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作者/曾宇鹏 

2023年房地产市场恢复不如预期，尽管下半年以来出台了许多政策，但还是有部分企业难以抵抗流动性压力。

代建服务成为不少房企改善营收的一条赛道。除此之外，入局者增多也加快了行业的变革。

全年来看，有的企业为了扩大市场份额加大全国性布局，有的企业则固守一方，维持自身的基本盘。

对于金地管理来说，谨慎扩张是一年中的关键词。

2023年金地管理布局了50多个城市，相比前一年多了近十个。这些城市中很多位于一二线城市，在房地产整体收缩下行的趋势下，抗风险和保值性较好。

这也是很多房企或代建企业获取项目的共识。

此外，新拓项目多位于母公司拥有项目的城市，这个选择也是基于节约成本的考虑，当然降低项目管理风险也是其中重要因素。

过去一年，金地管理不仅在城市布局上谨慎有加，还进行多元业态布局以减少单一业态的依赖，提高安全性。对合作方的选择，城投和复订企业的合作倾向明显。

金地管理的这些选择，不仅是“理性”的筛选，还是对自身经营管理边界的积极贯彻。

“熟地”扩张

截至2024年1月23日，金地管理官网页面披露，业务遍布50多座城市。2023年对于新拓城市倾向表现明显，即核心的一二线城市。

比如，4月份金地管理接连斩获上海、天津、大连、西安等多地近20个代建项目，2023年全年在深圳、东莞、温州、南通、上海、太原、成都、青岛、天津、台州等近14座城市的代建项目数量均超过3个。

观点指数认为，这些新拓项目以代建住宅为主，对于代建企业来说项目去化是首要考虑的问题。在房地产整体收缩下行的趋势下，一二线城市抗风险和保值性较好，这是很多房企或代建企业获取项目的共识。

金地管理的项目选择也有可能受母公司金地集团投资决策影响。

2023年上半年，金地集团连续在上海、杭州、南京、西安、东莞等地投拓，新获取项目总投资额约119亿元，新增总土储约85万平方米，全部来自一二线核心城市。

截至上半年末，金地总土地储备约4878万平方米，权益土地储备约2194万平方米，其中一二线城市占比约73%（同比上升3个百分点），权益土储占比44.98%。

金地管理对于项目的布局与金地集团极为相似。

例如截至7月底，金地管理已在东莞布局十二个镇区，形成了十九个代建项目的深耕布局。除此之外，金地集团表现较好的其他地区也会成为金地管理进入的区域之一。母公司在当地积累的经验，如品牌、团队、供应商、资源等，可以为金地管理很好地赋能。

年内，金地管理成功中标济南市天桥区东沙社区项目地块一、地块二全过程开发管理服务。济南东沙项目是金地管理在济南的首个代建项目，此外还中标台州市路桥区桐屿绿心东地块全过程代建项目，该地块是金地管理在台州的首个代建项目。

包头项目是金地管理在内蒙全省的首个代建项目，而2021年4月26日，包头市政府与金地集团签署了《战略合作框架协议》。

可以看到，金地管理在做项目选择时，对具有地方优势的企业深耕区域保持谨慎。

观点指数认为，房企旗下的代建企业对于新拓代建住宅业务基本是按照集团住开业务的管理半径开展，节约成本是一方面，更重要的是降低陌生区域的项目管理风险。

多元“编排”

2023年，金地管理累计签约超2870万平方米（2022年1835万方），其中住宅累计货值2399亿（1270亿），商办签约管理投资规模742亿（420亿）。

观点指数测算，2023年商办类占比上升约1个百分点。据不完全统计，新拓19个项目有12个项目是住宅项目。

其中，除12个住宅项目外，其他项目则是产业园、商办、旧改等业态。

虽然并不能准确反映企业各业态的占比情况，但可以从中看出金地管理有意拓展多元业态。

观点指数认为，代建企业的单一业态在某个区域可能会产生饱和，单一需求有限，开辟多元业态可以减少订单量少的压力。

比如在深圳，金地管理签约了深圳市园岭街道白沙岭片区老旧小区改造工程代建项目、深圳市福田区沙头街道两新党委服务中心建设工程代建、新洲社区综合服务中心建设工程代建和下沙村供用电安全专项整治工程代建3个项目、深圳福田沙头街道优饮水入户和二次供水提标改造查漏补缺工程代建项目、京西智诚深圳基地咨询项目。

