来源/观点网 

撰文/彭莹琛

作为全国重点的人口流入城市之一，广州拥有悠久的商业史，见证了海上丝绸之路、十三行的发展，再至近年各大资本的入局形成新的竞争格局。

5月11日，原太阳新天地正式更名为“广州天河领展广场”，正式冠名领展的核心商业产品线--领展广场。

作为珠江新城最大单体购物中心，太阳新天地（即现在的广州天河领展广场）一路走来十分坎坷，流拍三次、辗转多年，直至在被领展收购后再焕发出新的生机。

两年改造

2021年6月4日，领展房产基金以32.05亿元收购目标公司HKPD20 Holding Limited的全部已发行股份及相关贷款。项目公司为太阳新天地购物中心唯一拥有人，完成交易后，领展将（透过其特别目的投资工具）成为该物业的唯一拥有人。

据观点新媒体了解，太阳新天地购物中心，位于广州市天河区马场路36号，是8层高商业发展物业连同4层地库。根据估值报告，该物业包括约9.01万平方米的零售面积及设有800个泊车位的停车场；物业估值为33.50亿元。议定物业价值较物业估值折让约4.3%。

领展表示，收购事项符合其投资政策，亦符合管理人的目标，即通过收购实现增值效益，并为基金单位持有人带来更高回报。通过于中国的一线城市及海外增添具有资本增值潜力的优质创收物业来追求增值效益，是通过持续的资产增值措施实现内部增长以外的另一策略。

24天后，领展房产基金发布完成收购太阳新天地购物中心公告。至此，太阳新天地购物中心正式更换持有人。

同年12月，领展房产基金再发布公告称，经调整资产净值为负债净额10.969亿元小于备考经调整资产净值，买方将支付一笔相当于该差额的调整付款。

因被几次转卖及定位摇摆，太阳新天地并未因优秀的区位环境获得强大的客流量。善于翻新改造的领展，为其制定了分阶段的资产提升计划，第一阶段资产提升涉及规模约为2亿元，并计划于2023年完成改造。

室内设计方面，公共空间被重新翻新，全面提升商场的档次，营造舒适的购物氛围，呈现更高品质的环境空间；品牌租户组合方面，以“领展购物广场”系列商场的一贯风格和要求，领展为商场重新定位并重塑品牌。

其中，东翼原广百百货位置释放出的1万多平方米商业面积内部装修已完成，外立面的翻新工程也在逐步推进，停车场、户外园林工程也将在9月下旬完成改造并全新亮相。

5月11日，该购物中心举行“以热爱，致新生”为主题的项目更名仪式，宣告了太阳新天地已成为过去式，天河领展广场正式加入广州商业竞争局。

虽然今年一季度消费回暖，商业租赁活动有所恢复，但广州全市空置率环比上升0.9个百分点至15.5%，平均租金录得每平方米每月644.2元。

此外，年内广州将有七个购物中心开业入市，将对原有商业零售市场带来进一步冲击。第一太平戴维斯预计这将继续使项目间的出租表现和租金的差异扩大。

竞争更加白热化下，作为领展广州第一个存量商业整体改造项目，天河领展广场将创造怎样成绩呢？

多年变迁

与正佳广场、天河城等不同的是，人们津津乐道于太阳新天地丰富的流转史。

太阳新天地最初定于2010年开业的，后因多个高端品牌缺席延期至两年后，于2012年9月底全面开业。在接下来的11年内，太阳新天地经历了多次拍卖及转型升级。

2019年5月，广州铁路运输中级法院在人民法院诉讼资产网发布公告称，太阳新天地购物中心将被整体拍卖，起拍价为28.84亿元，涉及资产包括813套房产、车位，其中商业建筑面积90112平方米。

评估报告显示，该物业估值41.2亿元，但七折出让并没有吸引到买家入手。

因牵涉复杂的债权抵押及股东博弈，太阳新天地这一“烫手山芋”使得万科、华润等在尽调后选择放弃。

三次流拍后，太阳新天地于当年11月被债权人挂牌转让债权。

11月15日，广东金融资产交易中心网站发布公告，太阳新天地产权人华骏公司的债权人之一兴业银行挂牌转让债权30.41亿元，标的金额为18.08亿元并要求一次性付清。

半月后，五矿信托公告称，已于11月26日与广州陛鹿物业管理有限公司签署了《债权转让协议》，将“兴业银行-广州太阳新天地物业收益权投资单-资金信托之特定物业收益权”债权及担保权利按现状转让给陛鹿物业。

后续又有报道称，债权受让人陛鹿物业已向广铁中院申请以太阳新天地整体抵债。

而在领展收购前，陛鹿物业背后的不良资产投资专业平台翰德东辉就对太阳新天地进行了债权处置及资产提升。

获取项目债权之后，翰德东辉对其进行了司法处置、以物抵债、现场接管、资产运营和价值提升、退出出售等一系列专业工作。

从最初定位为高端购物中心，转型到“快时尚年轻商业”，后定位为“家的N次方”，面对太阳新天地定位不清晰、频繁转型的问题，翰德东辉在商场原餐饮比例较高的情况下提升租户品质，再针对“玩”、“逛”增加招商。

经过物业改造、定位及商户组合调整等提升后，太阳新天地的人流量、客单价实现了明显的增长。因此，翰德东辉可以将优化后的太阳新天地转予商业运营企业。

随后，领展完成收购事件成为太阳新天地的一个转折点。