未有较大提升。

据观点指数不完全统计，2022年1-9月，全国范围内共开业零售商业项目近200个，总体量近1200万平方米。无论是数量亦或体量，都比去年有所减少，从中也可以窥见市场需求有所降温。

除去商业大环境的影响外，企业的经营策略、商业布局、业态结构，以及整体的抗风险能力也与收入密切关联。如上半年上海、深圳、北京等地疫情反复，给布局在这些城市的企业带来不利影响。

样本企业中，重仓以上城市的收入同比增幅减小。

市场风险冲击下，内港资表现迥异

为更加深入地探讨企业的表现情况，观点指数剔除规模较小且非典型的企业，选取了12家代表性样本企业。这些样本企业业态上涵盖了以购物中心或商办业态为主的龙头企业，同时也兼顾了内资与港资。

从投资物业的营收及增速来看，不同类型企业间的差异明显。增速较高的G企业为内资企业，期内投资物业收入增长超过20%。该企业业态组合较为丰富，包含购物中心、社区商业、住房租赁等在内的多种业态，物业组合抗风险能力较优。

该企业商业面积和营收占比最大的业态为购物中心，在此业态上，之前数年的发展使其具备了头部规模，此外目前采取了轻重并举战略，这也助其加快了拓展的步伐。据观点指数统计，该企业上半年新增运营的购物中心项目为4个，计划2022全年将有8个重资产、5个轻资产项目落地。

对比之下，港资企业的增幅则稍微逊色。12家样本企业中的6家港资企业，增速为正的有4家，此外2家同比有轻微下降趋势，这与港资在内地的商业物业定位与布局有较大关系。

样本企业中的港资企业，基本布局在国内的核心一二线城市，如上海、深圳、广州及成都等，遵循商业区位优先的原则，且大多定位为高端商业。

而上述城市今年以来受到疫情的影响较大，较大程度上影响了整体业绩增长。而且，高端定位的项目受冲击明显，这类项目销售额依靠于奢侈品销售业绩拉动，疫情作用下，目标客群的购买行为受限，难以实现可观的增长。

奢侈品企业的业绩也能佐证这点，开云集团业绩显示，受中国部分城市暂时停滞影响，第二季度其收入同比下跌15%。由于国内疫情防控等客观因素，部分消费者的购买热情有所下滑，奢侈品牌在国内的消费动力有所不足。

如港资企业A，期内投资物业收入减少约2%，背后原因是旗下高端商场租金收入下降。企业目前正在积极应对，如持续调整增强影响力，主要通过引入首店，调整业态组合等方式实现。据观点指数了解，年初至今，该企业位于成都的项目引进了超过20家新店，其中不乏全国首店、西南首店、成都首店等。

业绩增长速度之外，单位面积租金水平也是衡量企业能力的重要标准。12家样本企业中，港资企业具有绝对优势，期内单位面积租金水平远超内资企业，基本在2000元/平方米的水平，这与港资企业的长线投资运营思维密切相关。

其中，港资企业J的单位面积租金水平最高，物业大部分集中于上海及长三角，且占据城市核心区位。

内资企业中单位租金水平最高的是企业G，超过1500元/平方米，其余大部分企业在500元/平方米左右水平，这与内资企业布局城市较多，涵盖多能级城市有较大关系。

长期主义价值引领，港资单位资产值优势突出

单位租金水平外，投资物业资产值也是衡量商业地产企业是否拥有优秀运营能力的重要标准。企业成功打造并运营高价值的商业资产，获得可持续性的高收益回报，才能获得行业认可与资本青睐。

为了更具体分析企业的投资物业资产值情况，观点指数在研究样本中抽取了14家上市企业进行对比分析。

样本企业中，64%企业投资物业公允价值变动为正，36%的企业录得亏损。录得正向增长的样本企业中约三分之二的企业变动幅度并不大，仅有三分之一企业录得十亿以上增长。

分析原因，公允价值变动增幅较大的企业主要通过资产管理提升资产价值，强化多元资产组合的增长韧性，实现可持续性收入稳步增长，以此提升了投资物业的公允价值。

以其中一家实现了营收和公允价值双增长的企业为例，该企业主要以写字楼布局为主，业务优势明显，而写字楼资产抵御市场风险的能力较强，此外购物中心、住房租赁、办公空间等多元化业务齐头并进带来的整体业务优势也较为明显。

目光再聚焦到投资物业资产值本身，14家样本企业中，1000亿元以上的企业3家，500-1000亿元的企业7家，500亿元以下的4家。资产值庞大的头部企业，可观的资产值背后是长期累积的运营经验及规模扩张的结果。

单位面积资产值方面，样本企业中的港资企业位居前列。这类企业虽然商业项目规模有限，但项目往往精雕细琢，加之长线运营思维，更能打造出优质的资产项目。

随着内地商业地产的发展，部分港资企业也加大了投资力度，如太古地产和新鸿基地产。

前者在财报中提及，立足大湾区长远发展，将是太古地产未来的投资重点。项目发展上，该集团广州聚龙湾片区商业项目正在推进，深圳也将落地商业项目，近期还与陆家嘴签约合作意向书，投资动作频繁。

新鸿基地产也表示，大湾区正急速发展，广州环球贸易广场将与集团在香港的高铁西九龙总站发展项目发挥协同效应，进一步壮大其在大湾区内的业务。

而对于内资企业而言，虽然项目区位条件和定位与港资企业相差较大，但通过精细化运营和资本化手段运作，同样可以达到资产值提升的目的。

总体而言，当前国内商业地产市场，依然充满着机遇与挑战。企业必须要苦练内外功，制定适应自身发展的战略，同时增强项目运营能力，以实现长期健康可持续的发展目标。

以下是2022年度商业地产管理能力表现：

以下是2022年度商业地产品牌价值表现：

以下是2022年度商业地产创新能力表现：