可以看到，深圳签约的管理项目以非住类居多。当前深圳住宅市场并非如以往一样火热，代建住宅需求也可能放缓。

据深圳中原研究中心统计，2023年深圳一二手住宅总计成交约6.4万套，同比增长14.7%，成交量不足2020年的一半，为近15年第二低，仅高于2022年。

除此之外，截至上年7月底，金地管理已在东莞涵盖学校、产业园、保障房、人才公寓、市政公园等多元业态，先后承接了十所学校代建服务，包括塘厦、麻涌、常平、万江中学，第四、第八、第十高级中学，以及商业学校、常平镇新城学校、桥头镇新建公办完全中学等，新建及改扩建面积近50万平方米。

过去一年，金地管理其他业态的动态还包括上海静安高端养老平安颐年城、长沙城心高端养老公寓等新业态项目；以及南昌市祥云中心、长湖映月、长湖望月、泉州市永春林溪郡、沈阳市棋盘山等新服务项目。

相比其他业态项目，金地管理商办项目积累经验较多。这类型代建从2006年深圳的福田科技广场开始，作为深圳福田CBD东门综合体，从建设至今已经17年。

深圳湾C塔也是目前金地管理的操盘项目之一，结构复杂、功能繁多，项目将打造成集办公、文化、商业、酒店、市政交通设施等多位一体的总部聚集空间。

除了深圳湾C塔之外，金地管理的商办代建项目还有深圳新华保险大厦、前海金控总部大厦、国际创新中心、上海青浦区商业综合体、广州的新华保险大厦等等。

其中，在接手深圳新华保险大厦项目之前，施工图设计已基本完成，金地管理在项目有限的框架下进行了再度挖掘，节约了几千万元成本。

根据观察，行业中不少代建项目在进行过程中，预算超支或是管控不到位也会导致合作中断。可以看到，金地管理沿袭了母公司金地集团“理科生”的基因，对成本管控有着自己的理解。对于委托方来说，项目成本管控几乎是其核心诉求之一。

合作选择

据金地管理统计，城投公司近两年拿的地开工率并不高，2021年开工率约为百分之二三十，2022年约为10%，这意味着接下来3-5年里来自城投公司代建业务需求将持续释放。

金地管理根据市场研判，增加了对城投平台项目的获取。截至12月8日，签约管理城投平台项目近60个。从2023年客户结构来看，城投平台占比29%。

数据来源：企业官微，观点指数整理

不过这些城投类代建项目也会存在一些耽误进度的问题。

一是有合规性要求，代建项目需要采取公开招标，中标前代建方与委托方存在较多不确定性。二是委托方对于开发理解不透彻，双方沟通存在屏障。三是层级多，汇报和审批流程较长，缺乏一定的灵活性。

年内，金地管理发布《委托方服务白皮书》，将委托方的关注点和诉求点前置。比如对沟通决策、招采情况，品牌使用等做了前置说明，减少委托方的顾虑和降低分歧。

筛选代建订单时，金地管理会对项目所在城市和区域进行识别，目前金地管理承接的住宅代建项目近90%来自一二线城市；并对所有潜在合作方财务状况、过往信用进行调研，以确保代建业务的安全性。

背调也几乎是每个企业必须做的，如果缺乏识别能力，会导致后期项目收不到款或是账期被拉长。

观点指数发现，金地管理委托方有一定比例是来自原委托方。2023年1-6月期间，金地管理接连获得来自天津、大连、西安、南宁、沈阳等客户的复订，签约复订项目近10个，覆盖全国多个核心城市群。

比如位于天津于台区、杨柳青区的两大复订项目，委托方为非房地产企业，相对缺乏全过程开发的能力，基于与委托方首个合作项目“天津·水西印”的成功开发，委托方再次与其签约两项目。

这些复订项目一方面是来自金地管理操刀后获得比较好的效果，与企业建立基础的信任关系后再次续订的机会较大。

对金地来说，由于有此前的合作，所以节省了一定的沟通交流成本，降低项目风险。