来源/观点网 

撰文/赵焓璐  

临近年末，宝龙地产终于赶上了银企合作的前行列车。

11月30日上午，上海农商银行与上海港城开发（集团）有限公司、宝龙地产控股有限公司、复地（集团）股份有限公司签署战略合作协议。言下之意，上海农商银行将为港城集团、宝龙地产、复地集团提供总额200亿元的意向性综合授信额度。

值得注意的是，根据此次协议内容，上海农商银行将为宝龙地产提供50亿元意向性授信额度。

对于当下流动性压力缠身的宝龙地产来说，这笔授信额度也在一定程度上代表着来自市场久违的甘露。

援助信号

上海农商银行向宝龙地产提供的50亿元的意向性综合授信额度，包括但不限于房地产开发贷款、租赁住房贷款、保障性住房开发贷款、城市更新改造贷款、新城建设贷款、房地产并购贷款、住房按揭贷款、债券承销与投资等业务品种。

观点新媒体注意到，自2016年起，宝龙地产就已与上海农商银行在开发贷、并购贷、个人住房按揭等方面展开合作。因而宝龙地产亦对最新的签约表示，双方合作将再上一个台阶，也有利于进一步拓宽公司的融资来源。

据上海中原地产首席分析师卢文曦表示，这次上海农商银行提供授信额度，其实代表市场已经在兑现此前如“金融十六条”等政策文件，开始要落地具体的利好措施。

早在一个月前，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司召集21家房企召开了一场座谈会，介绍中债增进公司增信支持民营房企发债融资工作相关进展。巧的是，宝龙地产正在21家企业之中。

据资料显示，参与二次座谈会的房企多半拥有较高的投资性房地产的账面价值，包括龙湖集团、新城控股、旭辉控股、富力地产。

同样地，宝龙地产在投资性房地产资产方面的保有量并不低。据宝龙地产所披露的2022年半年报来看，其投资性房地产约合796亿元，约占其总资产2386亿元的三分之一。

此外，以物业开发作为主要收入来源的宝龙地产旗下非受限制投资物业价值为434亿元，约占其总投资物业的二分之一。

具体来看，于上半年宝龙地产合计持有及管理的购物中心为60家，另管理8家轻资产购物中心，可出租面积445万平方米；另一面，其租金及管理费收入于上半年达到19.2亿元，管理服务收入10.55亿元，整体出租率93.4%。

由此看来，目前宝龙地产手中持有的投资性地产或已成为日后融资的加分项。对于这家差点经历过债务违约的企业来说，能够把握住现有的筹码实属不易。

授信背后

今年7月，宝龙地产曾面临一场严峻的到期债务考验。

7月初，宝龙地产发布公告称，就7月和11月到期的两笔优先票据进行交换要约，同时就另外四笔优先票据修订契约内违约事件条文征求投资人同意。彼时，宝龙地产坦言，交换要约是为了延长公司债务到期日、强化资产负债表及改善现金流量管理。

寻求展期仅过去二十天，宝龙地产表示，未能在7月25日到期日前偿还2129.4万美元票据的本金和利息。其解释，尽管公司不断探讨各项融资安排，未必能于11月8日偿还到期的3725.9万美元票据的本金及应计利息。

不过，宝龙地产此后对外否认了美元债存在违约一事。其解释称，7月初公司上述两笔美元债最终获得票据本金总额近9成接纳，剩余约1成票据未进行交换，主要由于交换展期过程短，投资人未能及时进行交换。

“公司会积极和这部分投资者沟通，在公平一致的前提下寻求妥善解决方案。”

目前而言，宝龙地产尚有待偿还美元债共计6笔，合计规模18.03亿美元。其中，本金总额为1.70亿美元的新票据利息须在2023年1月和7月每半年支付一次，并于2023年7月23日到期；本金总额为2.63亿美元的新票据，利息须在2023年1月和7月，以及2024年1月每半年支付一次，并于2024年1月15日到期。

宝龙地产现存美元债情况 数据来源：企业公告

此外，截至今年6月底，宝龙地产借款总额约为665.68亿元，主要包括银行及其他借款约425.9亿元、公司债券约65.67亿元、商业按揭支持证券约23.29亿元、资产支持证券约2.60亿元及优先票据约148.17亿元。在借款总额中，一年内到期的借款约为145.52亿元，一年后到期的借款约520.16亿元。

同时据DM数据，除了7月要约交换发行的美元新票据，年内宝龙地产几乎没有新增发行其他公募或私募债券。

但从宝龙地产披露的数据看，尽管其前存在较大短期偿债压力，今年上半年仍录得非受限现金短债比1.01、净负债率75.4%，剔除预收后的资产负债率68.5%，把握住了业绩“绿档”。这也从侧面佐证了宝龙地产获得授信额度的背后，与账面业绩数据表现同样息息相关。

正如宝龙地产于半年报中的展望：“在各地陆续出台稳楼市措施，政策端接连释放改善信号的背景下，房地产市场有望逐步回稳。”可以看出，宝龙地产也在暗暗等一个信号，在保证自身基本盘稳固的前提下获得市场支持。

卢文曦也表示，宝龙地产在当下能够拿到授信额度，说明银行方面至少愿意去相信这家企业，此次授信是出于信任的表现。

与宝龙地产一同获得授信的企业还有港城集团及复地集团，总额200亿元的意向性综合授信额度分给三家企业，后两家企业的额度共占据了四分之三。

其中，复地集团于今年也陷入流动性危机，与宝龙地产相似的是，两家企业都头顶短期偿债压力，据2022年中期财报显示，其并表口径下的货币资金163.5亿元，对应短期借款85.7亿元，一年内到期有息债务229.1亿元。

由此看来，此次上海农商银行所提供的授信额度，主要救的是“近火”。虽然并没有达到千亿级别，但对于宝龙地产等三家企业而言，200亿额度更多代表着市场驰援信号。